dụng đất trong thị trường bất động sản
Để nâng cao hiệu quả trong thực hiện quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tác giả đề xuất một số giải pháp góp
phần nâng cao hiệu quả như sau:
Một là, tăng cường quản lý của Nhà nước tham gia thị trường bất động
sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả bất động sản
Hai là, xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị
trường bất động sản.
Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính định hướng chiến lược và cụ thể hố các định hướng đó. Chúng là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý Nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thơng qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
Ba là, thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS.
Khác với các thị trường hàng hố thơng thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của hàng hoá giao dịch, thị trường BĐS phải được giao dịch các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các "chợ" bất động sản. Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.
thị trường BĐS. Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường bất động sản, dưới địa phương là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy ban nhân dân các cấp. Tổ chức các tổ chức dịch vụ cơng trong hồn thiện các thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản.
Cuối cùng là việc nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất đai trong đó có đề xuất về tính mở của quy hoạch sử dụng đất để tăng hiệu quả sử dụng đất trên phạm vi toàn xã hội và các vấn đề liên quan đến việc tổ chức lại hệ thống cung cấp dịch vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS như tư vấn, mơi giới, định giá BĐS.
Bên cạnh đó, Nhà nước cịn tham gia giao dịch trên thị trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS như cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản.
Tiểu kết chương 3
Từ những cơ sở nghiên cứu lý luận ở Chương 1 và thực trạng các giao dịch đã được triển khai ở chương 2, tác giả đã đưa ra đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trên thị trường BĐS. Chương 3 của Luận văn tác giả đã đưa ra những định hướng hoàn thiện pháp luật cụ thể như sau:
Một là, các quy định về giao dịch liên quan đến QSDĐ phải phù hợp với Hiến pháp, đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước và phù hợp với LĐĐ trong từng thời kỳ, khơng có sự mâu thuẫn với quy định của các ngành luật liên quan.
Hai là, hoàn thiện các văn bản pháp luật đất đai để có quy định cụ thể,
thống nhất các văn bản hướng dẫn thi hành để tránh việc lúng túng khi thực hiện và giải quyết những vướng mặc trong quá trình thi hành.
Ba là, hoàn thiện những quy định cụ thể liên quan đến QSDĐ và thị trường QSDĐ, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định.
Bốn là, hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, và thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng giao dịch.
Năm là, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, cung cấp thông tin đất đai
minh bạch, kịp thời, chính xác đến người dân. Bên cạnh đó cần hồn thiện hệ thống nhân sự trong quản lý nhà nước về đất đai, ưu tiên đào tạo và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực này để tạo ra đội ngũ cán bộ, công chức địa chính có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý và đăng ký đất đai là hết sức cần thiết.
KẾT LUẬN
Đất đai luôn là một loại tài sản có giá trị lớn, QSDĐ ln được khẳng định là hàng hoá đặc biệt. Các giao dịch về quyền sử dụng đất có vai trị kích thích sản xuất, kinh doanh phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS. Nghiên cứu về đặc điểm của QSDĐ, các giao dịch QSDĐ giúp chúng ta có cái nhìn tồn diện hơn về hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch QSDĐ trong thị trường BĐS nói riêng và cả các giao dịch khác về QSDĐ nói chung.
Điều quan trọng nhất trong việc phát triển các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản là tăng cường sự tham gia quản lý của Nhà nước vào thị trường BĐS trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tham gia quản lý hoạt động trên thị trường BĐS. BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường bất động sản. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm: LĐĐ, LKDBĐS, Luật xây dựng, Luật Nhà nước ở, các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS … Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị… Cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong lĩnh vực khác nhau có vai trị hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống. Ban hành và hồn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS.
trong tổng thể hệ thống pháp luật Việt Nam, vì vậy khi đi sâu tìm hiểu, nghiên cứu các quy định chung của pháp luật về các giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS, tác giả đã có những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về các giao dịch QSDĐ trong thị trường BĐS đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Các giao dịch liên quan đến QSDĐ là những giao dịch phức tạp, vì vậy cần có sự quy định cụ thể của Nhà nước, nhưng việc xây dựng các quy định cũng phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tham gia giao dịch, cơ quan quản lý có thể nắm được thông tin kịp thời. Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai các giải pháp tổng thể và đồng bộ nhằm thúc đẩy các quan hệ giao dịch liên quan đến QSDĐ phát triển, kiện toàn cơ chế quản lý của Nhà nước đối với đất đai, mở rộng tối đa quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa BĐS, kiểm sốt và giải quyết kịp thời các tranh chấp, vi phạm phát sinh. Theo đó, từng bước xây dựng thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Với quá trình nghiên cứu các vấn đề lý thuyết chung liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, kết hợp với việc phân tích thực trạng các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trên cơ sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực này, tác giả hy vọng rằng Luận văn này sẽ đóng góp một phần nhỏ trong các nỗ lực chung để đưa hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam lên một tầm cao mới.
Tuy nhiên, dù đã hết sức nỗ lực song với khả năng có hạn trong khi các vấn đề cần giải quyết tương đối phức tạp nên chắc chắn Luận văn này không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót cần được điều chỉnh, bổ sung. Tác giả mong muốn nhận được sự chỉ dẫn, góp ý của các thầy giáo, cô giáo, các chuyên gia và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này.