đảm là BĐS, các dự án đầu tư BĐS
Thứ nhất, xây dựng cẩm nang về thông tin thị trường bất động sản làm cơ sở cho việc thẩm định các dự án đầu tư bất động sản khi ngân hàng cho vay:
Thông tin là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác thẩm định khách hàng, thẩm định dự án, định giá BĐS thế chấp. Nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ giúp cho các Chuyên viên quan hệ khách hàng, cấp xét duyệt cho vay đưa ra được những kết luận chính xác, từ đó xem xét đưa ra một mức cho
vay hợp lý, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Vì vậy, xây dựng và kiện tồn hệ thống lưu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết mà ngân hàng phải lưu tâm. Cùng với kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin cũng cần xây dựng quy trình đọc và quản lý thơng tin một cách hiệu quả, nhanh chóng và bảo mật cao.
Tuy nhiên, để xây dựng được hệ thống thơng tin như vậy thì sẽ cần sự hợp tác của các cơ quan, đoàn thể này và mất rất nhiều thời gian. Vì vậy, giải pháp trước mắt là Techcombank chủ động trong cơng tác tìm kiếm thơng tin về các doanh nghiệp, đầu tiên là phải nắm rõ thơng tin cũng như tình hình hoạt động của các doanh nghiệp trong phạm vi địa bàn hoạt động của mình. Sau đó sẽ tiếp tục tìm hiểu ở các địa bàn lân cận khác. Các thơng tin thu thập được sẽ rất có ích trong cơng tác thẩm định dự án, thẩm định tài sản bảo đảm sau này.
Hơn thế nữa, hiện nay, trong hoạt động tín dụng BĐS nói riêng và hoạt động cho vay nói chung của Techcombank chủ yếu là cho vay có bảo đảm bằng tài sản, đây sẽ là rào cản lớn cho sự cạnh tranh của các ngân hàng trong tương lai, mặt khác, xu hướng mới trong đánh giá khách hàng là khả năng trả nợ của khách hàng chứ không đơn thuần dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm chỉ là một bộ phận thứ yếu trong tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay của ngân hàng mà thơi). Vì thế, Techcombank nên tạo lập và sử dụng nguồn số liệu thu thập được về khách hàng vay vốn liên quan đến BĐS, nguồn dữ liệu này sẽ là cơ sở để Techcombank theo dõi, thống kê, chấm điểm, ... đối với từng khách hàng. Những việc làm đó khơng chỉ giúp cho Techcombank xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro hơn mà thơng qua đó, Techcombank chủ động sàn lọc khách hàng, chủ động hướng tới khách hàng thay vì chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến nhiều ngân hàng như hiện nay.
thể tìm ra các khách hàng tiềm năng, các khách hàng đang, sẽ là người có nhu cầu về bất động sản để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng BĐS của Techcombank cho khách hàng đó.
Thứ hai, hồn thiện cơ cấu tổ chức và cơ chế quản lý:
Mặc dù Techcombank đã xây dựng được hệ thống thẩm định và phê duyệt tín dụng tập trung. Tuy nhiên, do áp lực từ số lượng hồ sơ quá lớn (do tất cả các hồ sơ vay vốn đều được tập trung tại đây để thẩm định) nên không tránh khỏi những bất cập trong công tác thẩm định cho vay, đặc biệt là cho vay đầu tư BĐS, nhu cầu vay vốn lớn, dự án phức tạp địi hỏi trình độ, kinh nghiệm và năng lực của cán bộ thẩm định. Do đó, việc xây dựng bộ máy thẩm định tập trung cần tương xứng với tốc độ phát triển của các Đơn vị kinh doanh về cả số lượng lẫn chất lượng con người.
Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh hơn nữa cơ chế quản lý, có quy trình kiểm sốt nghiệp vụ thẩm định giá chặt chẽ và phù hợp với văn hóa và tầm hoạt động của ngân hàng trong từng thời kỳ, sao cho vừa đủ sức răn đe trong trường hợp nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá hồn thành cơng việc một cách tốt nhất. Các ngân hàng cần xây dựng chính sách trả lương, thù lao tương xứng, chế độ khen thưởng kịp thời, chế độ phụ cấp thích hợp hơn để tạo động lực cho các cán bộ định giá phấn đấu trong công tác, tạo ra sự cạnh tranh và cống hiến của cán bộ thẩm định với ngân hàng nhiều hơn, từ đó góp phần thúc đẩy hoạt động cho vay đầu tư BĐS của ngân hàng.
Thứ ba, nâng cao trình độ nghiệp vụ chun mơn và đạo đức của cán bộ ngân hàng.
Mặc dù công tác thẩm định BĐS đã được Techcombank chú trọng thực hiện và giao cho một công ty độc lập thuộc Techcombank thực hiện thẩm định. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng được các cán bộ tín
dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ, năng lực thẩm định, họ khơng được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế về nguồn thơng tin về BĐS trên thị trường, do đó việc định giá BĐS kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, ngân hàng Techcombank cần tăng cường hơn nữa hiệu quả thẩm định của phòng thẩm định BĐS để định giá BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu quả. Để thực sự hoạt động thẩm định có hiệu quả cũng cần phải tách biệt giữa chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng, chức năng thẩm định tín dụng BĐS và định giá tài sản đảm bảo. Khơng để lãnh đạo các phịng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại Hội đồng tín dụng để đảm bảo tính khách quan trong việc thẩm định tín dụng BĐS.
Đây là vấn đề quan trọng đối với hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Nó khơng những quan trong với các ngân hàng nói chung mà cũng cịn có ý nghĩa nhất định với Techcombank trong hoạt động tín dụng và tín dụng BĐS để giảm thiểu rủi ro. Song song với việc không ngừng nâng cao trình độ, chất lượng đội ngũ nhân sự, Techcombank hiện nay và trong thời gian tới cần có những chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng cao và giữ chân được đội ngũ nhân sự giỏi đang có. Tuy nhiên, cũng cần phải đưa ra những quy định cụ thể, rõ ràng, gắn trách nhiệm, lợi ích của từng nhân viên với hoạt động tín dụng của ngân hàng nhằm nâng cao tinh thần và sự đóng góp của đội ngũ lãnh đạo và tồn thể nhân viên. Trong quá trình bổ nhiệm các vị trí lãnh đạo tại Hội sở, Sở giao dịch, các chi nhánh, phòng giao dịch phải được xem xét một cách cẩn trọng. Những yếu tố cần quan tâm khi thực hiện các công việc này là: năng lực, thành tích cơng tác, kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Căn cứ vào thực tiễn thực thi pháp luật cho vay trong lĩnh vực đầu tư BĐS tại Ngân hàng Techcombank trong thời gian vừa qua, đồng thời căn cứ vào quan điểm, mục đích và định hướng của Nhà nước đối với hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về cho vay đầu tư BĐS nói riêng, luận văn đã đưa ra những giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank.
Các giải pháp mà luận văn hướng tới nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank bao gồm ba nhóm giải pháp đó là: Nhóm các giải pháp về hồn thiện các quy định pháp lý, Nhóm các giải pháp về tổ chức, nhân sự trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank; Nhóm giải pháp về huy động vốn và xử lý nợ vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank.
Trong đó, nhóm giải pháp hoàn thiện về các quy định pháp lý, bao gồm các quy định pháp lý của Nhà nước và các quy định pháp lý trong nội bộ ngân hàng Techcombank điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS là nhóm giải pháp quan trọng, cốt yếu nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank.
KẾT LUẬN
Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản. Những cơ chế chính sách pháp luật của Nhà nước về tín dụng ngân hàng đầu tư BĐS sẽ tạo nên kích cung và kích cầu cho thị trường BĐS, tạo cơ chế khai thơng nguồn vốn góp phần cho thị trường BĐS phát triển. Bản thân ngân hàng, cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS. Để nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng đầu tư BĐS cần phải có ý thức cũng như sự quan tâm sâu sắc hơn đối với thị trường BĐS và cơ chế tín dụng cho sự phát triển của thị trường BĐS. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các cơ chế, chính sách pháp luật của nhà nước, cũng như quy định nội bộ mỗi ngân hàng thương mại về quản trị rủi ro, quản trị thanh khoản, trích lập và dự phịng rủi ro đúng, đủ khi đầu tư vào lĩnh vực này, đây là yêu cầu tất yếu trong hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và cũng là nhu cầu nội tại của mỗi ngân hàng vì sự ổn định và phát triển nói chung cũng như đảm bảo tính hiệu quả trong hoạt động tín dụng của mỗi ngân hàng nói riêng
Với đề tài luận văn: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank”, tác giả luận văn đã nghiên cứu, làm rõ thêm một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại nói chung và ngân hàng Techcombank nói riêng, sau đây là một số kết quả nghiên cứu chính của luận văn.
Thứ nhất, luận văn đã tập trung phân tích làm rõ một số vấn đề lý luận
cũng như khung lý thuyết về bất động sản, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cũng như các nguyên tắc cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng thương mại.
Thứ hai, từ việc làm rõ khái niệm, bản chất, nguyên tắc cho vay đầu tư
quy định pháp lý về hoạt động cho vay đầu tư BĐS trên các khía cạnh: chủ thể, điều kiện, hình thức pháp lý, phương thức, lãi suất, thời hạn cho vay, về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay.
Thứ ba, luận văn đã tiến hành phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi
pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank trên các phương diện, quy định về quy trình xét duyệt khoản vay đầu tư BĐS, với các nội dung: thẩm quyền phê duyệt khoản vay, hồ sơ xét duyệt cho vay, quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay; quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm; hợp đồng tín dụng, từ đó thực hiện đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank, chỉ ra những ưu điểm, hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank.
Thứ tư, xuất phát từ thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại
ngân hàng Techcombank, trên cở sở ưu, nhược điểm và chỉ ra những nguyên nhân của hạn chế, luận văn đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank. Trong đó, đặc biệt luận văn nhấn mạnh đến vai trị của nhóm giải pháp hồn thiện về các quy định pháp lý, bao gồm các quy định pháp lý của Nhà nước và các quy định pháp lý trong nội bộ ngân hàng Techcombank điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS là nhóm giải pháp quan trọng.
Thứ năm, luận văn đưa ra một số kiến nghị đối với Nhà nước và NHNN
cần có cơ chế, chính sách pháp luật để giám sát chặt chẽ; cũng như quan tâm hơn nữa tới cung - cầu của thị trường BĐS, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực ngân hàng của N HNN đối với các NHTMđồng thời phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ, ngành và các cơ quan chức năng, từ đó tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển thị trường BĐS, tránh xảy ra tình trạng phát triển q nóng ở thị trường này dẫn đến những hệ quả không tốt cho nền kinh tế.