Cho thuê QSDĐ là một giao dịch quan trọng và khá phổ biến các trong thị trường QSDĐ. Tuy là có nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau nhưng khơng phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê QSDĐ. Chỉ có những người
sử dụng đất thuộc trường hợp được phép cho thuê và đáp ứng đầy đủ điều kiện mà pháp luật đặt ra thì mới được phép cho thuê QSDĐ.
Cho thuê QSDĐ là loại giao dịch khơng có sự chuyển quyền sử dụng đất, do đó pháp luật chỉ đặt ra yêu cầu phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc đăng ký này có ý nghĩa trong cơng tác quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước dễ dàng cập nhật các biến động liên quan đến QSDĐ; vừa có ý nghĩa đối với các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc thực hiện đăng ký trên còn nhiều hạn chế do việc cho thuê QSDĐ không cần làm Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho bên thuê nên đa số người dân cho rằng việc đăng ký là không cần thiết phải thực hiện. Hơn nữa, việc không đăng ký biến động đất đai cũng khó bị Nhà nước phát hiện, chỉ khi nào có thanh tra hay xảy ra tranh chấp thì mới có thể phát hiện ra.
Việc cho thuê QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Khoản 3 điều 188 LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, tại Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”, cịn việc chuyển
QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của Điều 503 BLDS năm 2015. Trong khi đó, LKDBĐS năm 2014 lại quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng Khoản 3, điều 17 LKDBĐS năm 2014. Vậy nên việc quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là khơng thống nhất, có sự mâu thuẫn với các luật liên quan.
bên thứ ba, công khai sự tồn tại của một giao dịch đối với QSDĐ và Nhà nước dễ dàng hơn trong công tác quản lý đất đai. Bên cho thuê phải nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm những giấy tờ sau:
+ Một là, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
+ Hai là, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
+ Ba là, văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường họp phải được phép của cơ quan nhà nước.
Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện việc xác định nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trước đây, LĐĐ năm 2003 đã quy định hợp đồng cho thuê QSDĐ bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên LĐĐ năm 2013 đã bỏ quy định này và chỉ quy định các bên có quyền quyết định việc công chứng, chứng thực. Quy định này làm giảm đi sự an toàn về mặt pháp lý khi tham gia hợp đồng, bên thuê cũng khó có thể xác nhận lại tính hợp pháp các thơng tin mà bên cho thuê đưa ra, dẫn tới phát sinh tranh chấp làm cho hợp đồng vô hiệu. Nếu khơng thực hiện thủ tục đăng ký thì bị phạt tiền theo quy định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Cho thuê QSDĐ ln có thời hạn, nên việc đăng ký sẽ có sự thay đổi khi các bên chấm dứt hợp đồng cho thuê. Do đó, một trong các bên trong hợp đồng phải nộp một bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê QSDĐ tại Văn phòng đăng ký đát đai. Hồ sơ xóa đăng ký bao gồm:
- Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
- Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp đối với trường hợp cho thuê QSDĐ của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận việc xóa cho thuê QSDĐ, sau khi xóa đăng ký thì bên cho thuê được tiếp tục thực hiện các quyền năng vốn có của mình.
Theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 179 LĐĐ năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê QSDĐ. Nhưng lại không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Điều này không thu hút đầu tư vốn ngoại vào Việt Nam trong nền kinh tế hội nhập như hiện nay. Đây là một quy đinh chưa thực sự hợp lý dẫn đến khi áp dụng vào thực tế sẽ làm mất đi cơ hội tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài, quy định này hạn chế việc xác lập tư liệu sản xuất thông qua một giao dịch vừa đơn giản, vừa tiết kiệm như thuê QSDĐ. Các doanh nghiệp có vốn nước ngồi đều là doanh nghiệp có tiềm lực lớn về tài chính,vậy nên cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam sẽ đem lại lợi ích cho cả hai bên.
Pháp luật đất đai không cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được tham gia giao dịch cho thuê QSDĐ nếu không phải là đất xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Nếu chỉ đánh giá giá trị QSDĐ dựa vào số tiền thuê đất mà người sử dụng đất trả hàng năm không tạo ra giá trị nên không được thực hiện giao dịch trên thị trường trong một nền kinh tế hội nhập như hiện nay thì đó là điều khơng hợp lý.
Tuy vậy, việc Nhà nước không cho phép QSDĐ thuê trả tiền hàng năm được cho thuê lại đất cũng không phải là tuyệt đối. Nhà nước cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được
cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng theo phương thức trả tiền thuê hàng năm. Viêc cho phép này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước dành cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng nhằm tăng cường phát triển các khu sản xuất công nghiệp tập trung. Tuy nhiên, nó cũng tạo sự khơng cơng bằng ngay giữa những người cùng có hình thức sử dụng đất là thuê trả tiền hàng năm [25].
Giao dịch tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm
- Quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm:
Thứ nhất, có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Thứ hai, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
Thứ ba, người bán, mua tài sản thuộc sở hữu của mình khi có đủ điều kiện quy định của LĐĐ năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Thứ tư, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Thứ năm, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Tổ chức sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm
Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm, người sử dụng đất không được thực hiện những quyền năng trong việc chuyển quyền sử dụng
đất mà chỉ được định đoạt tài sản có trên đất mà thơi, tuy nhiên việc bán, mua này cũng cần phải tuân theo những điều kiện nhất định do pháp luật quy định đối với người bán, tài sản được bán và điều kiện đối với người mua được quy định chi tiết tại Điều 189 LĐĐ năm 2013, đó là:
+ Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước:
Thứ nhất, tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
+ Điều kiện mua tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước: Thứ nhất, có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; Thứ hai, có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
Thứ ba, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Riêng trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì phải tuân thủ theo các quy định tại Điều 194 LĐĐ năm 2013 và khoản 26, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.
- Trình tự, thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Người thực hiện thủ tục chuẩn bị bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng, văn bản mua bán tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm theo quy định.
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; + Hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nước.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Bước 2. Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Người sử dụng đất thực hiện mua bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự, nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Trường hợp mua bán tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 3. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ
sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và mơi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.
Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.