Mặc dù LĐĐ năm 2013 có những sự đổi mới quan trọng về chính sách đất đai, tuy nhiên trên thực tế các quy định về các giao dịch chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc. Các quy định cịn có sự chồng chéo với các luật khác như Luật Nhà ở năm 2014, LKDBĐS năm 2014… Cụ thể như sau:
Thứ nhất, ban hành nhiều văn bản pháp luật gây ra sự chồng chéo, mâu
thuẫn, khó khăn trong q trình triển khai. Mặt khác, quy định về góp vốn bằng QSDĐ hay thừa kế QSDĐ… gây ảnh hưởng đến thực hiện các quyền của hộ gia đình và cá nhân. Quy định về vấn đề xác định khoản thu nhập đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ cịn chưa rõ ràng để làm cơ sở xác định.
Một là, không tương thích về quyền cho thuê tài sản giữa LĐĐ năm
2013 và BLDS năm 2014.
Điều 175 LĐĐ năm 2013 chưa quy định về quyền được cho thuê lại tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Dù LĐĐ năm 2013 không quy định quyền và cũng không cấm các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền cho thuê tài sản trong trường hợp này. Tuy nhiên, Điều 19, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với quy định: “Phạt tiền từ 10-20 triệu
thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” đã là việc áp dụng trên thực tế rất khó khăn và các giao dịch này bị đình
trệ và khơng thể thực hiện.
Thực tế này không thống nhất với quy định về quyền cho thuê tài sản được quy định tại BLDS năm 2014.
Hai là, chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản
giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản
Điều 51 LKDBĐS năm 2014 quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đó nhà đầu tư phải xin Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của UBND cấp tỉnh.
Tuy nhiên, theo Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc tồn bộ dự án cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng đủ điều kiện. Khi thay đổi nhà đầu tư, nhà đầu tư phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.
Như vậy, để thực hiện chuyển nhượng dự án trên thực tế, Nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư trước tiên. UBND cấp tỉnh sẽ tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý tại địa phương như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế trước khi quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho nhà đầu tư.
Sau đó nhà đầu tư tiếp tục thực hiện thủ tục xin quyết định, phê duyệt chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của UBND tỉnh. Trong thủ tục này, UBND cấp tỉnh lại một lần nữa tham vấn ý kiến của các cơ quan tham mưu và cơ quan quản lý nhà nước như ở thủ tục ban đầu (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế) trước khi quyết định ban hành
quyết định phê chuyển việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư.
Sự chồng chéo này gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các thủ tục, lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.
Ba là, lúng túng trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của các hợp
đồng giao dịch quyền sử dụng đất.
Thứ hai, trên thị trường đã và đang xuất hiện một số lượng lớn doanh
nghiệp kinh doanh QSDĐ ở vi phạm pháp luật, lừa đảo chiếm dụng vốn góp của người nhận chuyển nhượng hàng trăm nghìn tỷ đồng dưới nhiều hình thức như mạo danh nhà đầu tư làm giả giấy tờ của nhà đầu tư,
Điển hình như: Vụ Cơng ty cổ phần địa ốc Alibaba, anh em Nguyễn Thái Luyện, Nguyễn Thái lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khoảng 7.000 người với số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng [55]; vụ việc tại che dấu thông tin tại dự án Khu đô thị Thanh Hà - Cienco5, Giám đốc và đồng phạm ký 463 hợp đồng giao vốn, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 424 người [5]; vụ làm giả hợp đồng góp vốn, giả phiếu thu của Cơng ty Cổ phần Tasco để bán một phần biệt thự tại Khu đơ thị Vân Canh. Thậm chí có doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hành vi lừa đảo như thành lập rồi giải thế, đổi tên doanh nghiệp. Hành vi kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế khi làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích trốn thuế cũng còn khá phổ biến. Đây là kẽ hở của pháp luật, tạo điều kiện cho những hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý QSDĐ.
Thứ ba, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ pháp luật quy định còn hẹp.
Việc hạn chế về chủ thể QSDĐ nông nghiệp đã cản trở quyền tự do, linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là đất ở trong kinh doanh. Pháp luật cũng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý và ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thời chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách.
Thứ tư, khó khăn trong xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án, theo quy định tại khoản 3 và khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tịa án có thẩm quyền và giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự (khoản 3 Điều 26) và giải quyết các tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai (khoản 9 Điều 26). Tuy nhiên, theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì khơng cịn phân biệt thẩm quyền giải quyết của Tòa án giữa tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi thụ lý giải quyết những vụ án là các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất thì Tịa án khơng rõ áp dụng khoản nào của BLTTDS năm 2015 để thụ lý, giải quyết.
Trong thời gian gần đây có một số dự án xảy ra nhiều tranh chấp như: Tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đồn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đơng; Cách tính diện tích căn hộ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội); hay Phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung-riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam…[3]
So với năm 2018, số vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản tại VIAC ở thời điểm hiện tại đã tăng lên ở mức đáng kể. Theo đó, tính đến tháng 9/2019, số vụ tranh chấp về bất động sản riêng tại TP.HCM được VIAC giải quyết gần 45 vụ, tăng gấp 4 lần tổng số vụ của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) vào cùng kỳ năm ngoái [2].
Việc phối hợp giữa UBND, Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án, các sở, ban, ngành liên quan trong việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất... chưa thực sự chặt chẽ. Theo BLTTDS năm 2015
thì đương sự phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ chứng cứ cho Tịa án nhưng trên thực tế, việc lấy thơng tin trong kho lưu trữ của các cơ quan nhà nước về các tài liệu có thể chứng minh cho việc khởi kiện của mình cũng gặp nhiều khó khăn. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm cho việc giải quyết vụ án bị kéo dài, phát sinh những tình tiết mới tại giai đoạn phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm, tái thẩm.
Thứ năm, tình trạng hồ sơ xử lý không đúng hẹn gây mất thời gian đi
lại cho người dân hay mất những khoản phí ngồi quy định vẫn còn xảy ra khá thường xuyên ở nhiều địa phương.
Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật hiện nay không quy định: Thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến (cơ quan phối hợp) phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ; và phương án xử lý của cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp cơ quan phối hợp không gửi văn bản trả lời.
Thời hạn thực hiện thủ tục không rõ ràng dẫn đến: Sự tùy tiện của các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện thủ tục; thời gian thực hiện thủ tục của các nhà đầu tư trên thực tế bị kéo dài so với quy định của Luật vì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời của cơ quan phối hợp.
Thứ sáu, trình độ, năng lực và phẩm chất đạo đức của một số cán bộ
làm công tác quản lý đất đai còn yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu hiện nay. Tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai thông qua các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ còn nhiều, chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Thứ bảy, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm về đất đai ở các
cấp còn chưa kịp thời; nhiều trường hợp có hành vi vi phạm, tranh chấp kéo dài như tình trạng lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích… song vẫn khơng được xem xét xử lý.
Điển hình tranh chấp quyền sử dụng đất như sau: Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa Bà Nguyễn Thị Hương tại Đồng Nai. Hiện vụ việc
tranh chấp quyền sử dụng đất này đã kéo dài được hơn 6 năm với những tình tiết khá phức tạp và đang được TAND tỉnh Đồng Nai thụ lý giải quyết [4].
Thứ tám, các vi phạm pháp luật đất đai chủ yếu liên quan đến không
thực hiện trình tự, thủ tục hành chính theo quy định tại Điều 127 LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, việc áp dụng các chế tài mang tính răn đe, nghiêm khắc như hình sự hay phạt tiền thì ít được áp dụng; chủ yếu là dung biện pháp giáo dục, thuyết phục. Khoảng trống pháp lý này làm tăng nhiều hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai nhiều hơn. Cụ thể những hành vi vi phạm trong các giao dịch quyền sử dụng đất như sau:
Một là, những hành vi vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng
đất: chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đất đang có tranh chấp, lập hợp đồng ủy quyền để che dấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.
Hai là, những hành vi vi phạm trong góp vốn bằng quyền sử dụng đất
như: không thực hiện đăng ký góp vốn, góp vốn với đất đang có tranh chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với loại đất khơng đủ điều kiện góp vốn theo quy định pháp luật.
Ba là, những hành vi vi phạm trong thế chấp quyền sử dụng đất: so với
doanh nghiệp vi phạm thì cá nhân vi phạm là khá phổ biến, đặc biệt trong trường hợp đất do lấn chiếm và đất đang có tranh chấp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết nhưng vẫn mang đi thế chấp.
Bốn là, những hành vi vi phạm pháp luật trong các giao dịch tặng cho,
cho thuê, chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu là vi phạm về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013.
Những hạn chế, tồn tại trên rất cần được tiếp tục giải quyết. Pháp luật cần phải sửa đổi, bổ sung kịp thời, hoàn thiện hệ thống pháp luật về các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất, góp phần ổn định trật tự xã hội.
Thứ chín vấn đề công chứng, chứng thực:
- Về hợp đồng thế chấp tài sản của vợ và chồng để bảo đảm nghĩa vụ của doanh nghiệp tư nhân mà một trong hai người (vợ hoặc chồng) là chủ doanh nghiệp hiện đang còn nhiều những ý kiến khác nhau.
- Quy định về công chứng, chứng thực đã cố gắng miêu tả hoạt động công chứng và chứng thực, nhưng chỉ dựa vào tiêu chí của chủ thể có thẩm quyền thực hiện nên chưa có sự phân định rõ ràng giữa hai hoạt động này.
- Đối với việc cập nhật cơ sở dữ liệu công chứng, theo quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng cơ sở dữ liệu phần mềm công chứng và ban hành quy chế khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng; các tổ chức hành nghề công chứng và Công chứng viên phải thực hiện việc cập nhật để tra cứu thông tin khi thực hiện tác nghiệp công chứng, nhằm hạn chế những rủi ro pháp lý có thể xảy ra. Tuy nhiên, hiện nay việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về công chứng (cơ sở dữ liệu thông tin ngăn chặn, thông tin về hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS đã công chứng, cơ sở dữ liệu thông tin chung về BĐS) chưa được triển khai thực hiện nên chưa nâng cao hiệu quả trong hoạt động công chứng…
- Đối với việc công chứng bản dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại. Hiện nay trình độ ngoại ngữ của nhiều Cơng chứng viên chưa cao nên nhiều khi chưa hiểu chính xác nội dung của bản dịch, mà theo quy định của Luật và văn bản hướng dẫn thi hành thì Cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về tính chính xác của nội dung bản dịch do đó cịn tâm lý e ngại khi thực hiện công chứng bản dịch.