một lần cho cả thời gian thuê có quyền cho thuê quyền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Theo điểm đ Khoản 1 Điều 175 LĐĐ năm 2013 thì Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp.
Vì vậy, chủ thể có quyền cho th đất là Nhà nước và người được Nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định trên cịn chủ thể có quyền cho th lại đất là người được Nhà nước cho thuê đất.
2.2. Các quy định pháp luật khác liên quan đến các giao dịch quyền sử dụng đất dụng đất
2.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển QSDĐ cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển QSDĐ theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong BLDS và pháp luật về đất đai. Hành vi này được hiểu là “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ được quy định cụ thể tại Điều 190 LĐĐ năm 2013.
Luật Đất đại năm 2013 quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hết sức đơn giản. Cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp,
- UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Phịng Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình UBND cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm: Văn bản thỏa thuận và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Pháp luật cho phép thực hiện chuyển đổi QSDĐ nhằm thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa” của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt
động sản xuất nơng nghiệp của cá nhân, hộ gia đình. Do vậy, việc chuyển đổi QSDĐ chỉ có thể do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp thực hiện và chỉ có thể được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau. Việc Nhà nước cho phép người sử dụng chuyển QSDĐ đã khắc phục được tình trạng đất đai phân tán, góp phần phát huy hiệu quả sản xt hàng hóa, phát triển kinh tế, phân cơng lại lao động nông thôn và giúp đáp ứng được quyền lợi cho người dân.
2.2.2. Thừa kế quyền sử dụng đất
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của LĐĐ năm 2003 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó điểm đ, khoản 1, Điều 179 LĐĐ năm 2003.
Như vậy, theo quy định trên thì tất cả cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đều được nhận QSDĐ thông qua thừa kế QSDĐ. Riêng đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngồi phải thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì mới được nhận thừa kế QSDĐ.
Có hai hình thức thừa kế QSDĐ, đó là thừa kế QSDĐ theo di chúc và thừa kế QSDĐ theo pháp luật. Đất đai do người chết để lại mà đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì QSDĐ là di sản thừa kế. Trường hợp người chết để lại đất đai mà đất đai đó khơng có giấy tờ chứng minh QSDĐ thì đất đai đó khơng phải là di sản thừa kế vì chưa có QSDĐ.
Trong thị trường BĐS, các tranh chấp về thừa kế QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tính chất phức tạp, kéo dài liên quan đến từng cá nhân, từng gia đình. Tranh chấp thừa kế QSDĐ không chỉ tồn tại mối quan hệ pháp luật thừa kế mà cịn có sự đan xen quan hệ pháp luật đất đai.
Thực tế, xã hội vẫn đang hết sức kinh hoàng trước những vụ anh em ruột vì mâu thuẫn đất đai mà sát hại nhau: Vụ thảm sát ngày 01/9/2019 ở Đan Phượng, thành phố Hà Nội. Chỉ vì một mâu thuẫn nhỏ do tranh chấp đất đai, người anh lạnh lùng sát hại cả gia đình người em trai, vụ thảm sát đã khiến 4 người đã tử vong, trong đó có một bé gái 1 tuổi [53]. Vụ anh đâm chết em trai ruột vì đất thừa kế, ngày 25/9/2018 tại thành phố thành phố Cần Thơ, Nguyễn Văn Thơ (42 tuổi, ngụ huyện Phong Điền) bị tòa án Thành Phố Cần Thơ tuyên 12 năm tù về tội Giết người [54].
Bởi vậy, nếu tranh chấp không giải quyết dứt điểm, không phù hợp sẽ gây mất đồn kết trong gia đình, từ đó gây ảnh hưởng đến xã hội.
Nếu có tranh chấp về đất thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết là nộp đơn tại UBND có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 203 LĐĐ năm 2013 hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của cơ quan hành chính thì đương sự có quyền khởi kiện tại Tịa án và Tịa án giải quyết theo quy định của BLTTDS.
2.2.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho đất đai là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù.
Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra dưới 02 dạng phổ biến, đó là:
- Người có đất đai tặng cho đất của mình cho người khác.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền tặng cho QSDĐ khi có đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013.
Ngoài ra, người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với QSDĐ thì khơng được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho. Trường hợp chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản1 điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
Khi nhận tặng cho là quyền sử dụng đất nhưng khơng làm thủ tục sang tên thì dẫn tới tình trạng đất của bố mẹ, nhà là của con. Ví dụ: Khi vợ chồng người con ly hơn mà chia tài sản thì bố mẹ vì nhiều lý do khác nhau cho rằng đất đó là cho “mượn” để xây nhà chứ không phải "tặng cho" nên thửa đất đó khơng được chia và muốn lấy lại và dẫn đến tranh chấp. Để tránh những rủi ro như trên dù là được bố mẹ tặng cho quyền sử dụng thì cũng nên làm thủ tục sang tên. Pháp luật quy định là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi tặng cho QSDĐ.
Theo khoản 4 Điều 95 LĐĐ năm 2013 khi tặng cho QSDĐ thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bao gồm Hợp đồng tặng cho, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được cơng chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Sau đó, nộp hồ sơ tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp;
- Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
2.2.4. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, được quy định cụ thể trong BLDS và LĐĐ. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng khẳng định quyền của người sử dụng đất, nhất là trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Theo quy định tại Điều 179 LĐĐ năm 2013 các chủ thể sử dụng đất có quyền thế chấp bao gồm: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh. Các quy định từ Điều 166 đến Điều 194 của LĐĐ năm 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng cho thất bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam. Ngoài những chủ thể của bên nhận thế chấp trên, LĐĐ năm 2013 cho phép tổ chức kinh tế trong nước hoặc các cá nhân cũng có quyền thế chấp nếu bên thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân. Có thể thấy, LĐĐ hiện hành đã có nhiều thay đổi mở rộng phạm vi chủ thể, tạo mơi trường pháp lý bình đẳng cho các chủ thể có quyền được thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, thực tế trên thị trường BĐS, các giao dịch phát sinh giữa bên thế chấp là
hộ gia đình hoặc cá nhân và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân là không nhiều. Khoản 2 Điều 114 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng,
tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Nhưng thực tế Văn phòng đăng ký đất đai ở nhiều địa phương vẫn
từ chối đăng ký thế chấp đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở cho cá nhân, tổ chức kinh tế (khơng phải là tổ chức tín dụng) vì cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện.
Theo quy định của pháp LĐĐ, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục qua 5 bước như sau:
Bước thứ nhất, ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
Bước thứ hai, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ; Bước thứ ba, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ;
Bước thứ tư, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ (nếu có); Bước thứ năm, xóa đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ sau khi thanh lý hợp đồng chính.
Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng chứng thực. Do đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản QSDĐ - tài sản có giá trị lớn nên pháp luật buộc các bên chủ thể phải lập hợp đồng thành văn bản mà khơng được lựa chọn hình thức khác, nhằm đảm bảo cho quan hệ thế chấp được thực hiện, đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên. Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.
Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm tại khoản 6, Điều 7, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đăng ký thế chấp QSDĐ là quy định cần thiết và có ý nghĩa quan
trọng nhằm công khai thông tin về giao dịch, giúp cho cơ quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch. Hơn nữa, còn phòng ngờ rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong trường hợp bên thế chấp có hành vi gian dối. Có thể thấy, pháp luật đã có văn bản hướng dẫn cụ thể, những điều chỉnh theo chiều hướng tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thông qua cải cách hành chính. Tuy vậy, việc đăng ký hợp đồng thế chấp vẫn còn lúng túng và bất hợp lý nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng phát sinh tranh chấp mâu thuẫn. Do quy định tại Khoản 1 Điều 95 LĐĐ năm 2013 thì việc đăng ký thế chấp QSDĐ là yêu cầu bắt buộc và cũng là điều kiện để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Nếu trong trường hợp thế chấp QSDĐ và thế chấp nhà ở tách rời nhau và chủ thể nhận thế chấp khác nhau thì quyền lợi của người nhận thế chấp nhà ở sẽ bị thiệt thòi.
Chấm dứt hợp đồng thế chấp là điều không thể tránh khỏi trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Quan hệ thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt trog các trường hợp quy định tại Điều 327 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, quan hệ thế chấp QSDĐ chỉ thực sự chấm dứt khi các bên xóa đăng ký thế chấp QSDĐ. Người nộp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp một bộ hồ sơ đăng ký xóa đến nơi đã