Trên cơ sở những những bất cập hạn chế còn tồn tại, nguyên nhân tại Chương 2 và định hướng hoàn thiện quy định pháp LĐĐ nói chung, những quy định về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói riêng, tác giả xin đưa ra một số giải pháp góp phần hồn thiện chế định pháp luật như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện chế độ sở hữu đất đai, theo đó cần làm rõ cơ chế
thực thi quyền đại diện sở hữu của Nhà nước về đất đai quyền lực của Chính phủ đối với tài nguyên quốc gia và quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý và vấn đề cốt lõi mang tính quyết định, bao gồm: Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền tự do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể cả các tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động trong nước. Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thơng qua quản lý và kiểm sốt. Đảm bảo
ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô theo tuần tự từng bước. Giải quyết những vấn đề quan trọng trước mắt như:
Một là, thực hiện cải cách thủ tục hành chính. Những cải cách về cơng
tác lập pháp sẽ không thể phát huy tối đa hiệu quả nếu khâu thi hành pháp luật vẫn rườm rà, phức tạp.
Hoàn thiện các văn bản pháp luật đất đai để có quy định cụ thể, thống nhất các văn bản hướng dẫn thi hành để tránh việc lúng túng khi thực hiện và giải quyết những vướng mặc trong quá trình thi hành. Cần bổ sung các quy định xây dựng cơ sở pháp lý đồng bộ cho người dân nhất là hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để họ dễ dàng tiếp cận thơng tin khi họ có nhu cầu thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ.
Hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất và thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo hướng đơn giản hóa và thống nhất giữa các luật liên quan như LĐĐ, Luật Nhà ở, LKDBĐS.
Hai là, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê, Chính phủ giao Bộ xây dựng chủ trì và phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết điều này nhưng cho đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn. Ba là, hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng giao dịch liên quan đến QSDĐ.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng đó. Xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch liên quan đến QSDĐ rất khó, vì hiện nay có nhiều văn bản pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không thống nhất và chồng chéo.
Điều 503 BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển QSDĐ kể từ thời điểm đăng ký theo pháp luật đất đai; Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định việc cho thuê QSDĐ thì thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; Cịn căn cứ vào LKDBĐS năm 2014 quy định tại khoản 3 Điều 17 có 3 thời điểm đó là :thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận; thời điểm công chứng, chứng thực nếu các bên lựa chọn, thời điểm giao kết hợp đồng nếu các bên không thỏa thuận, không công chứng chứng thực; Luật Nhà ở năm 2014 tại điều 122 lại quy định giống với LKDBĐS năm 2014.
Như vậy, Có ít nhất 04 mốc thời điểm xác định hiệu lực của hợp đồng cho thuê QSDĐ theo pháp luật hiện hành đó là:
+ Thời điểm cơng chứng, chứng thực; + Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; + Theo thỏa thuận của các bên;
+ Thời điểm giao kết hợp đồng.
Các quy định đều không thống nhất, chồng chéo và cần có quy định thống nhất về thời điểm hiệu lực của hợp đồng. Bởi vậy nên sửa đổi quy định liên quan về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng để tránh sự chồng chéo giữa các luật liên quan như sau: LKDBĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 đã không bắt buộc cơng chứng, chứng thực thì nên bỏ quy định về xác định thời điểm hiệu lực. Việc xác định thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là có hiệu lực như vậy rất bất cập, nên bỏ quy định này. Vì đây là thủ tục bắt buộc, có giá trị cho chính sách quản lý Nhà nước về đất đai nên quy định: Thời điểm hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận hoặc khơng có thỏa thuận thì tại thời điểm giao kết.
Thứ hai, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về thị trường BĐS là làm
hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được sớm đạt được các mục tiêu định hướng đã đặt ra.
Một là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Các tài liệu địa
chính nhiều nơi khơng phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên.
Hai là, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép
mọi người được tiếp cận tự do và công khai, thông tin về quy hoạch địa chính, thơng tin về giá đất.
Ba là, khuyến khích sự phát triển của hệ thống dịch vụ tư vấn và môi
giới chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đối với các nhà đầu tư KDBĐS trong nước và nước ngồi thì
pháp luật nước ta cần phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng ngày càng xích lại gần nhau hơn, đảm bảo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể KDBĐS, QSDĐ. LKDBĐS cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng công nhận quyền kinh doanh QSDĐ đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như quy định của LĐĐ. Bên cạnh đó, cần mở rộng phạm vi KDBĐS của người nước ngoài là cho phép người nước ngoài được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Mặt khác, đối với những tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thì nên cho phép có QSDĐ đối với nhà ở đó nếu người được sở hữu nhà ở có nhu cầu. Điều này vừa tạo nên sự bình đẳng trong kinh doanh giữa các chủ thể, vừa tạo điều kiện trong việc thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng mạnh mẽ, vừa tạo sự thống nhất trong các quy định của pháp luật… “Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều
được tham gia vào TTBĐS, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán, mua, thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị BĐS (giá trị QSDĐ)… mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành
phần kinh tế tham gia KDBĐS như: Biện pháp ưu đãi trong giao đất, thuê đất, ưu đãi tín dụng, chính sách thuế …”[31].
Đối với chủ thể kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên: LKDBĐS năm 2014 cần quy định bổ sung phạm vi KDBĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau: Bổ sung khoản 4 Điều 11 LKDBĐS năm 2014 “Các
hình thức kinh doanh bất động sản khác theo quy định của pháp luật”. Nếu bổ sung thêm quy định này trong phạm vi KDBĐS thì pháp luật về KDBĐS sẽ mang tính chủ động cao hơn, Nhà nước sẽ chủ động trong việc điều chỉnh các quan hệ phát sinh trên thực tế. Mặt khác, sẽ tạo sự thống nhất trong vấn đề hướng dẫn cũng như áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể như LKDBĐS năm 2014 quy định các trường hợp “Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.
Đối với quy định tại khoản 6 Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ có hướng dẫn trường hợp “Các cơ quan, tổ
chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công”. Đây là những tài sản công,
việc thanh lý tài sản khơng nhằm mục đích kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận nên không cần phải điều chỉnh bởi pháp luật về KDBĐS mà nên được điều chỉnh bởi pháp luật về dân sự, đất đai, quản lý sử dụng tài sản nhà nước. Do đó, để phù hợp trong vấn đề điều chỉnh các quan hệ xã hội thì quy định này cần phải được bãi bỏ.
Thứ tư, xác định rõ quan hệ tranh chấp, cần thống nhất xác định loại quan hệ pháp luật giữa luật hình thức và luật nội dung nhằm áp dụng pháp luật một cách đúng đắn, toàn diện, thống nhất. Theo tác giả thì khơng nhất
thiết phải sửa đổi các tiêu chí xác định loại quan hệ tranh chấp quy định tại Điều 30 của BLTTDS năm 2015. Bởi vì, khi xác định được cả hai bên đều đăng ký kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận thì chắc chắn đó là vụ việc kinh doanh, thương mại. Trong trường hợp khác như phân tích ở phần trên thì chúng ta có thể áp dụng khoản 5 Điều 30 BLTTDS năm 2015 là các tranh chấp khác về kinh doanh, thương mại mà pháp luật có quy định để xác định loại quan hệ tranh chấp;
Trong trường hợp có phát sinh chấp giữa thương nhân và người tiêu dùng thì chủ thể giải quyết tranh chấp phải giải thích quyền, lợi ích trong việc lựa chọn của người tiêu dùng để bảo vệ lợi quyền lợi của người tiêu dùng. Để có thể thực hiện tốt vấn đề này pháp luật cần quy định rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ thể tiếp nhận đơn, xử lý đơn và giải quyết vụ việc. Đây là một nhiệm vụ lớn trong thời đại kinh tế thị trường, quyền lợi của người dân cần phải được bảo vệ tối đa hay nói cách khác là bảo vệ quyền lợi của bên có vị trí thấp trong quan hệ xã hội.
Thứ năm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện phát triển mơi
trường kinh doanh BĐS cần gắn kết trách nhiệm giữa các cơ quan tổ chức quản lý nhà nước về đất đai. Giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính về hồ sơ chuyển QSDĐ nhằm đảm bảo hiệu lực quản lý, đưa cải cách hành chính tiến bộ hơn nhằm tạo thuận lợi, không gây phiền hà, giải quyết nhanh cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thê lại, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ.
Quy định rõ trách nhiệm của các cá nhân trong quản lý đất đai, các cơ quan quản lý nhà nước, cán bộ lãnh đạo chuyên trách về địa chính, nhằm nâng cao trách nhiệm cá nhân và nâng cao chất lượng thực hiện các chính sách, chế độ về quản lý nhà nước đối với đất đai.
hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính, cập nhật thường xuyên phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
Thứ sáu, thường xuyên tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý đất đai ở các cấp chính quyền.
Việc trau dồi phẩm chất đạo đức là điều cần thiết đối với cán bộ, công chức bởi thực tế nhiều địa phương vẫn cịn tình trạng cán bộ hách dịch, nhũng nhiễu gây khó khăn cho người dân. Kiên quyết thực hiện chuyên mơn hóa các cán bộ quản lý theo ngành, lĩnh vực cụ thể, đưa ra khỏi ngành những cán bộ có khuyết điểm, năng lực yếu trong quản lý đất đai, nhất là cán bộ địa chính cấp xã, phường.
Thứ bảy, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi
phạm của các cơ quan Nhà nước và các cơ quan hữu quan trong quá trình thực thi pháp luật về các giao dịch chuyển QSDĐ. Cụ thể như sau:
Một là, tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất, các
giao dịch chuyển QSDĐ của chính quyền địa phương các cấp và cơ quan chuyên môn như cơ quan thuế, văn phịng cơng chứng.
Hai là, tăng cường công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo của
các chủ thể tham gia quan hệ chuyển QSDĐ. Việc này góp phần xử lý những khuất tất và những hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình chuyển QSDĐ.
Việc thanh tra, giám sát góp phần xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật. Ngồi ra, tăng cường cơng tác thanh tra, kiểm tra, thường xuyên rà soát các thủ tục hành chính lạc hậu, khơng cịn phù hợp để kịp thời loại bỏ nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân khi đến làm việc với cơ quan quản lý hành chính Nhà nước; nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ và ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, cơng chức, hạn chế, ngăn chặn tình trạng tham ô, tham nhũng, gây phiền hà cho nhân dân.
Thứ tám, đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật chính sách của nhà
nước, để tất cả các chủ thể có QSDĐ hiểu và làm theo pháp luật.
Giải pháp này đòi hỏi phải đa dạng phong phú về hình thức, nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng trong nhân dân và các tổ chức sử dụng đất nắm rõ và thực hiện các pháp luật về dân sự, đất đai, nhà ở hay kinh doanh BĐS… Và các Nghị định của Chính phủ quy định về các chính sách quản lý, thuế, chuyển đổi mục địch sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai.
Sử dụng những hình thức tuyên truyền như trên phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức các cuộc thi tìm hiểu pháp luật tại từng địa phương, hay lồng ghép các nội dung pháp luật trong các cuộc thi văn nghệ, tìm hiều pháp luật. Thơng qua hình thức này, người dân dễ dàng tiếp cận, đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật chính sách của nhà nước, để tất cả các chủ thể có QSDĐ hiểu và làm theo pháp luật.
Tăng cường các chế tài xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, giám sát.
Thứ chín, thể chế hóa mơ hình liên thơng giữa các cơ quan hành chính
nhà nước theo Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị lần thứ 5 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII.
Các tổ chức hành nghề cơng chứng, văn phịng đăng ký đất đai và cơ quan thế cần được kết nối với nhau để người sử dụng đất chỉ chất trực tiếp đến một cửa duy nhất đăng ký thủ tục hành chính. Tại đây, người sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế hay góp vốn bằng QSDĐ. Mơ hình liên thơng này được áp dụng sẽ góp phần giúp người sử dụng đất giảm thiểu chi phí thực hiện thủ tục hành chính và giảm chi phí di chuyển. Thường xuyên tổ chức đào tạo, bồi dưỡng đối với đội ngũ cơng chứng viên để nâng cao trình độ nghiệp vụ chun mơn.
Thứ mười, hồn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của