Theo khoản 1, Điều 502 BLDS năm 2015, hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
dụng đất bao gồm: Hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại, hợp đồng tặng cho, hợp đồng thế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác. theo quy định tại Điều 17, LKDBĐS năm 2014 về hợp đồng kinh doanh BĐS gồm hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng cho thuê nhà, hợp đồng thuê mua nhà và cơng trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS.
1.3.4.3. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng được cụ thể hóa tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm:
- Tên, địa chỉ bên bán và bên mua. - Các thông tin về bất động sản.
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua. - Phương thức và thời hạn thanh toán.
- Thời hạn giao, nhận BĐS và hồ sơ kèm theo. - Bảo hành.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận do pháp luật quy định. Có thể tham khảo các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản tại Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ
1.3.4.4. Yêu cầu của hợp đồng:
- Các thông tin cung cấp cho các chủ thể trên thị trường BĐS phải được đảm bảo yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ.
- Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là tính chính xác trong thị trường BĐS, yêu cầu cực kì quan trọng vì giá trị của BĐS lớn. Quyết định đưa ra dựa trên một nguồn thơng tin chính xác nhất có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại, một quyết định sai do dựa vào
nguồn tin khơng đúng thì sẽ gây thiệt hại không lường cho một chủ đầu tư. - Thông tin phải được cập nhật kịp thời, thơng tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một các kịp thời. Tính kịp thời của thơng tin có liên quan chặt chẽ với thời gian. Thời gian càng dài, thông tin để càng lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm đi.
- Thông tin phải đáp ứng được các nhu cầu đầy đủ. Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến việc ra quyết định khơng chính xác.
- Ngồi ra các thơng tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lí và phát triển thị trường BĐS phải được công khai, minh bạch. Trong điều kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thơng tin đại chúng như báo, tạp chí, truyền hình, web…
1.3.4.5. Hồ sơ pháp lý bao gồm
Giấy tờ xác nhận các quyền về BĐS - Giấy chứng nhận về quyền sữ dụng đất - Giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà ở
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở - Giấy chứng nhận về quyền sở hữu cơng trình quyết định phân nhà + Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, hợp đồng thuê, quyết định giao đất, cho thuê đất…
+ Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng.
+ Hóa đơn: Thuế chuyển nhượng, chuyển đổi, luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê nhà đất …
+ Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản,
+ Giấy tờ của tóa án, hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật, quyết định giải chấp, quyết định trúng đấu giá, bản án…
dựng, sử dụng của cơng trình.
+ Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến BĐS: Đơn từ, thư có khiếu nại, có mâu thuẫn tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu, ranh giới liên quan đến BĐS không?
+ Các giấy tờ pháp lý khác có liên quang đến bất động sản
1.3.4.6. Giấy tờ pháp lý của môi trường xung quanh
- Quy hoạch vùng: bao gồm quy hoạch tổng thể pháp triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu dân cư, khu công nghiệp…
- Quy hoạch không gian lãnh thổ
- Quy hoạch các cơng trình liên quan: quy hoạch cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội…
- Các quyết định phê duyệt dự án phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế, hải cảng, các quyết định giao đất, phân đất của khu vực.
1.3.4.7. Nội dung hồ sơ pháp lý bao gồm:
- Tên, loại đất, bất động sản - Nguồn gốc đất, bất động sản
- Vị trí của BĐS (đất đai, nhà cửa, cơng trình và kiến trúc khác). Những nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng BĐS).
+ BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc BĐS (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao BĐS, ngày làm giấy tờ chuyển dịch BĐS, giấy tờ kèm theo.
+ Có tranh chấp hay khơng với các chủ BĐS liền kề.
- Những lợi ích kinh tế từ BĐS đang cho thuê: Giá thuê, thời hạn cho thuê, hợp đồng cho thuê, thu nhập hàng tháng từ người cho thuê BĐS để mở cửa hàng, cửa hiệu văn phòng đại diện.
- Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật + Vị trí của BĐS.
Vị trí địa lý và hành chính của BĐS.
Đối với đất ở: Số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm xác định giá BĐS (giá đất, giá tài sản) để giao bán/chuyển nhượng BĐS, cho thuê BĐS thu hồi đất và trưng mua, trưng dụng BĐS là hết sức quan trọng. Việc xác định giá BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng với nhiều cách khác nhau là vấn đề mang tính thời sự chung trên toàn thế giới cả trong quá khứ và hiện tại. Cơ sở để xác định giá đất có thể là mật độ màu mỡ của đất đai, vị trí của lô BĐS… Giá đất, giá BĐS thực tế trên thị trường cũng là kết quả tổng hợp của các yếu tố trên đây, và bên trên nó cịn chịu tác động của nhiều yếu tố khác như: sự khan hiếm, lòng ham muốn, khả năng mua… để cho kết quả là sự thỏa thuận giữa người có đất, có BĐS chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (người bán). Đó là giá đất thực hiện trao đổi đất đai, BĐS trên thị trường giữa các tổ chức cá nhân với nhau.
Để định (giá ước tính) giá BĐS, nhà nước có chính sách quy định về nguyên tắc và phương pháp xác định giá. Có phương pháp được áp dụng phổ biến để định giá nhiều loại BĐS, nhưng cũng có những biện pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một loại BĐS đặc thù. Tuy nhiên, trong công tác định giá BĐS không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng, mà cịn có sự kết hợp giữa các phương pháp. Các phương pháp định giá BĐS chủ yếu quy định tại Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ Tài nguyên và môi trường, bao gồm:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường của các BĐS tương tự (nhà ở hoặc đất trống) để so sánh, xác định
giá trị BĐS cần định giá. Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản, dựa trên các thu nhập mà tài sản đó mang lại hoặc có khả năng mang lại trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hóa thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc thu nhập ròng. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu để định giá những BĐS, nhà hàng, đất xây dựng của các khu công nghiệp.
+ Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị của đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp này được dùng trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá trị thị trường của thửa đất trống tương tự, để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi đó có thể thu nhập số liệu về giá trị trường của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. Phương pháp này để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Phương pháp thặng dư: Đây phương pháp định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất, bằng cách loại trừ các chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển, ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS. Phương pháp này thường được áp dụng trong các trường hợp xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo thay đổi quy hoạch, hoặc do chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong khi khơng có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh
trực tiếp.
Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống gia thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
Đối với cơng trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sữ dụng (m²), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện tích sử dụng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống.
Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những đầu mối trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thơng công cộng, cửa hàng, trường học, cơng viên, bệnh viện, những trục đường chính.
+ Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và cơng trình kiến trúc trên đất.
+ Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS đó có theo đúng với mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS.