ngƣời sử dụng đất
a. Các văn bản Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009;
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
b. Các văn bản dưới luật
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 quy định về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;
điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 201;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
2.3.3. Quyền của ngƣời sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai 2013 số 45 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, theo
nội dung của Luật này tại chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gồm có 29 điều (từ Điều 166 đến Điều194) tăng 13 điều so với Luật Đất đai 2003 (từ Điều 105 đến Điều 121).
Được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
• Mục 1: Quy định chung, nội dung mục này có những điểm mới sau đây:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167);
- Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (khoản 3 Điều167);
- Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1);
- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171). Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013;
- Điều 172 quy định về quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Nội dung điều này được quy định trên cơ sở kế thừa nội dung Điều 108 của Luật đất đai năm 2003 cho phù hợp với chủ trương chuyển đa số các trường hợp giao đất sang thuê đất.
• Mục 2: Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, nội dung mục
này về cơ bản kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2003, trong đó có một số nội dung đổi mới, cụ thể tại Điều 174 và Điều 175.
• Mục 3: Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm 2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật” và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản3 Điều179).
• Mục 4: Quyền và nghĩa vụ của người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất, nội dung mục này có bổ sung tại các Điều 183, Điều184, Điều186 và điều 187.
• Mục 5: Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là
một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; - Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất;
- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện;
- Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Luật Đất đai, 2013).
2.3.4. Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam
Luật Đất đai năm 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước; quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế thi hành Luật Đất đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. như sau.
- Về việc giao đất có mồ mả: Trước đây theo phong tục, tập quán của từng địa phương, người dân thường chôn cất người chết trong vườn nhà hoặc trên phần đất ruộng trồng lúa, hoa màu của gia đình mình. Mặc dù đã có Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc giao đất có mồ mả của chủ mồ mả cho người khác sử dụng; cũng chưa có quy định cụ thể người có quyền sử dụng đất có mồ mả được phép trồng cây lâu năm, xây cất công trình kiến trúc cách mộ là bao nhiêu mét? nhằm tránh gây ảnh hưởng đến phần mộ của người khác và tâm linh của người chết. Chính vì vậy, khi thực hiện việc giao đất theo hiện trạng cho người sử dụng và phân chia lại đất thì đất do hộ này canh tác lại được giao cho hộ khác nên đã xảy ra tranh chấp đất gần mộ và đất trồng cây lâu năm trên đất gần mộ của chủ khác.
- Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất
được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.
- Về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất: Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng cơ sở, thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế… Người sử dụng đất có quyền được bồi thường nhưng việc thu hồi giải phóng mặt bằng nhiều khi không tuân thủ trình tự do pháp luật quy định, giá đất bồi thường và giá đất thực tế chênh nhau quá lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
- Về việc cấp GCNQSDĐ: Luật Đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp GCNQSDĐ nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn…
- Trường hợp chủ sử dụng đất là người đi làm ăn ở những vùng kinh tế mới hoặc tham gia kháng chiến, sau giải phóng vì điều kiện công tác, học tập, làm ăn ở xa nên không đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã bị người khác tự ý kê khai đăng ký và được cấp GCNQSDĐ. Nay họ trở về đòi lại quyền sử dụng đất thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Việc này cần có các quy định cụ thể của pháp luật.
2.4. THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.4.1. Công tác cấp giấy chứng nhận
a. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn quốc
Theo báo cáo tổng kết của Cục Đăng ký đất đai - Tổng cục Quản lý đất đai năm 2017 kết quả cấp Giấy chứng nhận đến nay, cả nước đã cấp được gần 46 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích trên 23 triệu ha, đạt 96,6% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận; 63 tỉnh, thành phố đều đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận chung các loại đất trên 85%. Phân theo từng loại đất như sau:
Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 22.041.418 giấy với diện tích 9.073.316 ha, tỷ lệ đạt 92,5%; Đất Lâm nghiệp cấp được 2.422.612 giấy với diện tích 12.460.486 ha, tỷ lệ đạt 98,2%; Đất ở nông thôn cấp được 14.087.123 giấy với diện tích 521.995,5 ha, tỷ lệ đạt 95,5%; Đất ở đô thi cấp được 5.682.252 ha với diện tích 130.840,4 ha, tỷ lệ đạt 97,6%; Đất chuyên dùng cấp được 287.355 giấy với 620.920 ha, tỷ lệ đạt 86,1% (Cục Đăng ký đất đai, 2017).
b. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được chính quyền địa phương quan tâm, đây cũng là thực hiện chủ trương trong chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 về hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận. Kết quả lũy kế tính đến ngày 15/11/2017: Toàn tỉnh cấp được 976.086 thửa đất, đạt 79,04% số thửa cần cấp; diện tích đã cấp 56.411,60 ha, đạt 82,02% diện tích cần cấp, gồm:
- Tổ chức cấp được 7.391 thửa đất, đạt 69,56% số thửa cần cấp; diện tích đã cấp 3.834,20 ha, đạt 82,56% diện tích cần cấp; trong đó:
+ Đất Nông nghiệp đã cấp được là 48 thửa, đạt 97,96% so với số thửa cần cấp; diện tích là 104,97 ha, đạt 99,42% so với diện tích cần cấp;
+ Đất phi nông nghiệp đã cấp là 7.343 thửa đất, đạt 69,43% so với số thửa cần cấp, diện tích đã cấp 3.729,23 ha, đạt 82,16% diện tích cần cấp.
- Hộ gia đình, cá nhân cấp được 968.695 thửa đất, đạt 79,12% số thửa