thương mại
1.2.1.1. Chủ thể cho vay đầu tư BĐS là các NHTM
các NHTM, tuy nhiên đây là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro; Chính vì vậy, địi hỏi trong hoạt động cho vay đầu tư BĐS địi hỏi các NHTM khơng những phải tuân thủ đúng các quy định pháp luật của Nhà nước mà còn phải xây dựng được cơ chế cho vay của ngân hàng mình đối với lĩnh vực này nhằm kiểm soát và hạn chế thấp nhất mức độ rủi ro gây thiệt hại về nguồn vốn và lãi suất của ngân hàng.
a) Quyền của chủ thể cho vay, theo quy định tại Chương XVI Một số
hợp đồng thộng dụng, Mục 4 Hợp đồng vay tài sản BLDS 2015, Luật các TCTD, Thông tư 39/2016/TT-NHNN và theo thực tiễn cho vay tại các NHTM, trong một quan hệ cho vay đầu tư BĐS, ngân hàng có thể có các quyền sau:
+ Quyền cơ bản của ngân hàng là được hoàn trả khoản vay đầy đủ và đúng hạn.
+ Quyền quyết định tỷ lệ cấp tín dụng phù hợp với quy định của pháp luật về tỷ lệ bảo đảm an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng và phù hợp với khả năng, tình trạng tại thời điểm cho vay của NHTM.
+ Quyền xem xét, thẩm tra mục đích của khoản vay. + Quyền quy định thời gian, lịch biểu giải ngân vốn vay.
+ Quyền xem xét và quyết định lãi suất cho vay cũng như điều chỉnh lãi suất cho vay theo một lãi suất tham chiếu trong một kỳ tính lãi căn cứ trên lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước ban hành vào từng thời điểm và biên độ lãi suất đã được xác định trước.
+ Quyết định kỳ hạn tính lãi và kỳ hạn thanh tốn gốc.
+ Quyền quyết định thời gian ân hạn cho khoản vay phụ thuộc vào năng lực trả nợ của bên vay cũng như tình trạng hoạt động của ngân hàng thương mại.
b) Nghĩa vụ của chủ thể cho vay là NHTM phải thực hiện đối với khách hàng bao gồm:
+ Giao tiền cho khách hàng đầy đủ, đúng thời điểm và địa điểm đã thoả thuận.
+ Không được yêu cầu khách hàng trả nợ trước hạn trừ một số trường hợp do pháp luật quy định.
+ Thực hiện việc giải ngân vốn vay theo đúng thời gian và lịch biểu đã cam kết.
+ Trong thời gian cho vay, ngân hàng có trách nhiệm điều chỉnh lãi suất cho vay theo đúng quy định trong hợp đồng tín dụng về lãi suất.
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm trong trường hợp cho vay có tài sản bảo đảm theo hình thức cầm cố tài sản đảm bảo v.v…
1.2.1.2. Chủ thể đi vay đầu tư BĐS
Theo Khoản 3 Điều 2 và Khoản 1 Điều 7 Thơng tư 39/2016/TT-NHNN thì khách hàng vay vốn tại tổ chức tín dụng là pháp nhân, cá nhân bao gồm:
+ Pháp nhân: có năng lực pháp luật dân sự; được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, được thành lập ở nước ngoài và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Như vậy, với việc quy định chủ thể vay vốn là Pháp nhân tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã loại bỏ một số đối tượng không đủ điều kiện như: hộ gia đình, tổ hợp tác, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân…
+ Cá nhân: có quốc tịch Việt Nam, có quốc tịch nước ngồi; từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, nhằm đảm bảo tính khách quan, cơng khai, minh bạch, công bằng cho tất cả các khách hàng và đảm bảo an tồn trong hoạt động tín dụng,
Luật các Tổ chức tín dụng 2010 cũng quy định một số trường hợp không được cho vay và hạn chế cho vay tại Điều 126 và 127, cụ thể:
+ Những trường hợp không được cho vay: i). Thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành viên, thành viên Ban kiểm soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó giám đốc) và các chức danh tương đương của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, pháp nhân là cổ đơng có người đại diện phần vốn góp là thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Ban kiểm soát của tổ chức tín dụng là cơng ty cổ phần, pháp nhân là thành viên góp vốn, chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là cơng ty trách nhiệm hữu hạn; ii). Cha, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành viên, thành viên Ban kiểm soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó giám đốc) và các chức danh tương đương.
+ Những trường hợp hạn chế cho vay: i). Tổ chức kiểm toán, kiểm toán viên đang kiểm tốn tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; thanh tra viên đang thanh tra tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi; ii). Kế tốn trưởng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi; iii). Cổ đơng lớn, cổ đơng sáng lập; iii). Doanh nghiệp có một trong những đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này sở hữu trên 10% vốn điều lệ của doanh nghiệp đó; iv). Người thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng; v). Các cơng ty con, cơng ty liên kết của tổ chức tín dụng hoặc doanh nghiệp mà tổ chức tín dụng nắm quyền kiểm sốt.
Ngồi các điều kiện chung nêu trên, chủ thể vay kinh doanh bất động sản còn phải tuân thủ các quy định riêng như sau:
+ Chủ thể kinh doanh Bất động sản có sẵn:
Theo Điều 10 Luật KDBĐS, Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Thơng tư 39/2016/TT-NHNN thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản gồm: i). Pháp nhân, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp và có vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng ; ii). Pháp nhân, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất; iii). Pháp nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách ; iv). Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), cơng ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, cơng trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ ; v). Pháp nhân, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo ; vi). Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở ; vii). Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công; viii). Pháp nhân, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.
Có thể nói, việc mở rộng phạm vi chủ thể cho vay đối với mọi tổ chức trong và ngoài nước là quy định hợp lý của pháp luật Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế.
a) Quyền của chủ thể đi vay bao gồm:
+ Quyền tham gia đàm phán hợp đồng tín dụng với các nội dung gắn liền với quyền và lợi ích của mình như: đàm phán về thời gian, lịch biểu giải
ngân vốn vay phù hợp với nhu cầu sử dụng vốn trên thực tế của mình; đàm phán về lãi suất vay; đàm phán về thời gian vay và thời gian ân hạn cho khoản vay v.v…
+ Quyền được yêu cầu ngân hàng giải ngân khoản vay đúng hạn và lịch biểu đã cam kết.
+ Quyền được lựa chọn hình thức bảo đảm tiền vay.
b) Nghĩa vụ của chủ thể đi vay bao gồm:
+ Sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS theo đúng mục đích đã được ghi nhận trong hợp đồng tín dụng ký kết.
+ Trả nợ gốc và nợ lãi của khoản vay đúng hạn.
+ Trong trường hợp vay có tài sản bảo đảm, nếu bên vay bảo đảm khoản vay theo hình thức thế chấp tài sản thì khách hàng có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp đến khi hợp đồng tín dụng hết hiệu lực; nếu bảo đảm khoản vay theo hình thức cầm cố tài sản, khách hàng có nghĩa vụ giao tài sản theo đúng cam kết cho ngân hàng. Đồng thời, các tài sản đem ra làm tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của khách hàng và khơng có tranh chấp hoặc là đối tượng xử lý tài sản bảo đảm theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền v.v…