ngân hàng Techcombank
2.3.1. Những ưu điểm trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank sản tại ngân hàng Techcombank
Thị trường bất động sản phát triển, nhu cầu về nhà ở và các sản phẩm bất động sản ngày càng tăng. Thị trường BĐS phát triển trên tất cả các phân khúc: nhà ở giá rẻ, BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng. Để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong khâu tiếp cận vốn, nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành để hướng dẫn các cá nhân/tổ chức và ngân hàng trong đầu tư, kinh doanh bất động sản và cho vay.
Hướng dẫn về thực hiện Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các thông tư hướng dẫn về nhận tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư trong việc thế chấp vay vốn và ngân hàng trong việc nhận thế chấp (những điều mà trước đây trong các quy định pháp luật chưa đề cập đến dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng khi nhận tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai). Những quy định mới về đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn đăng ký thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các Ngân hàng khi nhận thế chấp tài sản là chính dự án đầu tư BĐS của chủ đầu tư, nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở. Qua đó Ngân hàng dễ dàng hơn trong cho vay Khách hàng đầu tư đầu tư BĐS mà khơng có tài sản khác để thế chấp.
Sự ra đời của Bộ Luật dân sự 2015, Thông tư 39 đã giúp xác định rõ chủ thể trong quan hệ vay vốn với Ngân hàng: Pháp nhân và cá nhân. Bộ Luật Dân sự 2015 một mặt vẫn thừa nhận hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân là những thực thể pháp lý đang tồn tại trong đời sống xã hội, tham gia vào nhiều quan hệ pháp luật dân sự như quan hệ sử dụng đất, điện, nước… phù hợp với các điều kiện đặc thù về kinh tế, văn hóa, xã hội, gia đình và lịch sử của Nhà nước ta. Tuy nhiên, điều đáng ghi nhận
trong sửa đổi của BLDS năm 2015, đó là đưa ra quy định việc tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khơng có tư cách pháp nhân vào quan hệ dân sự là thông qua cá nhân đại diện. Điểm mới này của BLDS năm 2015 đã giải quyết được những vướng mắc, bất cập kéo dài trong nhiều năm qua liên quan đến việc tham gia các quan hệ dân sự của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân trong q trình giải quyết tranh chấp tại Tịa án và cơ quan nhà nước khác.
Sự phát triển của thị trường BĐS cũng như những thay đổi theo chiều hướng tích cực từ phía quy định pháp luật đặt ra yêu cầu về việc việc nghiêm túc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại Techcombank nói riêng và tại các ngân hàng khác nói chung. Q trình thực thi pháp luật đã đem lại nhiều tác động tích cực nhằm giải quyết, khắc phục những hậu quả do rủi ro đầu tư BĐS gây ra. Techcombank đã đạt được những ưu điểm sau:
2.3.1.1. Techcombank đã tuân thủ các quy định pháp luật, Ngân hàng nhà nước về cho vay đầu tư BĐS.
Việc thực thi đúng pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã giúp tạo ra môi trường pháp lý lành mạnh hơn; đặc biệt việc thực hiện được các nội dung trong quy trình cho vay nói chung và cho vay đầu tư BĐS nói riêng, cho thấy tính sát thực và khả thi cao của quy trình đã xây dựng phù hợp với thực tiễn và phản ánh trưng thực các quy định của pháp luật cũng như của NHNN, điều này đã làm cho năng lực tài chính, chất lượng tài sản và khả năng cạnh tranh của Techcombank khơng ngừng được nâng cao, tăng trưởng tín dụng và nợ xấu ln được kiểm sốt. Hoạt động của Techcombank ngày càng được củng cố, tình hình tài chính có xu hướng bền vững, ln đảm bảo các tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, năng lực quản trị, điều hành của ngân hàng ngày càng được nâng cao, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS được kiểm soát theo đúng quy định của pháp luật và yêu cầu của NHNN.
Trên cơ sở các điều kiện pháp luật đặt ra,Techcombank luôn tuân thủ, kịp thời cập nhật các quy định của pháp luật và NHNN trong quá trình điều hành hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay đầu tư BĐS nói riêng. Techcombank đã xây dựng Bộ phận Tài liệu nội bộ - Khối Tuân thủ QTRR hoạt động và pháp chế (CORM&Legal) để kịp thời nghiên cứu, đánh giá tác động của các quy định pháp luật và thông báo đến Tổng giám đốc, các Khối sửa đổi văn bản nội bộ theo đúng quy trình, rà sốt, đánh giá tác động, qua đó đảm bảo các quy định nội bộ của Techcombank tương thích với các quy định pháp luật, NHNN trong quá trình thực thi pháp luật. Trên cơ sở liên tục cập nhật rà soát, điều chỉnh các quy định nội bộ cho phù hợp với quy định của pháp luật và NHNN, Techcombank đã hướng dẫn khách hàng trong quá trình tư vấn, thẩm định. Điều này khơng những đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, chặt chẽ, thống nhất mà cịn đảm bảo cơng bằng, bình đẳng giữa các chủ thể trong việc vay vốn.
Chẳng hạn, khi Chính phủ ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp tài sản và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai; Bộ phận Tài liệu nội bộ - Khối Tuân thủ, QTRR hoạt động và pháp chế (CORM&Lgeal) đã nghiên cứu nội dung các văn bản trên và báo cáo Đánh giá tác động chi tiết của các quy định pháp luật này đối với hoạt động cho vay đầu tư BĐS tại Techcombank.
Việc tuân thủ pháp luật đầu tư BĐS tại Techcombank được thể hiện trên các phương diện như:
Về đối tượng vay vốn đầu tư bất động sản: hiện nay Techcombank
nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của Luật KDBĐS, cụ thể các khách hàng và dự án lớn hiện nay của Techcombank bao gồm:
+ Dự án khu căn hộ cao cấp Masteri Thảo Điền tại trung tâm Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh của chủ đầu tư - Cơng ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền. Techcombank vừa là nhà tài trợ tín dụng cho dự án, đồng thời quản lý mọi khoản tiền khách hàng chi trả cho chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết bàn giao nhà theo hợp đồng, Techcombank cam kết chi trả tồn bộ các lợi ích cho khách hàng theo quy định tại hợp đồng, bao gồm các khoản tiền khách hàng đã trả trước, tiền lãi và phí phạt liên quan mà chủ đầu tư có trách nhiệm thanh tốn.
+ Cho vay đối với Tập đoàn Vingroup đầu tư các dự án lớn như: VinhomeRiverside tại Quận Long Biên Hà Nội, VinhomesGardenia. Ngoài việc tài trợ vốn cho dự án, Techcombank cịn phát triển gói sản phẩm hỗ trợ tài chính cho các khách hàng cá nhân mua nhà tại các dự án này, vừa kiểm sốt được dịng tiền từ dự án và đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng
+ Cho vay đối với chủ đầu tư là Tập đoàn Tân Hoàng Minh với dự án D’Captial - Trần Duy Hưng Hà Nội.
+ Cho vay đầu tư các dự án BĐS nghỉ dưỡng như Dự án Panorama Nha Trang, của Công ty CP Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang…
Ngoài các sản phẩm cho vay trực tiếp chủ đầu tư dự án, Techcombank cũng đẩy mạnh cho vay chủ đầu tư thứ cấp. Theo đó, chủ đầu tư thứ cấp mua lại từ chủ đầu tư cấp I. Trong đó có thể kể đến việc cho vay các cơng ty kinh doanh bất động sản mua sản phẩm của Vingroup.
Về ký kết hợp đồng tín dụng: nhìn chung việc ký kết thỏa thuận cho vay
(hợp đồng tín dụng và các khế ước nhận nợ) tại Techcombank đều tuân thủ các quy định chung của pháp luật về hợp đồng, cũng như các quy định đặc thù về pháp luật về cho vay. Các chủ thể tham gia hợp đồng đều đảm bảo tuân
thủ: Khách hàng vay đầu tư BĐS đáp ứng các điều kiện ngành nghề kinh doanh BĐS, các đơn vị kinh doanh khi ký kết hợp đồng tín dụng tuân thủ quy định về quản lý mạng lưới của NHNN. Cho vay đầu tư BĐS, đặc biệt các dự án ln địi hỏi sự chặt chẽ trong các điều khoản từ tiến độ giải ngân, lãi suất cho vay, điều kiện cho vay, tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên. Cụ thể, đối với cho vay dự án Masteri Thảo Điền, thì ngồi việc là ngân hàng tài trợ vốn cho dự án, Techcombank còn là ngân hàng bảo lãnh dự án. Do vậy ngoài các điều khoản và điều kiện chung của hợp đồng thì các điều kiện về quản lý dòng tiền từ bán căn hộ, quản lý tài khoản chuyên thu cũng là những vấn đề được ngân hàng quan tâm.
Về quy định và quy trình nhận bảo đảm tiền vay tại Techcombank khá
đầy đủ và cập nhật so với các quy định hiện hành của luật. Đặc biệt, đối với loại hình tài sản bảo đảm tương đối mới là dự án xây dựng nhà ở, hiện nay Techcombank là một trong số những ngân hàng đi đầu trong hoạt động cho vay và nhận tài sản bảo đảm này. Cụ thể, hiện nay Techcombank đang nhận thế chấp những dự án sau:
+ Chung cư An Cư của Công ty TNHH Bố Minh thế chấp từ ngày 11/04/2016.
+ Dự án The EverRich Infinity của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt thế chấp từ ngày 24/06/2016.
Việc nhận thế chấp các dự án này tại Techcombank đều đáp ứng các điều kiện quy định tại 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 về Hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai.
2.3.1.2. Việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã phần nào hạn chế và cải thiện được tình trạng nợ xấu, đảm bảo cơng tác quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay đầu tư BĐS của Techcombank.
Việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã giúp hạn chế những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình cho vay để đảm bảo quyền lợi của Techcombank từ việc lựa chọn khách hàng vay, thẩm định khoản vay, thẩm định tài sản bảo đảm, ký kết hợp đồng tín dụng, giải ngân vốn vay, thu hồi nợ gốc và lãi, xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng khơng có hoặc mất khả năng thanh tốn.
Tuân thủ chặt chẽ quy trình cho vay đầu tư BĐS ngay từ khâu đầu tiên cho đến các khâu cịn lại trong quy trình cho vay, bắt đầu từ năm 2013, Techcombank thực hiện quản trị rủi ro nói chung và quản trị danh mục nói riêng theo ba tuyến phòng thủ, trong đó mỗi tuyến phịng thủ sẽ có trách nhiệm quản lý và kiểm soát rủi ro, cụ thể:
Tuyến phòng thủ thứ nhất, thành phần là các Khối kinh doanh và hỗ trợ, là nơi hình thành các danh mục cho vay. Nhiệm vụ chính của tuyến phịng thủ thứ nhất là đảm bảo tất cả các rủi ro và chốt kiểm sốt chính trong hoạt động cho vay được nhận diện, đánh giá, giảm thiểu, được theo dõi tại đơn vị và trên hệ thống. Tuyến phòng thủ thứ nhất giúp bảo vệ lợi ích của đơn vị thông qua việc tự đánh giá rủi ro và kiểm sốt tính hiệu quả của từng đơn vị.
Tuyến phịng thủ thứ hai là Khối quản trị rủi ro, Khối tuân thủ và pháp chế. Tuyến này có rất nhiều nhiệm vụ, trong đó quan trọng hơn cả là việc độc lập đánh giá và kiểm soát (kiểm tra và cân đối) tính hiệu quả của hệ thống ở tuyến phịng thủ thứ nhất; quản lý rủi ro chính thơng qua việc thiết lập khẩu vị rủi ro/chính sách cho vay, xây dựng quy trình/hướng dẫn tín dụng và cho vay, theo dõi, cảnh báo sớm, quản trị danh mục…; giám sát các chương trình kiểm sốt nội bộ, tuân thủ…
Tuyến phòng thủ thứ ba là Bộ phận kiểm toán nội bộ, hoạt động với mục đích đánh giá tính hiệu quả của khung quản trị của tuyến phịng thủ thứ nhất và cơng tác giám sát, kiểm sốt của tuyến phịng thủ thứ hai. Đây là bộ phận trực thuộc Ban kiểm sốt và khơng thuộc Ban điều hành của ngân hàng,
nên việc đánh giá hai tuyến phòng thủ trước và các rủi ro có thể xảy ra được thực hiện độc lập và khách quan.
Với việc thiết lập 3 tuyến phòng thủ, một mặt Techcombank đã rất đổi mới và cập nhật được xu hướng theo chuẩn quốc tế về quản trị rủi ro, mặt khác thơng qua 3 tuyến phịng thủ, ngay từ đầu đã kiểm soát, phân loại khách hàng. Giúp cho công tác thẩm định khách hàng, xét duyệt khoản vay đạt được hiệu quả tốt nhất, qua đó đảm bảo hoạt động cho vay nói chung và cho vay đầu tư BĐS nói riêng của Techcombank đạt được hiệu quả và tránh những tổn thất, rủi ro.
2.3.1.3. Năng lực quản trị, kinh nghiệm cơng tác và trình độ chun mơn đối với đội ngũ quản lý và nhân viên của Techcombank từng bước được cải thiện và nâng cao trong quá trình thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS.
Ý thức được chất lượng đội ngũ nhân sự là một trong những nhân tố quyết định đến chất lượng hoạt động, cung cấp các dịch vụ ngân hàng và giảm thiểu rủi ro. Để đảm bảo việc thực thi có hiệu quả pháp luật cho vay đầu tư BĐS, Techcombank có những chương trình, kế hoạch và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao năng lực quản trị cho đội ngũ lãnh đạo và quản lý các cấp; nâng cao kinh nghiệm cơng tác và trình độ chun mơn đối với đội ngũ nhân viên trong toàn hệ thống. Từ năm 2013 đến nay, Techcombank đã mời các đối tác có uy tín trong và ngồi nước trực tiếp đào tạo cho 465 lượt cán bộ thuộc cấp quản lý của ngân hàng, triển khai nhiều khóa học nghiệp vụ then chốt trong quản lý. Các đơn vị nội bộ Techcombank thường xuyên tổ chức định kỳ các chương trình đào tạo nội bộ, các diễn đàn chia sẻ kiến thức kinh nghiệm, kỹ năng làm việc, các lớp tập huấn về nghiệp vụ, chính sách pháp luật của Nhà nước và các quy định của Techcombank. Chính điều này, đã cải thiện và nâng cao trách nhiệm của các lãnh đạo, cán bộ thẩm định, phê duyệt
khoản vay của Techcombank, đồng thời giúp cho quá trình thực hiện các thủ tục cho vay đầu tư BĐS được trơn tru, nhanh chóng (thời gian giải quyết hồ sơ giảm hơn 40%) và hợp pháp.