Đơn vị: Diện tích (ha)
STT LOẠI ĐẤT Mã Tổng diện
tích
Diện tích phân theo đơn vị hành chính cấp xã Thị trấn Yên Mỹ Xã Giai Phạm Xã Nghĩa Hiệp Xã Tân Lập Xã Trung Hưng (1) (2) (3) (4)=(5+10) (5) (6) (7) (8) (9) I Tổng diện tích đất 5 đơn vị hành chính 2.190,96 405,17 601,31 322,58 520,56 341,34 1 Đất nông nghiệp NNP 1.231,18 210,58 297,37 152,51 363,84 206,88 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1.172,62 200,87 284,53 145,47 347,40 194,35 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1.074,98 192,51 250,52 131,91 314.79 185,25 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1.055,22 191,94 247,67 130,74 310,64 174,23 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 19,76 0,57 2,85 1,17 4,15 11,02 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 97,64 8,36 34,01 13,56 32,61 9,10 1.2 Đất lâm nghiệp LNP - - - - - - 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX - - - - - - 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH - - - - - - 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD - - - - - - 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 57,92 9,45 12,46 7,04 16,44 12,53 1.4 Đất làm muối LMU - - - - - - 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 0,64 0,26 0,38 - - - 2 Đất phi nông nghiệp PNN 953,20 194,45 300,38 169,57 154,42 134,38 2.1 Đất ở OCT 222,65 60,86 46,25 26,08 46,81 42,65 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 161,79 - 46,25 26,08 46,81 42,65 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 60,86 60,86 - - - -
2.2 Đất chuyên
dung CDG 636,09 117,98 231,01 126,09 91,38 69,63
2.2.1 Đất xây dựng trụ
sở cơ quan TSC 6,46 1,96 0,38 0,42 2,59 1,11 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 1,00 0,18 - - 0,81 0,01
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 47,09 4,51 29,13 2,91 8,75 1,79 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 295,20 42,93 135,04 82,37 15,15 19,71 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 285,61 67,67 66,46 40,39 64,08 47,01 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 5,61 1,30 1,85 1,60 0,34 0,52 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 2,89 0,69 1,16 0,27 0,50 0,27 2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT
NTD 22,09 4,46 6,31 2,82 5,46 3,04
2.6 Đất sông, ngòi,
kênh, rạch, suối SON 43,75 8,14 9,64 5,79 7,30 12,88 2.7 Đất có mặt nước chuyên dung MNC 20,12 1,02 4,16 6,92 2,63 5,39 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK - - - - - - 3 Đất chƣa sử dụng CSD 6,58 0,14 3,56 0,50 2,30 0,08 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 6,58 0,14 3,56 0,50 2,30 0,08 3.2 Đất đồi núi chưa
sử dụng DCS - - - - - -
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Mỹ (2017) - Khu vực đô thị:
Thị trấn Yên Mỹ nằm ở trung tâm huyện có tổng diện tích tự nhiên là 405,17 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 210,58 ha (chiếm 51,97%), diện tích đất phi nông nghiệp là 194,45 ha (chiếm 47,99 %), diện tích đất chưa sử dụng là 0,14 ha (chiếm 0,03 %).
- Khu vực nông thôn:
+ Xã Giai Phạm: Có tổng diện tích tự nhiên là 601,31 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 297,37 ha (chiếm 49,45%), diện tích đất phi nông nghiệp là 300,38 ha (chiếm 49,95 %), diện tích đất chưa sử dụng là 3,56 ha (chiếm 0,59 %).
+ Xã Nghĩa Hiệp: Có tổng diện tích tự nhiên là 322,58 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 152,51 ha (chiếm 47,28%), diện tích đất phi nông nghiệp là 169,57 ha (chiếm 52,57 %), diện tích đất chưa sử dụng là 0,50 ha (chiếm 0,16 %).
+ Xã Tân Lập: Có tổng diện tích tự nhiên là 520,56 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 363,84 ha (chiếm 69,89%), diện tích đất phi nông nghiệp là 154,42 ha (chiếm 29,66 %), diện tích đất chưa sử dụng là 2,30 ha (chiếm 0,44 %).
+ Xã Trung Hưng: Có tổng diện tích tự nhiên là 341,34 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 206,88 ha (chiếm 60,61%), diện tích đất phi nông nghiệp là 134,38 (chiếm 39,37 %), diện tích đất chưa sử dụng là 0,08 ha (chiếm 0,20 %).
4.2.4. Đánh giá những tồn tại và nguyên nhân công tác quản lý đất đai
Nhìn chung về cơ bản tỉnh Hưng Yên nói chung, huyện Yên Mỹ nói riêng công tác quản lý đất đai đã dần được hoàn thiện, thực hiện đúng theo các quy định của Nhà nước, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại sau:
- Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn thửa đổi ruộng đạt thấp so với Kế hoạch của UBND tỉnh và gặp nhiều khó khăn, do thiếu kinh phí;
- Tình trạng tồn đọng Giấy chứng nhận đã ký nhưng người sử dụng đất chưa đến nhận còn nhiều;
- Việc quy định các dự án sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngoài khu, cụm công nghiệp phải thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân làm ảnh hướng đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất do có sự chênh lệch giữa số tiền chuyển nhượng cho nhà đầu tư và tiền bồi thường của nhà nước;
- Do lịch sử để lại trong các năm trước đây về việc buông lỏng công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc cập nhật lưu trữ hồ sơ địa chính các thời kỳ chưa đầy đủ, chưa đồng bộ; đặc biệt là một số sai phạm trong quản lý đất đai của cán bộ cấp xã trước đây như việc cho thuê thầu ao, hồ, đất công ích dài hạn; giao đất, bán đất không đúng thẩm quyền,… đã dẫn tới khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất để làm căn cứ bồi thường hỗ trợ khi GPMB.
- Đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách pháp luật thay đổi qua nhiều thời kỳ và thường xuyên. Các văn bản ban hành của Chính phủ còn chưa thống nhất đồng bộ, chưa sát với tình hình thực tiễn.
- Quy định về Lệ phí trước bạ 0,5% cho đăng ký đất đai lần đầu còn cao đối với với nhiều hộ gia đình, cá nhân nên người sử dụng đất không thiết tha với việc kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận hoặc nếu đã được cấp nhưng không đến nhận vì chưa hoặc không đồng ý thực hiện nghĩa vụ tài chính (chủ yếu là lệ phí trước bạ).
cấp Giấy chứng nhận qua các thời kỳ chưa được hoàn thiện theo đúng quy định nên không được công nhận có giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ mục kê và bản đồ khi thực hiện Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong quản lý đất đai).
- Phần lớn các trường hợp còn lại chưa cấp giấy chứng nhận không có giấy tờ hợp lệ, có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, vi phạm pháp luật đất đai. Đối với đất ở, vi phạm chủ yếu dưới các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, mua bán “trao tay”, chia tách thừa kế, tặng cho không đủ điều kiện quy định.
- Nhận thức và ý thức chấp hành quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của một số đối tượng sử dụng đất còn hạn chế; còn chậm trễ, không thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo thông báo của địa phương, nhất là các cơ quan, tổ chức của Nhà nước ở các cấp được giao đất không thu tiền, sau khi được giao đất không chủ động thực hiện kê khai đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc còn thiếu cán bộ chuyên môn, phương tiện kỹ thuật và các điều kiện làm việc cần thiết khác cho việc thực hiện nhiệm vụ.
- Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách về đất đai để người sử dụng đất hiểu rõ và thực hiện đúng trách nhiệm, nghĩa vụ, quyền lợi của mình trong việc kê khai đăng ký chưa được thường xuyên; công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất tại các địa phương còn hạn chế.
- Cấp huyện, cấp xã chưa tập trung lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt, thiếu nhiệt tình; các nhiệm vụ và giải pháp được triển khai chưa thực sự đầy đủ, chính xác nên hiệu quả chưa cao (Báo cáo Tổng kết Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên, 2017).
4.3. ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN MỸ GIAI ĐOẠN 2010 - 2017
Giai đoạn từ năm 2010 đến 2017 nhìn chung trên địa bàn huyện, người sử dụng đất đều tham gia thực hiện về các quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp QSDĐ. Nhưng trong đó chủ yếu là thực hiện về các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp và nhu cầu này luôn có chiều hướng tăng lên. Chiếm tỷ lệ nhiều nhất trong tổng số các quyền mà người sử dụng đất thực hiện là quyền thế chấp, giai đoạn 2010 - 2015 với 68,60%; giai đoạn 2016 -2017 với
57,57%; thấp nhất là quyền cho thuê lại từ 2010 đến 2017 là 0%. Bên cạnh đó cũng cho thấy sự phân bố quyền theo khu vực cũng có sự chênh lệch, tại thị trấn Yên Mỹ (khu vực đô thị) số lượng thực hiện về các quyền chuyển nhượng và thế chấp là lớn hơn rất nhiều so với các xã thuộc khu vực nông thôn, còn ở khu vực nông thôn thì số lượng thực hiện quyền tặng cho lại lớn hơn khu vực đô thị. Kết quả cụ thể như sau:
Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn 2010-2017 Đơn vị: trường hợp STT Nội dung Tổng số Tỷ lệ (%) KV đô thị Tỷ lệ (%) KV nông thôn Tỷ lệ (%) 6.529 673 5.856 I Giai đoạn 2010-2015 4.544 451 4.093
1 Thực hiện quyền chuyển
nhượng 860 18,93 109 24,17 751 18,35
2 Thực hiện quyền tặng cho 411 9,04 21 4,66 390 9,53 3 Thực hiện quyền thừa kế 132 2.90 8 1,77 124 3,03 4 Thực hiện quyền thế chấp 3.117 68,60 302 66,96 2.815 68,78 5 Thực hiện quyền chuyển đổi 3 0,07 0 0 3 0,07 6 Thực hiện quyền cho thuê 18 0,40 8 1,77 10 0,24
7 Thực hiện quyền cho thuê lại 0 0 0 0 0 0
8 Thực hiện quyền góp vốn QSD đất 3 0,07 3 0.67 0 0
II Giai đoạn 2016-2017 1.985 222 1.763
1 Thực hiện quyền chuyển
nhượng 542 27,38 75 33,78 467 26,57
2 Thực hiện quyền tặng cho 193 9,71 10 4,50 183 10,37 3 Thực hiện quyền thừa kế 93 4,68 8 3,60 85 4,82 4 Thực hiện quyền thế chấp 1.144 57,57 122 54,95 1.022 57,90
5 Thực hiện quyền chuyển đổi 0 0 0 0 0 0
6 Thực hiện quyền cho thuê 11 0,55 5 2,25 6 0,34 7 Thực hiện quyền cho thuê lại 0 0,00 0 0,00 0 0 8 Thực hiện quyền góp vốn QSD
a. Khu vực đô thị
Số liệu từ bảng tổng hợp trên cho thấy, giai đoạn 2010-2015 người dân ở khu vực đô thị chủ yếu tập trung vào thực hiện về 2 quyền là quyền chuyển nhượng (chiếm 24,17%) và thế chấp (chiếm 66,96%); quyền tặng cho và thừa kế thì diễn ra rất ít; riêng các quyền chuyển đổi và cho thuê lại khôn có trường hợp nào.
Giai đoạn 2016-2017 quyền chuyển nhượng (chiếm 33,78%) và thế chấp (chiếm 54,95%) và cả 2 giai đoạn quyền thế chấp có số lượng thực hiện cao nhất và thấp nhất là quyền chuyển đổi và cho thuê lại.
b. Khu vực nông thôn
Giai đoạn 2010-2015 ở khu vực này người dân cũng chủ yếu tham gia
thực hiện vào các quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế; đối với các quyền còn lại rất ít hoặc không có, cụ thể như sau: Thế chấp (chiếm 68,78%), tặng cho (chiếm 9,53%), chuyển nhượng (chiếm 18,35%), thừa kế (chiếm 3,03%). Các quyền còn lại có diễn ra nhưng với số lượng ít hơn, còn thấp nhất cho thuê lại và góp vốn (0%).
Giai đoạn 2016-2017 cũng tương tự tập chung chủ yếu các giao dịch quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp. Các quyền còn lại rất ít hoặc không có.
Như vậy, việc thực hiện các quyền giữa hai khu vực này là khác nhau và cũng có sự chênh lệch. Để đánh giá nguyên nhân của sự chênh lệch giữa 2 vùng nông thôn và đo thị, giữa 2 giai đoạn, luận văn sẽ đi vào đánh giá từng nội dung cụ thể tại mục 4.3.1 dưới đây.
4.3.1. Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ
a. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: “Cá nhân sử dụng đất có quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Kết quả tổng hợp số liệu về thực hiện quyền chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSDĐ (nay là Văn phòng Đăng ký đất đai) huyện Yên Mỹ từ năm 2010 - 2017 như sau:
Bảng 4.5. Kết quả việc thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giai đoạn (2010-2017) Đơn vị: trường hợp STT Khu vực Tổng số VPĐKQSD đất VPĐKĐĐ 2010-2015 2016-2017 I Khu vực đô thị 184 109 75 Thị trấn Yên Mỹ 184 109 75
II Khu vực nông thôn 1.218 751 467
1 Xã Ngọc Long 61 40 21 2 Xã Thanh Long 57 36 21 3 Xã Giai Phạm 144 83 61 4 Xã Đồng Than 87 50 37 5 Xã Hoàng Long 47 32 15 6 Xã Yên Phú 61 36 25 7 Xã Yên Hòa 42 29 13 8 Xã Trung Hưng 76 49 27 9 Xã Trung Hòa 56 32 24 10 Xã Lý Thường Kiệt 39 28 11 11 Xã Minh Châu 46 35 11 12 Xã Nghĩa Hiệp 132 73 59 13 Xã Tân Lập 125 71 54 14 Xã Liêu Xá 138 80 58 15 Xã Tân Việt 76 54 22 16 Xã Việt Cường 31 23 8 Tổng cộng 1.402 860 542
Qua bảng số liệu thống kê trên cho thấy, trong cả 2 giai đoạn số trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở khu vực đô thị là cao hơn ở khu vực nông thôn. Tại khu vực đô thị giai đoạn 2010-2015 chiếm 24,77%, còn khu vực nông thôn chiếm 18,57% trong tổng số các quyền mà người sử dụng đất thực hiện; giai đoạn 2016-2017 tỷ lệ tương này ứng là 34,88% và 26,66%. Nhìn chung đây là một trong những quyền thường xuyên diễn ra đối với cả 2 khu vực, nhưng khu vực đô thị luôn cao hơn khu vực nông thôn và có chiều hướng tăng lên vì đây là khu vực có quá trình đô thị hóa mạnh, có điều kiện phát triển nhanh các cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2016-2017 diễn ra lớn và có mức độ khá ổn định. Còn khu vực nông thôn là những xã thuần nông mặc dù diện tích tương đối lớn nhưng giá trị không cao, các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu diễn ra đối với những hộ không thể tự giãn và thường tập trung chủ yếu tại trung tâm hoặc gần trung tâm xã.
Bên cạnh đó cũng cho thấy việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ giữa 2 khu vực đang có xu hướng tăng lên theo các năm. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
b. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất
Tại điểm e khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Số liệu thống kê và tổng hợp về thực hiện quyền tặng cho tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Yên Mỹ từ năm 2010 - 2017 cho thấy đã có 2.265 trường hợp thực hiện đăng ký biến động tặng cho QSDĐ theo quy định, kết quả được thể hiện như sau:
Bảng 4.6. Kết quả việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ giai đoạn (2010- 2017) Đơn vị: trường hợp STT Khu vực Tổng số VPĐKQSD đất VPĐKĐĐ 2010-2015 2016-2017 I Khu vực đô thị 31 21 10 Thị trấn Yên Mỹ 31 21 10
II Khu vực nông thôn 573 390 183
1 Xã Ngọc Long 35 21 14 2 Xã Thanh Long 37 25 12