Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3.5.Những thuận lợi, khó khăn khi thực hiện các quyền sử dụng đất
a. Thuận lợi
Từ Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng hơn nguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua việc quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự mở rộng quyền của người sử dụng đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định một số trường hợp thay
đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Điều này góp phần cho sản phẩm ''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn.
Các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đã tạo một số thuận lợi cơ bản cho người sử dụng đất, đó là:
- Khung pháp lý về tài chính đất đai được liên tục hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của các quan hệ kinh tế đất đai trong quá trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa;
- Giá đất tính thu nghĩa vụ và thực hiện các chính sách tài chính đất đai được cải tiến với quy định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm theo giá thị trường. Trường hợp giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các quan hệ tài chính tiệm cận với cơ chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế;
- Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, một bước giải quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư;
- Thu hẹp khoảng cách đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư
nước ngoài. Nhà đầu tư được quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo cơ chế bình đẳng về nghĩa vụ tài chính;
- Đơn giản hoá thủ tục và giảm thiểu nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo…
b. Khó khăn
- Đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức thuế suất của thuế chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/9/2009 cũng như thuế suất của thuế thu nhập cá nhân hiện nay vẫn ở mức cao, chưa phù hợp, vì vậy, thị trường với những giao dịch “ngầm” vẫn đang tồn tại, khó kiểm soát.
- Việc Chính phủ quy định khung giá đất để làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm làm căn cứ để tính toán mức thu trong tất cả các trường hợp liên quan đến các vấn đề tài chính về đất đai, từ tính thuế, lệ phí đến giao đất, bồi thường khi thu hồi đất v.v hiện nay là chưa phù hợp, thiếu linh hoạt, chưa đảm bảo các nguyên tắc của cơ chế thị trường trong quản lý đất đai.
- Chính sách thắt chặt tín dụng đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn
vốn bất động sản. Nhiều ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhỏ, thậm chí đã dừng hẳn việc cho vay ở lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản (thế chấp quyền sử dụng đất) và tiêu dùng. Việc các ngân hàng rốt ráo thu hồi các khoản nợ bất động sản đang khiến cho người đi vay và chính các ngân hàng cũng gặp khó bởi người vay tiền không bán được đất để trả nợ khiến giá bất động sản ngày càng tiếp tục sụt giảm mạnh, còn ngân hàng đứng trước nguy cơ khó thu hồi nợ và khó cả phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi.
- Việc ban hành quá nhiều văn bản gây ra sự chồng chéo, mâu thuẫn, khó khăn trong quá trình triển khai áp dụng. Mặt khác, một số quan hệ pháp luật đất đai quy định chưa đầy đủ như: quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng... ảnh hưởng đến viêc tực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân.