Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ
của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư chưa tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tiễn là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ rất khó, vì hiện nay có nhiều văn bản pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này khơng thống nhất và chồng chéo. Ví dụ: Hợp đồng cho th quyền sử dụng đất có ít nhất 4 mốc thời điểm xác định hiệu lực của hợp đồng, đó là: thời điểm cơng chứng, chứng thực, thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; theo thỏa thuận của các bên; theo thời điểm giao kết hợp đồng. Các quy định này không thống nhất, chồng chéo, cần có quy định thống nhất về thời điểm hiệu lực của hợp đồng.
Thứ hai, hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không
thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính cơng khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Hệ thống theo dõi thống kê tình hình thị trường BĐS, hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu BĐS, giao dịch BĐS chưa đầy đủ, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, gây khó khăn cho cơng tác chỉ đạo, điều hành, đề xuất giải pháp để điều chỉnh cũng như định hướng thị trường bất động sản.
Năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính cịn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có khơng ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.
Các cơ quan nhà nước ở cả Trung ương và địa phương còn thiếu chuyên nghiệp, các cơ quan thơng tin báo chí có vào cuộc nhưng chưa thực sự hiệu quả để ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù
hợp, vai trị của Nhà nước trong kiểm sốt và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả.
Thứ tư, công tác quản lý nhà nước về đất đai cịn bị bng lỏng góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất khơng hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại khơng được xử lý kịp thời. Thị trường BÐS Việt Nam thị trường phát triển sôi động trở lại, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chun nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong q trình thực hiện hợp đồng.
Thứ năm, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều
bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, quản lý sử dụng đất đai, giao dịch bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đề cao. Thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất… còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản.
nhân sự chưa được đề cao trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư. Một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính trị - xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền.
Thứ bảy, khó khăn trong việc kiểm tra xử lý hồ sơ địa chính vì chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
Thứ tám, Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Nhà nước chưa được hiệu quả, người dân thiếu ý thức, kiến thức, kỹ năng pháp luật để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và gia đình.
Thứ chín, khơng có sự tách bạch giữa cơng chứng và chứng thực, nên
trong thực tế, việc chứng nhận các bản sao giấy tờ, tài liệu do các phịng cơng chứng thực hiện vẫn khá phổ biến, trong khi đó, các hợp đồng hay các giao dịch (kể cả liên quan đến BĐS) lại do UBND các cấp thực hiện. Trình độ ngoại ngữ của nhiều Cơng chứng viên chưa cao. Chưa sát sao trong công tác đôn đốc thực hiện các biện pháp liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng với cơ quan đăng ký bất động sản và các cơ quan, tổ chức có liên quan để chia sẻ thông tin về những hợp đồng, giao dịch về bất động sản đã công chứng…
Tiểu kết chương 2
Việc chấp hành pháp luật về các giao dịch QSDĐ trong thị trường BĐS được thực hiện nghiêm minh, các cơ quan quản lý đất đai áp dụng pháp luật ngày càng thực hiện chính xác từ đó hạn chế được những sai xót, hạn chế ảnh hưởng đến người sử dụng đất. Tuy nhiên trong trong thực tế triển khai thực hiện các giao dịch các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thị trường BĐS cho thấy mặc dù vẫn cịn có những hạn chế, thiếu xót nhưng hầu hết các chủ thể đều tuân thủ các quy định pháp luật. Pháp luật đã có sự mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất nhưng chưa triệt để. Vì vậy, cần phải có những giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay.