Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3.2. Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu
dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ cho thấy:
- Các giao dịch về quyền sử dụng đất tập chung vào 4 quyền, đó là: chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất;
- Các quyền cho thuê, cho thuê lại, góp vốn và chuyển đổi mục đích được thực hiện rất ít hoặc không có;
- Số lượng giao dịch các quyền trung bình mỗi xã chỉ từ 20-30 trường hợp;
như thế chấp cao nhất là thị trấn là 65 trường hợp, chuyển nhượng là 39 trường hợp.
Từ kết quả thu thập và tổng hợp được, để có những đánh giá sâu hơn về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, đề tài tiến hành nghiên cứu điểm ở 2 khu vực điển hình đó là đô thị: là thị trấn Yên Mỹ và khu vực nông thôn là các xã: Nghĩa Hiệp, Giai Phạm, Tân Lập và Trung Hưng. Trong đó, chỉ đánh giá 4 quyền mà qua thống kê các năm diễn gia phổ biến nhất gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khuôn khổ của luận văn này chỉ tiến hành điều tra đối với 200 hộ gia đình, cá nhân cho 4 quyền nêu trên. Việc điều tra được thự hiện đi phỏng vấn từng hộ gia đình cá nhân, đối với hộ gia đình hoặc cá nhân nào có thực hiện giao dịch 1 trong 4 quyền nêu trên sẽ được điền viết các thông tin vào trong phiếu điều tra. Kết quả điều tra được tổng hợp như sau:
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả điều tra thực hiện quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu nghiên cứu Đơn vị: trường hợp STT Nội dung Tổng số phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Khu vực đô thị Tỷ lệ (%) Khu vực nông thôn Tỷ lệ (%)
1 Số phiếu điều tra 200 100 40 100 160 100
2 Thực hiện quyền chuyển nhượng 64 32,0 19 47,5 45 28,1 3 Thực hiện quyền tặng cho 40 20,0 3 7,5 37 23,1
4 Thực hiện quyền thừa kế 5 2,5 0 0 5 3,1
Từ kết quả điều tra cho thấy, năm 2017 người sử dụng đất đều thực hiện cả 4 quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp, nhưng tỷ lệ thực hiện giữa các quyền có sự chênh lệch rất rõ. Trong đó, kết quả thực hiện quyền thế chấp chiếm tỷ lệ cao nhất với 45,5% và thấp nhất là quyền thừa kế với 2,5%. Ngoài ra, tỷ lệ thực hiện các quyền theo khu vực cũng có sự khác nhau. Trong giai đoạn này theo kết quả điều tra ở khu vực đô thị thì chỉ có 3 quyền là quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho và quyền thế chấp, trong đó quyền chuyển nhượng được thực hiện nhiều nhất với 47,5%. Còn tại khu vực nông thôn thì người dân đều tham gia thực hiện cả 4 quyền, nhưng phổ biến nhất là quyền thế chấp chiếm 43,75% trong tổng số các quyền mà người sử dụng đất ở khu vực này thực hiện. Về tình hình thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định ở 2 khu vực nhìn chung là cao, nhưng ở khu vực đô thị thì luôn chiếm tỷ lệ cao hơn khu vực nông thôn.
a. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Kết quả điều tra 200 hộ gia đình thuộc 5 đơn vị hành chính đại diện cho 16 xã và thị trấn về thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn 2010- 2017 tại huyện Yên Mỹ cho thấy: có 64 trường hợp (chiếm 32%) chuyển nhượng đối với đất ở và 01 trường hợp giao dịch đối với đất nông nghiệp. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu tư sản xuất kinh doanh (29,69%), trả nợ (3,13%), ngoài ra còn có chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có một số trường hợp chuyển nhượng với mục đích đầu cơ nhà đất hoặc lấy tiền gửi tiết kiệm, chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày. Trong giai đoạn này, tỷ lệ các trường hợp chuyển nhượng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng đạt 84,38% (54/64 vụ); tỷ lệ các vụ chỉ khai báo tại UBND xã sau đó không làm tiếp các thủ tục tài chính với 8/64 trường hợp, chiếm 12,50%; 2 trường hợp sử dụng giấy viết tay có người làm chứng. Việc này làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, thất thu thuế của Nhà nước. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng là có 52/64 trường hợp có GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời (chiếm 81,25%); có 10/64 vụ (chiếm 15,63%) có giấy tờ hợp pháp khác và có 2/64 là không có giấy tờ nào (chiếm 3,13%). Trong tương lai cần có giải pháp để các hộ gia đình cá nhân nghiêm túc và tự giác thực hiện quyền này. Kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thể hiện như sau:
Bảng 4.12. Kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu
Đơn vị: trường hợp
STT Chỉ tiêu
Khu vực đô
thị
Khu vực nông thôn Tổng số Tỷ lệ (%) Thị trấn Yên Mỹ xã Nghĩa Hiệp xã Giai Phạm xã Tân Lập xã Trung Hƣng 1 Tổng số hộ thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 19 10 11 15 9 64 100 Đất ở 19 10 10 15 9 63 98,44 Đất nông nghiệp 1 1 1,56 2 Mục đích chuyển nhƣợng 19 10 11 15 9 64 100 Trả nợ 1 1 2 3,13
Đầu tư sản xuất,
kinh doanh 5 3 3 5 3 19 29,69
Sửa chữa nhà cửa 2 3 3 6 1 15 23,44
Đầu cơ nhà đất 6 2 8 12,50
Khác (gửi tiết kiệm, mua đồ dùng, sinh hoạt….)
6 2 4 3 5 20 31,25
3
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng
19 10 11 15 9 64 100
Hoàn tất tất cả các
thủ tục 16 8 11 12 7 54 84,38
Chỉ khai báo tại
UBND cấp xã 3 3 2 8 12,50
Giấy tờ viết tay có
người làm chứng 2 2 3,13
Giấy tờ viết tay , hoặc không có giấy tờ cam kết
0 0,00
4
Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhƣợng
19 10 11 15 9 64 100
GCNQSDĐ, QĐ
Giấy tờ hợp pháp khác 9 1 10 15,63 Không có giấy tờ 1 1 2 3,13 5 Thủ tục thực hiện tại Văn phòng ĐKQSDĐ 19 10 11 15 9 64 100 Rất dễ hiểu và thực hiện 2 2 3,13 Dễ hiểu và thực hiện 2 6 6 2 16 25,00 Trung bình 11 3 5 13 6 38 59,38 Khó hiểu và thực hiện 6 1 1 8 12,50 Rất khó hiểu và thực hiện 0 0,00
6 Thời gian hoàn
thành các thủ tục 19 10 11 15 9 64 100 Rất nhanh 0 0,00 Nhanh 2 5 1 8 12,50 Đúng hẹn 10 3 6 14 7 40 62,50 Chậm 9 5 2 16 25,00 Rất Chậm 0 0,00 Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ 19 10 11 15 9 64 100 Rất cao 0 0,00 Cao 15 4 3 2 24 37,50 Trung bình 4 6 11 12 7 40 62,50 Thấp 0 0,00 Rất thấp 0 0,00 8 Tìm kiếm thông tin và giao dịch 19 10 11 15 9 64 100 Rất dễ 1 1 1,56 Dễ 4 3 1 8 12,50 Trung bình 14 5 8 11 8 46 71,88 Khó 4 1 2 1 8 12,50 Rất khó 1 1 1,56 9 Khả năng thực hiện các quy định chuyển QSDĐ 19 10 11 15 9 64 100 Rất dễ 0 0,00 Dễ 6 5 11 17,19 Trung bình 17 4 6 15 8 50 78,13 Khó 2 1 3 4,69 Rất khó 0 0,00
Kết quả điều tra về những người đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cũng cho thấy, một số nguyên nhân chính làm cho số lượng những vụ không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục là do các nguyên nhân chính sau: Do chuyển nhượng giữa những người thân trong gia đình; Mất nhiều thời gian làm thủ tục và phải nộp các loại phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng cao. Tuy nhiên, dù bất kỳ lý do gì, để giảm tranh chấp và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, nhất định phải có giải pháp để người sử dụng đất thấy được quyền lợi chính đáng từ việc đi khai báo chuyển nhượng QSDĐ có như vậy họ mới tự giác và nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ của mình.
Thủ tục thực hiện tại Văn Phòng Đăng ký đất đai khi điều tra 64/200 hộ về quyền chuyển nhượng không có ý kiến nào cho rằng việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là rất dễ hiểu và thực hiện. Vì vậy việc cử cán bộ hướng dẫn, công khai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là rất quan trọng. Có 18 ý kiến cho là dễ hiểu và thực hiện, chiếm 25,7%, và có 38 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ ở mức trung bình (chiếm 59,38 %). Theo họ, có một số thủ tục dễ hiểu, một số khó hiểu và một số khó thực hiện mặc dù họ hiểu nhưng việc thực hiện mất nhiều tiền, thời gian nên họ ngại làm, còn 8 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là khó hiểu và thực hiện chiếm 12,50%. Phần lớn các ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ rất khó thực hiện là do lệ phí thực hiện các thủ tục này còn cao, việc thực hiện các thủ tục rườm rà phần lớn là do bản thân các chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Từ khi có bộ phận một cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất nhiều. Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
Thời gian để hoàn thành các thủ tục khi điều tra trong 64/200 hộ chỉ có 8 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là nhanh chiếm 12,50%, có 40/64 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là đúng hẹn, chiếm 62,50%, có 16 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là chậm, chiếm 25,0%. Một số hộ cũng thừa nhận rằng, việc chậm thực hiện các thủ tục có nhiều nguyên nhân, phần lớn là do bản thân mảnh đất còn nhiều vấn đề chưa rõ ví dụ nguồn gốc đất, nhiều lần thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà chưa đóng lệ phí,
đang trong tình trạng tranh chấp hoặc quy hoạch….
Thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm được đánh giá theo thời gian trên phiếu hẹn. Trên thực tế việc thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm phần lớn là do các trục trặc liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ. Những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được thực hiện rất nhanh. Những trường hợp phải thẩm định lại cơ sở pháp lý thường mất nhiều thời gian hơn. Đặc biệt các trường hợp đang có tranh chấp đất đai thì phải giải quyết khá lâu.
Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn các hộ được hỏi trong
64/200 hộ đều cho rằng các loại phí hiện nay đều ở mức cao, cụ thể: có 24 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là cao chiếm 37,50%, có 40 ý kiến cho biết các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là trung bình chiếm 62,50 % và không có ý kiến nào là rất thấp. Theo họ, việc thu phí cao sẽ dẫn đến việc “trốn thuế’’ bằng cách không khai báo. Vì vậy việc điều chỉnh lệ phí thu là rất quan trọng, góp phần giúp người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ nhận được đánh giá khá tốt từ 64 hộ điều tra: có 9/64 hộ (chiếm 14,06%) cho là dễ tìm; 46 ý kiến (chiếm 71,88%) trả lời là trung bình; có 9 hộ (chiếm 14,06%) trả lời là khó và rất khó tìm kiếm thông tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay do phát triển của khoa học công nghệ và truyền thông cũng như việc cải cách hành chính, việc tìm kiếm các thông tin và giao dịch trở nên thuận lợi hơn rất nhiều.
Về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ trong 64/150 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả có 11 ý kiến cho là dễ (chiếm 17,19%); có 50 ý kiến cho là trung bình (chiếm 78,13%) và 3 ý kiến (chiếm 4,69%) cho là cho là khó thực hiện các quy định của Luật đất đai.
Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã/thị trấn và cơ quan Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn thị xã cho thấy trên địa bàn huyện còn có trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này bao gồm:
- Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ. Theo quy định Luật đất đai thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản
1,2,3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên tai nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó khăn. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, vẫn còn tồn tại một vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước.
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ; thuế thu nhập cá nhân và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên, theo Luật thuế chuyển QSDĐ thì cho đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính này. Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009) quy định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cá nhân được lựa chọn 2 phương pháp tính: nộp thuế 25% trên thu nhập từng lần chuyển nhượng; hoặc 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng. Đây là mức thu cao so với thu nhập của người dân, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra so sánh giữa 2 khu vực điều tra, số liệu trong bảng cho thấy, tỷ lệ việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ tại 2 khu vực có sự chênh lệch rất lớn. Khu vực đô thị chiếm 47,5% trong tổng số các quyền mà người sử dụng đất thực hiện, còn khu vực nông thôn chỉ chiếm có 28,1%. Lý do chuyển nhượng đối với khu vực đô thị mục đích chủ yếu để lấy vốn sản xuất kinh doanh, còn đối với khu vực nông thôn một phần để sửa chữa nhà cửa. Khu vực đô thị (thị trấn Yên Mỹ) với
vai trò là trung tâm phát triển văn hóa - kinh tế - xã hội của huyện nên được đầu tư rất lớn cho quá trình phát triển các cơ sở hạ tầng so với các xã khác. Với sự đầu tư lớn về quy mô của các công ty, doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Rõ ràng ở khu vực này tốc