sản tại ngân hàng Techcombank
2.3.2.1. Khó khăn trong cơng tác thẩm định, bao gồm: thẩm định cơ sở pháp lý và tính khả thi của dự án BĐS, thẩm định khách hàng, thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS và các dự án BĐS
Về cơ sở pháp lý của việc thực hiện các dự án BĐS:
Hệ thống văn bản pháp luật về cho vay đầu tư BĐS hiện rất phức tạp liên quan đến nhiều bộ/ban/ngành liên quan đến việc phê duyệt một dự án BĐS. Các thông tin về pháp lý mà hiện nay ngân hàng tiếp cận được chủ yếu từ hồ sơ mà khách hàng/chủ đầu tư cung cấp. Do vậy, nguồn thơng tin cịn hạn chế, gây khơng ít khó khăn cho ngân hàng trong việc thẩm định tính pháp lý của dự án có đủ điều kiện để ngân hàng cho vay đầu tư hay nhận làm tài sản bảo đảm hay không. Hiện nay Techcombank khi cho vay đầu tư BĐS thường nhận các tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm bảo đảm. Việc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do hầu hết các chủ đầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ.
Các quy định về Luật Xây dựng liên tục thay đổi, trong khi đó q trình từ khi xin phép đầu tư dự án đến khi triển khai giải phóng mặt bằng, thi cơng xây dựng có sự chênh lệch lớn về thời gian. Nên nhiều dự án khi ngân hàng đã tiếp nhận hồ sơ thẩm định cho vay rồi, nhưng do có sự thay đổi về quy định pháp luật nên khách hàng/chủ đầu tư lại phải mất thời gian điều chỉnh lại các thủ tục pháp lý dự án. Việc này khiến cho ngân hàng cũng rất mất thời gian khi thẩm định pháp lý dự án. Chẳng hạn, cơng trình xây
dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định cũ tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 thì chủ đầu tư khơng phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng đến Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 về cấp giấy phép xây dựng thì khơng loại trừ trường hợp này; những cơng trình, theo quy định trước khi Nghị định 64 có hiệu lực thuộc đối tượng khơng phải có giấy phép xây dựng, nhưng theo quy định của Nghị định này thuộc đối tượng phải có giấy phép, nếu đã khởi cơng xây dựng thì khơng phải đề nghị cấp giấy phép; nhưng nếu chưa khởi cơng xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng. Dẫn đến tình trạng nhiều dự án mà ngân hàng bắt đầu thẩm định để tài trợ vốn, Chủ đầu tư đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý nhưng do sự thay đổi của pháp luật dẫn đến phải xin thêm các giấy phép. Thời gian hoàn thiện thủ tục này của khách hàng rất lâu ảnh hưởng đến thời gian thẩm định, tiến độ tài trợ vốn của ngân hàng.
Hiện nay, có rất nhiều những giao dịch giả tạo đã dẫn đến những rủi ro cho ngân hàng trong việc nhận tài sản thế chấp và đưa ra quyết định cho vay. Ví dụ: Khi khách hàng A vay vốn của khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm hợp đồng mua bán BĐS do bên A là chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất của giao dịch là bên A thế chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay của bên A tại bên B. Bên B đem thế chấp tài sản này tại ngân hàng để vay vốn và đến lượt bên B không trả được nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba bên, bên A, bên B và ngân hàng. Theo BLDS 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao
dịch đó cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”[36, Điều 124], chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán căn nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và việc thế chấp căn nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo.
Về thẩm định năng lực chủ thể vay vốn:
Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn rất cao, u cầu cán bộ tín dụng phải nắm vững các qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án.
Quy định cho vay của Techcombank yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, khơng khó để lách qui định này nếu khách hàng tăng chi phí dự tốn. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích khơng thể kiểm soát.
Về định giá bất động sản thế chấp:
Đối với ngân hàng, hoạt động định giá BĐS thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Mặc dù đối với các dự án BĐS lớn, Techcombank đều thuê công ty định giá bên ngồi. Tuy nhiên, để có cơ sở đề xuất, Chun viên quan hệ khách hàng cũng như Chun viên thẩm định cũng cần có cái nhìn tổng quan trước khi trình cấp tín dụng. Cơng tác định giá BĐS tại Techcombank hiện nay khá hồn thiện về quy trình và tách bạch giữa các bộ phận. Tuy nhiên, vẫn cịn tồn tại tình trạng năng lực Chuyên viên thẩm định kinh nghiệm còn non trẻ, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác, khơng đúng với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến tình trạng khó xử lý tài sản bảo đảm để thu
hồi nợ và tranh chấp giữa các chủ nợ khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự v.v…
2.3.2.2. Hệ thống văn bản nội bộ quy định giao dịch bảo đảm tại Techcombank tương đối hoàn thiện, tuy nhiên chưa bắt kịp với các thay đổi của BLDS 2015
Hiện nay văn bản quy định về nhận tài sản bảo đảm của Techcombank đang đi theo các quy định về giao dịch bảo đảm tại BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 80/2010/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Sở dĩ có độ lệch về thời gian trong việc cập nhật văn bản nội bộ của ngân hàng là do BLDS 2015 mới bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2017, trong khi đó các quy định về giao dịch bảo đảm chưa được Chính phủ sửa đổi hoặc hướng dẫn mới. Nên hiện tại, các văn bản nội bộ và quy trình thực hiện tại Techcombank vẫn đang thực hiện theo các quy định về giao dịch bảo đảm cũ và từng bước hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung.
2.3.2.3. Chênh lệch về kỳ hạn vốn huy động và kỳ hạn cho vay
Cho vay đầu tư BĐS thường là cho vay trung và dài hạn với kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 06 đến 12 tháng. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của Techcombank nói riêng và của các ngân hàng khác nói chung là từ những khoản tiền “nhàn rỗi” của các cá nhân, tổ chức trong xã hội, do vậy, nguồn vốn huy động này tuy lớn nhưng mang tính ngắn hạn và lãi suất khá linh loạt theo diễn biến của thị trường. Bên cạnh đó, bản chất của ngân hàng là đi vay để cho vay. Vì vậy, khi đến hạn, ngân hàng cũng phải thu hồi những khoản đã cho vay để trả nợ cho khách hàng gửi tiền. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải mà các ngân hàng, trong đó có Techcombank đang phải cân đối và tính tốn trong việc cho vay đầu tư dự án BĐS, cân đối giữa nguồn huy động và dư nợ cho vay đảm bảo tính thanh khoản.
Từ năm 2014 trở về trước, nhiều ngân hàng hạn chế cho vay kỳ hạn dài vì vốn huy động ngắn hạn chiếm đến 80-85% tổng vốn huy động, nguồn tái cấp vốn của NHNN cũng chủ yếu là vốn ngắn hạn nên các ngân hàng không đủ hạn mức để vừa cho vay trung và dài hạn, vừa mua trái phiếu chính phủ. Trước tình hình này, NHNN đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN về việc nâng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 30% lên 60%, với mục đích khuyến khích các NHTM dồn vốn cho doanh nghiệp vay đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh. Sau khi Thơng tư 36 có hiệu lực, trong năm 2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn toàn hệ thống đã tăng vọt từ 22,4% lên 30,57%. Tuy nhiên, diễn biến của tín dụng lại trái với kỳ vọng của NHNN, khi nguồn tiền này không chảy vào sản xuất kinh doanh mà tập trung cho vay đầu tư BĐS, dẫn đến nguy cơ gia tăng rủi ro thanh khoản toàn hệ thống. Do đó năm 2016, NHNN đã ban hành thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của TCTD, ngân hàng nước ngồi. Theo đó, từ ngày 01/01/2017 đến 31/12/2017, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các TCTD là 50%.
Như vậy, Techcombank sẽ phải đối mặt với bài toán: hạn chế cho vay trung dài hạn, trong đó có việc cho vay đầu tư BĐS phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động, đảm bảo tuân thủ tỷ lệ 50% yêu cầu của NHNN.
2.3.2.4. Rủi ro về nợ xấu
Hiện nay Techcombank đang hướng vào cho vay đầu tư BĐS đối với các chủ đầu tư lớn với nhiều dự án BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng. Đối với việc cho vay đầu tư thuộc phân khúc cao cấp này thì hầu hết khách hàng mua các BĐS cao cấp này thì thường là các khách hàng từ trung bình khá trở lên và có thu nhập ổn định cũng như họ đã tính tốn sẵn dòng tiền để trả nợ trước khi đầu tư vào các dự án này nên hầu như các ngân hàng cũng yên tâm về
khoản tiền trả nợ, đặc biệt trong điều kiện về giá cả hiện nay thì các dự án bất động sản cao cấp đang có xu hướng tiếp tục tăng giá trong thời gian tới, dự kiến tăng khoảng 10-20% trong năm 2017. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy trong khi phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu cao thì nguồn cung lại rất hạn chế, còn căn hộ cao cấp nguồn cung đang ồ ạt trong khi sức cầu có hạn. Nếu nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng mạnh sẽ dẫn đến bất ổn trên thị trường BĐS. Thêm vào đó, tuy rằng cho vay vào phân khúc BĐS cao cấp thì ngân hàng sẽ có lợi nhuận cao hơn và nhận được dòng tiền trả nợ tốt nhưng với lượng cung đang vượt cầu ở phân khúc này hiện nay, chủ đầu tư ồ ạt cho ra nhiều sản phẩm và sức hấp thụ của thị trường có hạn thì rủi ro cho các ngân hàng là rất lớn. Rủi ro đó có thể gồm: (i) khi thị trường bão hồ thì chủ đầu tư sẽ thiếu đầu ra và sẽ khơng có đủ dịng tiền để trả nợ cho ngân hàng như đã từng xảy ra ở thời điểm từ năm 2010-2014 vừa qua và đã làm cho nhiều ngân hàng phát sinh nợ xấu từ lĩnh vực cho vay có liên quan đến bất động sản mà bây giờ họ vẫn đang phải giải quyết; (ii) khách hàng đầu tư khó tìm được khách mua thì họ cũng sẽ khơng có dịng tiền để trả nợ lãi và gốc, thì ngân hàng cũng sẽ khó thu hồi nợ và nợ sẽ chuyển thành nợ xấu.