quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay. Hoàn thiện pháp luật về vần đề này cần dựa trên một số định hướng sau:
Thứ nhất, các quy định về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ phải phù hợp với Hiến pháp, đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước và phù hợp LĐĐ trong từng thời kỳ, khơng có sự mâu thuẫn với quy định của các ngành luật liên quan.
Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị lần thứ 5 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chỉ rõ: “Hoàn thiện các quy định về các
quy định đăng ký và giao dịch tài sản; phát triển hệ thống đăng ký minh bạch, liên thông dễ tiếp cận, nhất là bất động sản, bảo đảm minh bạch thông tin về quyền sử dụng đất”
Nghị quyết số 99/NQ-CP ngày 03/10/2017 của Chính phủ ban hành chương trình hành động của Chính phủ thực hiện nghị quyết số 11- NQ/TW nêu trên, giao nhiệm vụ cho các bộ ngành “hoàn thiện thể chế,
cải cách thủ tục hành chính về cơng chứng, chứng thực, đăng ký tài sản bảo đảm, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản; xây dựng và phát triển hệ thống đăng ký tài sản minh bạch, liên thông, dễ tiếp cận, nhất là bất động sản.”
Như vậy, với quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, LĐĐ và các luật và văn bản pháp luật liên quan cần phải có sự điều chỉnh cho phù hợp.
Thứ hai, đảm bảo tính nhanh gọn và hiệu quả trong các các giao dịch
liên quan đến QSDĐ.
Có thể nói LĐĐ năm 2013 và các luật liên quan như LKDBĐS năm 2014, BLDS năm 2015, Luật nhà ở năm 2014 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường BĐS của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong thực tiễn giải quyết các thủ tục về đăng ký đất đai, hầu hết những hồ sơ đều khó tuân thủ đúng thời gian giải quyết theo luật định. Chính vì vậy người dân ln có tâm lý khơng muốn phải thực hiện các thủ tục hành chính này, dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện các quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định trong chính sách, quyền lợi của người đã được cấp Giấy chứng nhận, đảm đảm nhanh gọn và hiệu quả trong thủ tục hành chính, tăng cường xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, làm giảm việc chuyển nhượng QSDĐ trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Thứ ba, hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia quan hệ chuyển QSDĐ.
Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ được pháp luật quy đinh khá đầy đủ và rõ ràng. Tuy vậy, các chủ thể tham gia quan hệ này vẫn chưa thực hiện đầy đủ và còn nhiều hành vi trốn tránh một số nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bởi vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên phải quy định hết ở từng trường hợp cụ thể, cần có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành chế tài khi các bên bi phạm nhằm giảm thiểu hành vi vi phạm pháp luật.
Thứ tư, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, cung cấp thông tin đất đai cơng khai, minh bạch, kịp thời, chính xác đến người dân. Cần xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai theo hướng đa mục tiêu, cung cấp, chia sẻ thông tin cho các đối tượng, các ngành và lĩnh vực liên quan đến QSDĐ của người dân nhằm phục vụ mục đích chính là phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời hồn thiện các chính sách liên quan đến giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.
Thứ năm, hoàn thiện hệ thống nhân sự trong quản lý nhà nước về đất
đai. Nhà nước cần ưu tiên đào tạo và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực này để tạo ra đội ngũ cán bộ, cơng chức, thanh tra có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý và đăng ký đất đai là hết sức cần thiết.