Đăng ký giao dịch bảo đảm

Các nguyên tắc đăng ký chưa phù hợp với nguyên lý chung của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại, do đó nhiều ý tưởng cải cách pháp luật trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm quy phạm hóa.

Mô hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán theo loại tài sản và theo tư cách chủ thể của người sử dụng đất. Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu chung, thống nhất về giao dịch bảo đảm bằng các loại tài sản, do đó chưa tạo thuận lợi cho việc tra cứu, tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm…

Các quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm mới chỉ quy định liệt kê danh sách các đối tượng có thể là bên bảo đảm gồm bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm. Từ đó, dẫn đến nhiều quan điểm khác nhau về quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên là một loại quyền tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được nêu tại khoản 3 điều 322 của Bộ luật Dân sự.

Về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận bảo lãnh và các bên nhận tài sản bảo đảm khác. Mặc dù, đã có quy định điều chỉnh về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo lãnh và giữa bên nhận bảo lãnh với bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận ký quỹ. Theo đó bên nhận tài sản bảo đảm sẽ được ưu tiên thanh toán trước bên nhận bảo lãnh nếu giao dịch bảo đảm bằng tài sản được đăng ký và nếu không thì thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm. Thông thường, khi nhận bảo lãnh, ngân hàng thường yêu cầu bên bảo lãnh

dùng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh. Điều 44 của Nghị định 163 công nhận giá trị pháp lý của các giao dịch bảo đảm bằng tài sản đó và về nguyên tắc các giao dịch này hoàn toàn có thể được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Không có lý do gì để có thể coi trong trường hợp này quyền của bên nhận bảo lãnh chỉ được thực hiện sau quyền của các bên nhận bảo đảm bằng tài sản khác, mà khi đó phải áp dụng Điều 325 của Bộ luật dân sự theo đó giao dịch bảo đảm nào đăng ký trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước và nếu không có giao dịch bảo đảm nào được đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm. Hơn nữa, bảo lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành là chế định bảo vệ tối đa quyền lợi của bên nhận bảo lãnh nên có vẻ quy định này đi ngược lại tinh thần của Bộ luật Dân sự.

Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm

Mặc dù vừa qua, Liên Bộ Tư Pháp – Tài nguyên và Môi trường và NHNN đã ban hành Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn xử lý TSBĐ nhưng phạm vi điều chỉnh còn hạn chế, chưa thực sự tạo cơ chế pháp lý bảo đảm quyền của TCTD khi xử lý TSBĐ, chưa thực sự tôn trọng thỏa thuận của các bên trong giao dịch bảo đảm tiền vay và quyền định đoạt của chủ tài sản, chưa có một thủ tục xử lý rút gọn, hợp lý phù hợp quan hệ bảo đảm tiền vay của TCTD, chưa thực sự đảm bảo quyền chủ động xử lý TSBĐ của TCTD.

Việc xử lý TSBĐ khó khăn tiềm ẩn ngay từ khi nhận các TSBĐ do các quy định pháp luật chưa rõ ràng, có mâu thuẫn giữa các văn bản luật khác nhau, thậm chí là cả văn bản dưới luật, như:

Về việc nhận thế chấp tài sản của HGĐ: Theo quy định tại Điều 109 Bộ luật Dân sự: "Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng

ý...". Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định thống nhất cách thức xác định các thành viên của Hộ gia đình có quyền ký hợp đồng bảo đảm dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác nhau trong thực tiễn, ảnh hưởng đến quyền lợi của TCTD khi nhận thế chấp, rủi ro cho TCTD khi hợp đồng bảo đảm bị tuyên vô hiệu do thiếu chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình. Hiện nay, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã dự thảo quy định hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó có hướng dẫn về việc xác định tư cách thành viên hộ gia đình có quyền ký hợp đồng bảo đảm. Tuy nhiên, dự thảo vẫn chưa được ban hành chính thức nên chưa có cơ sở để áp dụng.

Về việc ủy quyền thế chấp, xử lý TSBĐ: Việc cá nhân ủy quyền cho tổ chức (doanh nghiệp) sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thế chấp tại các TCTD (đang rất phổ biến) hiện có nhiều ý kiến khác nhau. Theo đó, một số ý kiến cho rằng một tổ chức (công ty) có thể làm đại diện theo ủy quyền của chủ thể khác vì pháp luật không cấm (không có quy định), một số ý kiến khác cho rằng chỉ có cá nhân mới được làm người đại diện (Điều 139 BLDS) – đa số là các cơ quan, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan Đăng ký giao dịch bảo đảm.

Ngoài ra, trong các Hợp đồng bảo đảm đều có các nội dung liên quan đến chủ tài sản ủy quyền cho TCTD xử lý khi cần phải xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên hiện nay nhiều cơ quan công chứng và thậm chí khi khởi kiện tại Tòa án, các công chứng viên, thẩm phán đều không công nhận hiệu lực của việc ủy quyền này. Vì cho rằng sẽ mâu thuẫn với quyền của Bên nhận thế chấp theo quy định pháp luật, không thể tồn tại 02 tư cách của TCTD trong xử lý TSBĐ trên cùng một HĐBĐ (Tư cách của chủ tài sản - người được ủy quyền và tư cách của bên nhận thế chấp).

Một số quy định pháp luật gây khó khăn cho các TCTD khi nhận và xử lý TSBĐ, mà việc cho vay và nhận bảo đảm bằng các TSBĐ này là trên cơ sở thực hiện chủ trương của Nhà nước, cũng như là hỗ trợ doanh nghiệp nhà nước, như:

Chưa có cơ chế pháp lý giải quyết thực trạng một số loại tài sản đã hình thành nhưng chưa đủ hồ sơ pháp lý hoặc có sai lệch với hồ sơ pháp lý ban đầu. Thực tế có nhiều trường hợp tài sản mô tả trên GCNQSDĐ và tài sản trên thực tế có sự khác nhau, dẫn đến khi nhận thế chấp TCTD khó khăn trong việc mô tả tài sản theo GCNQSDĐ (có ghi nhận về phần Tài sản gắn liền với đất) hay mô tả theo thực tế tài sản. Nếu mô tả tài sản theo thực tế thì khó khăn trong việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm vì cơ quan công chứng và ĐKGDBĐ chỉ chấp thuận công chứng và đăng ký theo GCNQSDĐ, tuy nhiên nếu không mô tả theo thực tế tài sản thì sẽ khó khăn xử lý tài sản vì cơ quan thi hành án căn cứ theo thực tế hiện trạng tài sản để thi hành án.

Hiện nay, việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn do đa số tài sản gắn liền với đất (đã hình thành) chưa được cấp GCNQSH hoặc do tài sản được xây dựng đã nhiều năm, không có GPXD, không làm thủ tục cấp GCNQSH dẫn đến việc cơ quan công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm không chấp thuận công chứng HĐTC và đăng ký việc thế chấp đối với phần tài sản gắn liền với đất, chỉ chấp thuận công chứng, đăng ký đối với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với tài sản gắn liền với đất là vườn cây cà phê, cao su (chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu) đang là tài sản bảo đảm ngày càng phổ biến trong việc cho vay các lĩnh vực này, tuy nhiên, hiện chưa có hướng dẫn về thủ tục nhận thế chấp (công chứng, đăng ký GDBĐ), nên các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn và không đảm bảo quyền lợi khi nhận loại TSBĐ này.

Việc không quy định hoặc không có hướng dẫn đối với hồ sơ pháp lý của các loại tài sản này, trong khi đây là vấn đề thực tế đã có, gây khó khăn cho các TCTD khi thực hiện phát mại tài sản (vì khách hàng vay cũng không còn tài sản nào khác), trong khi chủ trương của Nhà nước là đang ngày càng khuyến khích đẩy mạnh hoạt động cấp tín dụng, thì khó khăn trong hồ sơ pháp lý TSBĐ nêu trên lại là một rào cản đối với các TCTD.

* Khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý TSBĐ khi HĐTD quá hạn

- Vướng mắc quy định về thủ tục xử lý:

Một số quy định pháp luật về thủ tục khi áp dụng xử lý tài sản bảo đảm còn chặt chẽ, mang tính nguyên tắc và chưa thực sự hướng đến quyền lợi của chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm, chưa tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể. Xét góc độ nào đó, các quy định mang tính chất an sinh xã hội hoặc ổn định trật tự xã hội, nhưng xét ở góc độ tự do ý chí của các chủ thể, thì khi đã tham gia các giao dịch dân sự, chủ thể có đầy đủ đầy đủ năng lực pháp luật hoàn toàn nhận thức được các quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quan hệ mà mình tham gia và hoàn toàn chịu trách nhiệm về nghĩa vụ phát sinh trong quan hệ đó. Vì vậy, cần rà soát, xem xét các quy định này để đảm bảo hơn nữa quyền tự do thỏa thuận, xử lý TSBĐ của TCTD (Bên nhận bảo đảm nói chung), như:

Việc xử lý TSBĐ là tài sản duy nhất của bên bảo đảm: Hiện nay, nhiều trường hợp TSBĐ (ví dụ quyền sử dụng đất, nhà ở) là tài sản duy nhất của bên bảo đảm đang sinh sống, hoàn cảnh bên bảo đảm khó khăn, bệnh tật, hộ nghèo.... khi xin hỗ trợ các cơ quan địa phương trong việc thu giữ tài sản, bàn giao tài sản khá phức tạp do mâu thuẫn tại điểm b mục 2 điều 63 nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: khi thu giữ tài sản, người xử lý tài sản “Không được áp dụng các biện pháp trái với đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm” hoặc khi xử lý TSBĐ để thu

hồi nợ, bên bảo đảm không chịu di dời hoặc không chịu bàn giao tài sản cho TCTD để xử lý, dẫn đến TCTD không thể xử lý trong trường hợp này nếu không có sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng, việc thu hồi nợ đối với các đối tượng khách hàng này rất khó khăn và bị kéo dài.

Việc xử lý TSBĐ của Hộ gia đình: rất khó khăn về thủ tục, nhất là trong trường hợp một trong các thành viên của Hộ gia đình không còn ở nơi cư trú hoặc đi nước ngoài thì kéo theo nhiều vấn đề (thỏa thuận xử lý thiếu chữ ký của thành viên vắng mặt, không thể lập Biên bản làm việc về việc xử lý hoặc tòa án giải quyết có yếu tố nước ngoài, thủ tục tống đạt,...). (Tranh chấp đòi nợ giữa BIDV Vĩnh Phúc và Công ty cổ phần Cường Đạt do Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba là Hộ gia đình ông Nguyễn Văn Cường (Giám đốc Công ty) thiếu chữ ký của một người con gái ông Cường đã lấy chồng và định cư tại Cộng hòa Séc, tuy nhiên trên Hộ khẩu gia đình vẫn còn tên con gái ông Cường).

Khách hàng còn nợ lương công nhân (không bàn giao TSBĐ được): Trong trường hợp doanh nghiệp nợ tiền lương công nhân, việc TCTD áp dụng các biện pháp thu giữ, xử lý tài sản, thậm chí TCTD và doanh nghiệp đã thỏa thuận bán TSBĐ để xử lý nợ (và hợp đồng mua bán TSBĐ đã được ký kết) gặp rất nhiều khó khăn do gặp phải sự cản trở, phản đối từ công nhân, đồng thời doanh nghiệp cũng không thể bàn giao tài sản cho TCTD để xử lý được. Việc nhờ các cơ quan chức năng can thiệp trong trường hợp này là rất khó, vì liên quan đến quyền lợi của người lao động và vấn đề an sinh xã hội, nên không thể thực hiện cưỡng chế được, nên nhiều trường hợp TCTD không thể bàn giao tài sản cho bên mua theo đúng cam kết và tiến độ thực hiện theo Hợp đồng mua bán TSBĐ.

Xử lý TSBĐ của doanh nghiệp không có người đại diện: Thực tế hiện nay nhiều trường hợp doanh nghiệp không có người đại diện theo pháp luật (do phải chấp hành hình phạt tù, do tranh chấp trong nội bộ công ty… nhưng công ty

chưa có người đại diện theo pháp luật mới) dẫn đến việc khi phải xử lý tài sản bảo đảm TCTD không thể xử lý được hoặc khi TCTD khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án xử lý TSBĐ cũng không thực hiện được do việc thụ lý tại Tòa án gặp khó khăn (doanh nghiệp không có người đại diện theo pháp luật để tham gia tố tụng).

Xử lý TSBĐ được thế chấp tại nhiều TCTD: Hiện nay, có trường hợp nhiều TCTD cùng nhận thế chấp đối với một tài sản, tuy nhiên pháp luật chưa có hướng dẫn về việc phối hợp giữa các TCTD trong việc thu hồi, xử lý TSBĐ. Điều 61 Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã hướng dẫn rõ việc xử lý TSBĐ thực hiện nhiều nghĩa vụ tuy nhiên trên thực tế, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu phải có phản hồi chính thức từ bên cùng nhận bảo đảm khác thì mới cho phép xử lý TSBĐ. Yêu cầu này sẽ gây khó khăn, thiệt hại cho bên nhận bảo đảm trong trường hợp bên cùng nhận bảo đảm khác là tổ chức, cá nhân nước ngoài và/hoặc đã phá sản, giải thể, mất liên lạc…

Ngoài ra liên quan đến quá trình tố tụng vụ án hình sự, nhiều trường hợp khách hàng cá nhân, chủ Hộ gia đình tại BIDV bị khởi tố điều tra về tội danh có hoặc không liên quan đến hoạt động TCTD, nhưng giao dịch bảo đảm (TSBĐ không phải là vật chứng của vụ án) trong trường hợp này đã được các bên thực hiện đúng quy định (Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng đã có quy định về giao dịch bảo đảm trong trường hợp quan hệ cấp tín dụng có thể vô hiệu), mà khi xử lý TSBĐ TCTD vẫn phải báo cáo và chờ ý kiến của các cơ quan tiến hành tố tụng. Việc này là thêm thủ tục và không đảm bảo quyền của TCTD theo quy định pháp luật. Vì vậy cần xem xét cơ chế rõ ràng cho các TCTD được chủ động xử lý TSBĐ trong các trường hợp này để thu hồi nợ, thậm chí là khắc phục hậu quả (nếu có).

Hiện nay, một thực tế thường gặp trong quá trình xử lý TSBĐ là khi khách hàng không hợp tác trong việc ký tên trong biên bản bàn giao tài sản cho TCTD xử lý, khách hàng bỏ trốn,.... nên khi bán tài sản xong thì gặp khó khăn trong việc xuất hóa đơn bán tài sản nếu bên mua yêu cầu, đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.

- Vướng mắc trong việc áp dụng biện pháp thỏa thuận xử lý TSBĐ:

Về nguyên tắc, việc xử lý TSBĐ đã được các bên thỏa thuận ngay trong hợp đồng bảo đảm tiền vay, theo đó thông thường các TCTD đều được quyền tự quyết định phương thức xử lý tài sản bảo đảm và được bên bảo đảm xác nhận, tuy nhiên khi TCTD xử lý tài sản theo một số phương thức và đối với một số tài sản (đặc biệt là các tài sản bảo đảm phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất), thì một số cơ quan đơn vị (Trung tâm bán đấu giá, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Cơ quan đăng ký tàu biển thuộc Cục hàng hải Việt Nam) lại