Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3.4.Một số yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất
a. Tác động của thị trường bất động sản
Có thể thấy, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tín dụng về cơ bản có tác động cùng chiều đối với việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, vì thị trường bất động sản là một trong những thị trường chịu ảnh hưởng trực tiếp, sâu sắc của thị trường tài chính, tín dụng, mà việc thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp là một trong các nội dung của thị trường bất động sản.
Do đó, khi thị trường tài chính, tín dụng bất động sản được nới lỏng, thì thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động, kéo theo nó là sự sôi động của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Ngược lại, khi nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản không được đáp ứng, thời hạn tín dụng của thị trường vốn không tương xứng với thời hạn đầu tư và kinh doanh bất động sản, thì thị trường bất động sản sẽ phát triển thiếu tính ổn định, bền vững, kéo theo nó, hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng bị hạn chế, thiếu ổn định.
b. Tác động của thị trường tài chính
Thị trường tài chính bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn; thị trường tài chính có mối liên hệ mật thiết với thị trường bất động sản. Với ý nghĩa như trên, thị trường tài chính có ảnh hưởng trực tiếp tới việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp, vì vốn là yếu tố quan trọng đối với hầu hết các thị trường trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt là với thị trường bất động sản.
Thị trường tài chính phát triển sẽ là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản, trong đó, có hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp phát triển, và ngược lại.
Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường quyền sử dụng đất với các hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất luôn phát triển thiếu ổn định, khi quá
nóng, với các giao dịch diễn ra sôi động, khi thì gần như đóng băng, hầu như không có giao dịch (như thời điểm hiện tại). Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường bất động sản, hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng bất động sản vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường bất động sản chịu tác động mạnh, và theo đó, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.
Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, cần nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ (quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm…), các ngân hàng đầu tư trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.
c. Tác động của hoạt động tín dụng
Như trên đã nêu, tín dụng là sự vay mượn giữa hai chủ thể kinh tế giữa người đi vay và người cho vay, trên cơ sở thoả thuận về thời hạn nợ, mức lãi cụ thể. Còn nếu nhìn trên giác độ kinh tế vĩ mô thì tín dụng là sự vận động vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu. Hiểu theo nghĩa hẹp, tín dụng chính là hoạt động vay và cho vay của các tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.
Hoạt động tín dụng, đặc biệt là yếu tố lãi xuất cho vay (cao hay thấp) và yếu tố nới lỏng (hoặc thắt chặt) tín dụng có ảnh hưởng sâu sắc tới việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn của hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp.
Ở khía cạnh lãi xuất cho vay: nếu lãi xuất cho vay của các tổ chức tín dụng giảm, thì hoạt động vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ cho mục đích tiêu dùng cũng trở nên sôi động hơn. Theo đó, việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sôi động. Ngược lại, nếu lãi xuất cho vay tăng cao, hoạt động chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trên thị trường sẽ giảm đáng kể.
Ở khía cạnh nới lỏng hay thắt chặt tín dụng: do đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn, nên thực tế cho thấy, khi tín dụng bất động sản nới lỏng, nghĩa là việc cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại hầu như không có (hoặc ít có) sự hạn chế, thì thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động
với các hoạt động mua bán, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngược lại, xét về trung, dài hạn, việc thắt chặt tín dụng bất động sản (hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh) bất động sản sẽ dẫn đến tình trạng hạn chế nguồn cung tiền, việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp cũng trở nên hạn chế.
Việc thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ khiến cho hoạt động đầu cơ đất ở, nhà ở, cất trữ tiền tiết kiệm trong đất ở, nhà ở giảm hẳn. Người có nhu cầu mua nhà, đất nhưng chưa cấp thiết sẽ không mua ngay mà chờ giá thấp hơn. Ngược lại nhiều nhà đầu tư, nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, lại bị từ chối các khoản vay để đầu tư tiếp, hàng hóa nhà ở ứ đọng trong khi phải thanh toán khoản nợ vay đến hạn nhưng không giảm giá ở mức cần thiết.
Trong thực tiễn nền kinh tế thị trường hiện nay đã tác động rất lớn đến người sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính Nhà nước đặt ra chưa phù hợp (thuế, phí, lệ phí trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất) giữa thành thị và nông thôn, giữa vùng đồng bằng và vùng rừng núi...cũng phần nào ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quyền chính đáng của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, cũng có một thực tế xảy ra, là đối với những đối tượng đã đầu cơ đất đai trên cơ sở khai thác nguồn vốn vay của ngân hàng, thì khi các ngân hàng đều phải đồng loạt thắt chặt tín dụng bất động sản, sẽ phải bán đất để thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng. Đây cũng chính là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực sự về đất ở mua được quyền sử dụng đất với giá trị thực của ô đất và sẽ là cơ hội để những nhà đầu tư có vốn bỏ tiền ra mua gom chờ cơ hội thị trường bất động sản phục hồi để “xả hàng” thu lời.