2.3. Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự
2.3.5. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá
Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là căn cứ để xác nhận quan hệ mua bán tài sản thông qua đấu giá. Hợp đồng cũng là căn cứ để chuyển quyền sở hữu trong trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Nội dung hợp đồng gồm: tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; họ, tên của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản; họ, tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá; họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người mua được tài sản bán đấu giá; thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; tài sản bán đấu giá; giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá; giá bán tài sản; thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá; thời hạn, địa điểm giao tài sản đã bán đấu giá cho người mua được tài sản bán đấu giá và trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ của các bên.
Đối với phương thức trả giá lên, khi có người trả giá cao nhất mà người điều hành phiên đấu giá nhắc lại tới lần thứ 3 mà không có người trả giá cao hơn thì lúc này phát sinh hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được phát sinh, nếu các bên không thực hiện theo nghĩa vụ như hợp đồng đã quy định thì bị xem là vi phạm hợp đồng và gánh chịu hậu quả bất lợi về mặt pháp lý. Sau khi hợp đồng có hiệu lực, tổ chức bán đấu giá và người mua tài sản sẽ phải thực hiện các quyền, nghĩa vụ cụ thể là:
- Giao tài sản bán đấu giá: Theo quy định tại Điều 41 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì thời hạn, phương thức, địa điểm giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài sản bán đấu giá do Chấp hành viên và tổ chức bán đấu giá thỏa thuận trong điều khoản của hợp đồng; người có tài sản bán đấu giá trong thời hạn nhất định phải giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá. Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành án thì không phải vụ việc nào người có tài sản (người phải thi hành án) cũng tự nguyện giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá, chính vì vậy pháp luật THADS
(Điều 103 Luật THADS) quy định trong trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng tài sản không giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài sản thì sẽ bị cưỡng chế. Thủ tục cưỡng chế giao tài sản được thực hiện theo quy định tại các Điều 114, Điều 115, Điều 116 và Điều 117 của Luật. Đó là các trường hợp cưỡng chế sau: Thủ tục cưỡng chế trả vật (Điều 114); cưỡng chế trả nhà, giao nhà (Điều 115); cưỡng chế trả giấy tờ (Điều 116) và thủ tục cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất (Điều 117).
Việc giao tài sản bán đấu giá và cưỡng chế giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá sẽ do cơ quan THADS thực hiện theo pháp luật về THADS và mọi chi phí về việc cưỡng chế này do người phải thi hành án chịu theo quy định tại Điều 73 Luật THADS. Tổ chức bán đấu giá là người chứng kiến việc giao, nhận tài sản bán đấu giá.
- Trách nhiệm của cơ quan THADS và các cơ quan có thẩm quyền đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để trừ vào tiền được thi hành: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật THADS, cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án cụ thể gồm những loại giấy tờ: Văn bản đề nghị về việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản; Bản sao bản án, quyết định; Quyết định thi hành án, quyết định kê biên tài sản; Văn bản bán đấu giá thành hoặc biên bản giao nhận tài sản để thi hành án; Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản nếu có (như Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng về tài sản kê biên).
Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận hoặc không thu hồi
được giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung này được quy định tại khoản 4 Điều 106 Luật THADS.
Điều 106 Luật THADS đã quy định người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.
Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có: Văn bản đề nghị của cơ quan THADS; bản sao bản án, quyết định; quyết định thi hành án, quyết định kê biên tài sản; văn bản bán đấu giá thành hoặc biên bản giao nhận tài sản để thi hành án; giấy tờ khác có liên quan đến tài sản nếu có.
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận hoặc không thu hồi được giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu. Giấy tờ được cấp mới có giá trị thay thế cho giấy tờ không thu hồi được.