cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank
2.3.3.1. Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp lý và chính sách của Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản có tính phức tạp và thường xuyên thay đổi, bổ sung.
Hiện nay, hoạt động cho vay đầu tư BĐS chịu sự tác động của nhiều văn bản pháp luật khác nhau và nội dung của chúng thường xuyên được bổ sung, điều này có ảnh hưởng quan trọng đến chính sách và việc thực thi cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng. Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh,
sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS.
Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản trong từng thời kỳ có ảnh hưởng quan trọng đến chính sách cho vay đầu tư bất động sản của các Ngân hàng. Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS.
Nhiều quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản khá phức tạp, trong đó một số quy định về kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng khiến cho Ngân hàng gặp khó khăn trong cho vay đối với khách hàng hoạt động trong lĩnh vực này.
2.3.2.2. Thứ hai, các quy định pháp luật về đầu tư BĐS khá phức tạp, trong đó một số quy định về đầu tư BĐS chưa rõ ràng khiến cho ngân hàng gặp khó khăn trong q trình thực thi pháp luật cho vay đối với khách hàng.
Một vài trường hợp điển hình mà hiện nay Techcombank đang vướng mắc như:
+ Luật KDBĐS 2014 quy định điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh là: “Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất trong
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” [42, Điều 9]. Tuy nhiên, nếu như đối với BĐS hình thành trong tương lai thì Luật nói rõ chủ thể được bán nhà ở hình thành trong tương lai là chủ đầu tư dự án thì đối với BĐS có sẵn Luật khơng có quy định. Điều này sẽ dẫn tới khơng rõ chủ thể được bán nhà có sẵn bao gồm các tổ chức kinh doanh BĐS khác (ngoài chủ đầu tư) khơng. Theo đó tổ chức kinh doanh BĐS mua cơng trình xây dựng có sẵn (thơng thường là mua bn) từ chủ đất tư thì sau đó có được phép bán lại cho khách hàng mua hay phải thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Đây là điểm pháp luật còn để trống và dẫn đến vướng mắc trong cho vay đối với khách hàng kinh doanh BĐS không phải chủ đầu tư.
+ Hiện tại xuất hiện nhiều BĐS với chức năng kết hợp: Officetel, condotel, shop-house, shop-office…được các chủ đầu tư dự án tung ra chào bán trên thị trường. Tuy nhiên trên thực tế là chưa có quy định pháp luật cụ thể điều chỉnh về các loại hình BĐS này. Điều này đang tiềm ẩn rủi ro đối với ngân hàng tài trợ vốn cho chủ đầu tư/khách hàng mua. Theo đó khơng có căn cứ pháp lý cụ thể nên ngân hàng khơng rõ các bất động sản này có được xếp vào loại nhà ở khơng, và có phải tn thủ các quy định về luật nhà ở không. Chẳng hạn như hiện nay, các căn hộ officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm. Officetel có được dùng làm văn phịng khơng, hay chỉ dùng để ở, tỷ lệ sử dụng đúng mục đích trên thực tế ra sao vẫn chưa có đáp án cụ thể. Song có khơng ít trường hợp dùng officetel làm nhà ở dài hạn và cả văn phòng, lách qua khe cửa hẹp của luật Nhà ở về việc cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích khác. Nguyên nhân người mua dùng officetel để ở là cùng một dự án, căn hộ (có chức năng cư trú hợp pháp) có giá bán rất cao trong khi căn hộ officetel lại được chào giá rẻ hơn, do diện tích
ln nhỏ hơn mà lại tích hợp được nhiều chức năng. Chức năng của officetel tại các dự án cũng chưa được thống nhất, có nơi cấp cho vừa ở vừa làm văn phịng, có nơi khơng cho phép dùng làm nhà ở cũng là một thực tế đầy mâu thuẫn hiện nay.
+ Sự phát triển của kinh tế xã hội và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm như Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014… và đặc biệt là BLDS 2015 khiến cho nhiều quy định về giao dịch bảo đảm tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn. Do đó, các ngân hàng (bên nhận thế chấp) gặp nhiều khó khăn khi nhận TSBĐ cũng như khi xử lý TSBĐ dẫn đến các tranh chấp giữa các bên. Đây được cho là một trong những nguyên nhân hạn chế quyền xử lý TSBĐ của các ngân hàng, do đó, dẫn đến nợ xấu của ngành ngân hàng gia tăng trong những năm qua. Các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Nghị định 163 có thể kể đến như: Việc xác định bảo lãnh hay thế chấp; Về quyền tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; Về thế chấp hàng hóa luân chuyển; Về cầm cố sổ tiết kiệm; Về việc xác định tài sản tài sản hình thành trong tương lai; Về nghĩa vụ thơng báo cho bên có nghĩa vụ trả nợ đối với giao dịch thế chấp quyền đòi nợ; Về thế chấp phương tiện giao thông đường bộ; Vướng mắc trong thủ tục sang tên tài sản bảo đảm;.v.v… Chẳng hạn: đối với việc xác định bảo lãnh hay thế chấp: Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Như vậy, quy định nêu trên phải được hiểu là giao dịch thế chấp là để bảo đảm nghĩa vụ của mình hoặc nghĩa vụ của người khác.
Tuy nhiên, trường hợp thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và trường hợp bảo lãnh nhưng bên bảo lãnh dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của chính mình đang có sự lẫn lộn, chưa phân biệt rạch rịi. Trên thực tế, có rất nhiều cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký hiểu sai quy định này và từ chối công chứng, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, nhiều Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác. Do đó, để đảm bảo pháp luật được hiểu đúng và thống nhất thì Nghị định thay thế Nghị định 163 cần quy định rõ việc thế chấp/cầm cố có thể thực hiện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản hoặc nghĩa vụ của người khác.
Đối với việc xác định tài sản tài sản hình thành trong tương lai: Theo quy định tại Nghị định 163 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm QSDĐ”. Quy định này đã gây khó khăn đối với khách hàng có nhu cầu thế chấp chính tài sản hình thành trong tương lai khơng thực hiện được vì đa số quyền sở hữu tài sản trên đất đều gắn liền với QSDĐ. Bên cạnh đó, việc khơng cho phép thế chấp QSDĐ hình thành trong tương lai dẫn đến TCTD khó khăn trong việc xác định thứ tự ưu tiên của bên nhận thế chấp đối với phần giá trị QSDĐ này khi xử lý TSBĐ. Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 đã quy định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Như vậy, theo quy định này, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả quyền sử dụng đất. Do đó, Nghị định mới về giao dịch bảo đảm cần sửa đổi quy định về tài sản hình thành trong tương lai phù hợp với quy định tại BLDS 2015.
2.3.3.3. Thứ ba, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư BĐS được đánh giá là rối ren, chồng chéo và nhiêu khê
Để một dự án được cấp phép triển khai phải mất nhiều năm, qua nhiều bộ ngành thẩm định, rõ ràng những điều này khơng chỉ gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà còn mang lại cho ngân hàng nhiều rủi ro khi tham gia tài trợ.
2.3.3.4. Thứ tư, nhận thức và năng lực của một bộ phận cán bộ, nhân viên chịu trách nhiệm thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại Techcombank còn hạn chế
Điều này xảy ra đối với đội ngũ nhân sự thực hiện các khâu trong quy trình cho vay, trong đó đặc biệt là khâu thẩm định khách hàng. Sở dĩ xuất hiện nguyên nhân này là do các yếu tố khách quan và chủ quan sau:
+ Thị trường BĐS khơng ổn định, có lúc rất sơi động, có lúc lại khá trầm lắng, hoạt động mua bán ngầm còn thường xuyên diễn ra, gây khó khăn trong q trình thu thập thơng tin, so sánh để định giá. Hơn nữa, trong một khoảng thời gian ngắn, cán bộ định giá khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thơng tin.
+ Việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của BĐS trên thị trường. Định giá BĐS thế chấp tại một số ngân hàng còn dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chưa có hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chưa phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường. Sở dĩ có tình trạng này là do khung giá đất của Nhà nước với giá đất thị trường không đồng nhất. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với khung giá của Nhà nước. Chưa kể, còn có trường hợp khách hàng thiếu thiện chí, cung cấp thông tin ban đầu về BĐS thế chấp khơng chính xác…
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Căn cứ vào thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại Techcombank, về cơ bản, Techcombank đã thực thi toàn bộ tinh thần pháp luật cho vay đầu tư BĐS, thể hiện trong các quy định nội bộ về cho vay và việc triển khai thực hiện trên thực tiễn. Nhờ nghiêm túc quán triệt, cùng với chỉ đạo kịp thời của Hội đồng quản trị thông qua ban hành các quy định nội bộ điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS mà cho đến nay, trong hoạt động cấp vốn đầu tư BĐS của Techcombank vẫn đảm bảo hệ số an toàn.
Là một định chế tài chính có quyền tự do, tự chủ trong hoạt động cho vay nên ngoài những quy định mang tính phổ biến chung, phản ánh quy định về cho vay của pháp luật Việt Nam hiện hành, Techcombank cịn có thêm nhiều quy định về cho vay khác như: việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt khoản vay; hạn mức dư nợ cho vay của Techcombank nơi cho vay; quy định cụ thể về các loại giấy tờ, tài liệu, thông tin mà khách hàng cần cung cấp cho Techcombank; lưu giữ hồ sơ v.v… Các quy định này không trái pháp luật và tạo ra nét khác biệt giữa Techcombank và những ngân hàng khác đảm bảo an toàn, hiệu quả trong hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng đầu tư BĐS nói riêng. Qua đó cho thấy việc áp dụng linh hoạt pháp luật cho vay trong lĩnh vực cho vay tại Techcombank nói chung và lĩnh vực cho vay đầu tư BĐS nói riêng.
Tuy nhiên, để việc thực thi pháp luật được hiệu quả, khi áp dụng vào các quy định thực tiễn, cụ thể, đòi hỏi các ngân hàng, trong đó có Techcombank phải vận dụng linh hoạt các quy định của pháp luật để bù đắp những lỗ hổng mà pháp luật không thể can thiệp liên quan đến nội bộ của từng ngân hàng. Nhưng những quy định về cho vay, đặc biệt là cho vay đầu tư BĐS của Techcombank mới chỉ dừng lại ở mức phản ánh đúng
và đủ những quy định của pháp luật mà chưa giải quyết được những vấn đề mang tính cấp bách, cịn tồn tại. Do vậy, Techcombank cần hồn thiện hơn nữa hệ thống quy định pháp luật cho vay, phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và đặc trưng của mình để bù đắp những thiếu sót trong các quy định và khắc phục những hậu quả do những thiếu sót đó để lại.
Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI