Techcombank triển khai quy trình cấp tín dụng tập trung và kiểm soát hồ sơ sau khi phê duyệt tập trung đối với tất cả các phân khúc khách hàng. Theo đó quy trình thực hiện việc tiếp xúc, nhận diện khách hàng, báo cáo thông tin khách hàng và đề xuất cấp hạn mức tín dụng tại Đơn vị kinh doanh; Tái thẩm định và phê duyệt tập trung tại bộ phận Thẩm định và phê duyệt tín dụng; Kiểm sốt hồ sơ tập trung sau khi phê duyệt tại Bộ phận Kiểm sốt tín dụng và Hỗ trợ kinh doanh. Việc phân tách trách nhiệm giữa các khâu trong q trình cấp tín dụng đảm bảo tính khách quan và độc lập giữa các bộ phận, tuân thủ Quyết định 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng: “Tổ chức tín dụng xây dựng quy trình xét duyệt cho vay theo nguyên tắc bảo đảm tính độc lập và phân định rõ ràng trách nhiệm cá nhân, trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cho vay”, và Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Quy định về hoạt
động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (có hiệu lực từ ngày 15/3/2017): “Tổ chức tín dụng phải tổ chức
xét duyệt cho vay theo nguyên tắc phân địch trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cho vay”.
2.2.3. 1. Thẩm định khách hàng
Như đã đề cập ở chương I, khách hàng vay vốn để đầu tư BĐS phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Do vậy, việc thẩm định khách hàng vay vốn đầu tư BĐS cũng sẽ phức tạp hơn khi xem xét về các vấn đề pháp lý của khách hàng và các dự án BĐS. Đặc biệt, các dự án BĐS cần xem xét rất nhiều giấy tờ pháp lý liên quan: giấy phép của các cơ quan chức năng, các điều kiện để có thể đưa BĐS vào kinh doanh, điều kiện để nhận BĐS làm tài sản bảo
đảm. Do vậy, Techcombank đã có những quy định, quy trình và hướng dẫn về thẩm định khách hàng cũng như hồ sơ phương án vay.
Theo quy trình cấp tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp tại Techcombank, trình tự thẩm định được tiến hành độc lập như sau:
Chuyên viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp của Chi nhánh: + Tiếp nhận hồ sơ vay do khách hàng cung cấp, kiểm tra tổng thể hồ sơ, đối chiếu các loại hồ sơ khách hàng cung cấp so với bản gốc và chịu trách nhiệm đảm bảo các thông tin, hồ sơ khách hàng cung cấp đầy đủ, hợp lệ, trung thực, nhất quán;
+ Kiểm tra thông tin khách với danh sách cảnh báo của ngân hàng; + Thẩm định khách hàng và xếp hạng tín dụng đảm bảo: xác định khách hàng không thuộc đối tượng khơng được cấp tín dụng theo quy định của Luật các TCTD và theo quy định về “Khẩu vị rủi ro” tín dụng của Techcombank; lập báo cáo nhận diện khách hàng và xếp hạng tín dụng;
Chuyên viên phân tích tín dụng độc lập thẩm định hồ sơ vay;
Báo cáo thẩm định được chuyển về Chi nhánh để Giám đốc Chi nhánh kiểm sốt và trình Giám đốc vùng là cấp kiểm soát cuối cùng đối với báo cáo thẩm định trước khi chuyển cấp phê duyệt tín dụng.
Trong cơng tác thẩm định khách hàng thì việc thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng đóng vai trị quan trọng nhằm xác định đúng đối tượng cho vay, thẩm quyền giao dịch với Techcombank, đặc biệt khi Luật doanh nghiệp 2014 có hiệu lực thì các vấn đề pháp lý doanh nghiệp càng được ngân hàng chú trọng trong cơng tác thẩm định. Techcombank có hướng dẫn chi tiết các danh mục hồ sơ pháp lý khách hàng doanh nghiệp đảm bảo các giấy tờ pháp lý của khách hàng trong hồ sơ vay tuân thủ các quy định về Luật doanh nghiệp, Luật kế toán, Luật KDBĐS…
Danh mục hồ sơ pháp lý đối với hồ sơ vay vốn của khách hàng tại Techcombank phải đảm bảo đầy đủ nhóm hồ sơ sau:
+ Hồ sơ về tư cách pháp lý: bao gồm các văn bản, giấy tờ chứng minh việc doanh nghiệp được thành lập và hoạt động hợp pháp theo đúng quy định pháp luật. Các giấy tờ này có thể là: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/Quyết định thành lập và hoạt động/Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Đối với doanh nghiệp vay vốn để kinh doanh bất động sản thì chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cần thể hiện ngành nghề kinh doanh BĐS, có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng.
+ Hồ sơ về phê duyệt giao dịch đi vay: bao gồm các văn bản, giấy tờ xác định và đảm bảo rằng giao dịch đi vay của khách hàng tại Techcombank đã được cấp có thẩm quyền của khách hàng phê duyệt và thơng qua một cách đầy đủ, hợp lệ theo đúng quy định của pháp luật và quy định nội bộ của khách hàng. Các khoản vay đầu tư BĐS thường là những khoản vay có giá trị lớn nên việc xem xét giao dịch đi vay đã được cấp có thẩm quyền của khách hàng phê duyệt hay chưa rất quan trọng, tránh trường hợp xảy ra tranh chấp do giao dịch chưa được phê duyệt nội bộ. Theo quy định của Techcombank thì khách hàng phải cung cấp văn bản của cấp có thẩm quyền về phê duyệt và thơng qua giao dịch đi vay. Đối với từng loại hình tổ chức (cơng ty cổ phần, công ty TNHH một thành viên, Công ty TNHH hai thành viên trở lên, Cơng ty Hợp danh, Hợp tác xã) thì Techcombank có hướng dẫn các loại văn bản phê duyệt giao dịch đi vay của khách hàng khác nhau, phù hợp với Luật doanh nghiệp 2014. Việc quy định về hồ sơ phê duyệt giao dịch đi vay của khách hàng nhằm mục đích đảm bảo việc hợp đồng tín dụng trước khi được ký kết đã được cả cấp có thẩm quyền bên Ngân hàng lẫn bên khách hàng phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật.
Nhóm hồ sơ về tư cách đại diện ký kết văn bản giao dịch tín dụng: bao gồm các văn bản, giấy tờ xác định tư cách và thẩm quyền hợp lệ của người đại diện hợp pháp của khách hàng trong việc ký kết các hợp đồng, văn bản liên quan tới giao dịch vay vốn.
2.2.3.2. Xét duyệt cho vay
Để đảm bảo việc cho vay không vi phạm các giới hạn cấp tín dụng và các tỷ lệ an toàn của NHNN quy định, tại Techcombank việc xét duyệt cấp tín dụng được thực hiện tập trung và tuân thủ theo hạn mức phê duyệt trong từng thời kỳ.
Phân quyền phê duyệt cấp tín dụng tại Techcombank: Tại Techcombank hoạt động phê duyệt tín dụng được triển khai tập trung tại Hội sở thông qua Trung tâm phê duyệt tín dụng tập trung. Nhằm đảm bảo tính độc lập và phân định trách nhiệm trong cơng tác xét duyệt cho vay, Quy định về hoạt động phê duyệt nghiệp vụ đối với khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân số 0015/2015/QĐ1 ngày 20/4/2015 quy định việc phê duyệt phải dựa trên các nguyên tắc sau:
+ Việc phê duyệt phải dựa trên cơ sở đề xuất của đơn vị đề xuất, ý kiến kiểm soát và ý kiến thẩm định/tái thẩm định/phân tích tín dụng của các đơn vị, cá nhân được giao công tác kiểm sốt/thẩm định/tái thẩm định và phân tích tín dụng (nếu có);
+ Các cấp phê duyệt phải đảm bảo tuân thủ các quy định có liên quan của pháp luật, NHNN và Techcombank;
+ Việc thẩm định và phê duyệt phải đảm bảo nguyên tắc độc lập và phân định rõ ràng trách nhiệm của cá nhân, bộ phận có liên quan đảm bảo cơng khai, minh bạch giữa khâu thẩm định và phê duyệt cũng như đảm bảo ngăn ngừa xung đột lợi ích giữa người thẩm định, cấp phê duyệt và khách hàng là người có liên quan của những người này;
+ Hồ sơ vượt thẩm quyền của một cấp sẽ phải trình cấp cao hơn phê duyệt + Trường hợp hạn mức có giá trị từ 300 tỷ đồng trở lên, Hội đồng tín dụng có trách nhiệm báo cáo Chủ tịch HĐQT/người được Chủ tịch HĐQT ủy quyền về kết quả cuộc họp.
Theo nguyên tắc trên, thẩm quyền phê duyệt cho vay tại Techcombank được chia thành 9 cấp:
+ Cấp cao nhất là Hội đồng tín dụng cấp cao phê duyệt cho vay trong giới hạn quy định của pháp luật;
+ Cấp Hội đồng tín dụng miền phê duyệt đối với khoản vay tối đa là 450 tỷ đồng;
+ Cấp chuyên gia phê duyệt từ A1, A2, B1, B2, B3, C, D phê duyệt các khoản vay tối đa lần lượt là 220, 160, 100, 50, 30, 10, 5 tỷ đồng
Như vậy, đối với các khoản vay đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, trung tâm thương mại… địi hỏi vốn rất lớn thì các khoản vay này sẽ do Hội đồng tín dụng miền phê duyệt. Việc phân cấp phê duyệt độc lập với bộ phận thẩm định và chi tiết từng hạn mức tới các cấp phê duyệt vừa đảm bảo việc phê duyệt phù hợp với độ phức tạp, giá trị khoản vay vừa đảm bảo tính độc lập trong quy trình tín dụng tại Techcombank.
2.2.3.3. Quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm
Tài sản được nhận bảo đảm tại Techcombank bao gồm: Bất động sản
(Đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với đất khác); Động sản (Tiền mặt, ngoại tệ, số dư trên tài khoản tiền gửi, thẻ tiết
kiệm, vàng bạc, kim loại quý, các giấy tờ có giá); Quyền tài sản (Quyền tài
sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, Quyền được nhận số tiền bảo hiểm, Quyền đòi nợ, Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, Quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, Quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng hoặc từ căn cứ pháp lý
khác như quyền mua cổ phiếu, quyền cho thuê lại tài sản, quyền mua nhà và quyền sử dụng đất tại các dự án, quyền thuê văn phòng, trụ sở kinh doanh, ki ốt, sạp hàng…); Tài sản hình thành trong tương lai (Tài sản được hình thành từ vốn vay, Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật).
Khi cho vay đầu tư BĐS, Techcombank thường cho vay có tài sản bảo đảm. Các loại tài sản bảo đảm đa dạng từ tiền, giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, bất động sản,…Tuy nhiên, loại tài sản phổ biến là BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành từ vốn vay (chính là BĐS mà khách hàng vay vốn để đầu tư/kinh doanh). Gần đây, khi có quy định của pháp luật tháo gỡ vướng mắc đối với nhận tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai, Techcombank cũng đã nhanh chóng bắt kịp với những quy định mới này. Cụ thể, chính sách nhận tài sản bảo đảm của Techcombank cho phép nhận tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của tổ chức/hộ gia đình/cá nhân mua nhà trong dự án xây dựng nhà ở và nhận tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư với những điều kiện chặt chẽ.
* Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều
kiện về pháp lý và điều kiện về đối tượng sử dụng:
Điều kiện về pháp lý: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp theo quy định của pháp luật; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử đụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trong thời hạn sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất còn lại nhiều hơn thời gian vay vốn tối thiểu là 24 tháng.
Theo Quy định nhận tài sản bảo đảm là BĐS tại Techcombank thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các loại sau: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013; (ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.
Điều kiện về đối tượng sử dụng:
+ Đối tượng sử dụng và tổ chức kinh tế + Đối tượng sử dụng là cá nhân/hộ gia đình + Đối tượng sử dụng có yếu tố nước ngồi
* Đối với tài sản bảo đảm là Dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án, phải đáp ứng các điều kiện đối với
chủ đầu tư, điều kiện về dự án xây dựng nhà ở và điều kiện về nhà ở hình thành trong trương lai, cụ thể:
Điều kiện đối với chủ đầu tư: ngoài việc đáp ứng các quy định
chung của luật kinh doanh BĐS, chủ đầu tư cịn phải có liên kết với Techcombank hoặc được Techcombank tài trợ tín dụng để phát triển và xây dựng dự án; và phải ký kết hợp đồng hợp tác với Techcombank về quản lý, xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp chủ đầu tư là chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì ngoài các điều kiện nêu trên chủ đầu tư cấp II cịn phải đáp ứng điều kiện sau:
+ Có văn bản thông báo với Sở xây dựng về việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II;
+ Có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I trong đó thỏa thuận về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở;
+ Có biên bản bàn giao, hoặc văn bản chấp thuận của chủ đầu tư cấp I đồng ý cho chủ đầu tư cấp II huy động vốn.
Đối với dự án xây dựng nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Loại dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội mà Techcombank nhận thế chấp gồm:
“Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một cụm cơng trình nhà ở;
Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” [33, Khoản 2 Điều 17]
+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã có quyết định giao đất cho cả khu đất phát triển dự án theo quy định của pháp luật;
+ Dự án đã có giấy phép xây dựng (trừ trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng);
+ Dự án đã hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Dự án được tối thiểu 01 NHTM có trong danh sách do NHNN cơng bố bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với bên mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết;
+ Dự án chưa được thế chấp (dưới bất kỳ hình thức nào) tại các tổ chức tín dụng khác. Trường hợp dự án đã được thế chấp một phần cho tổ chức tín dụng khác thì phải có thỏa thuận giữa Techcombank và tổ chức tín dụng về