Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
a. Giai đoạn trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980
Trong Giai đoạn này, theo Hiến pháp năm 1959, đất đai ở nước ta thuộc các hình thức sở hữu khác nhau: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá thể. Do đó, pháp luật trong giai đoạn này có các quy định về bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình xã viên hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Ví dụ: “Nhà nước chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” (Điều 14 Hiến pháp năm 1959) v.v.
b. Giai đoạn sau khi ban hành Hiến pháp năm 1980 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993
năm 1980 được ban hành với quy định: “Đất đai là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19). Kể từ đây, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Thể chế hóa quy định này của Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 ra đời với các quy định về quyền của người sử dụng đất; cụ thể:
- Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân - dưới đây gọi chung là người sử dụng đất - để sử dụng ổn định, lâu dài.
Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này (Điều 1).
- Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (Điều 3).
- Người sử dụng đất có những quyền lợi sau đây: 1. Được sử dụng đất ổn định, lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời nhưng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định khi giao đất; 2. Hưởng các lợi ích do công trình công cộng bảo vệ hoặc cải tạo đất mang lại; 3. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất đai; 4. Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai hợp pháp của mình (Điều 49) v.v.
c. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai đạo luật ra đời sau khi nước ta thực hiện công cuộc đổi mới. Trong bối cảnh chuyển giao từ cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ sang cơ chế thị trường; nên một số nội dung của Luật Đất đai năm 1987 vẫn mang nặng tư tưởng bao cấp mà nổi bật nhất là các quy định về giao đất không thu tiền sử dụng đất; các quy định về nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 lại cho phép người mua bán, nhận
chuyển nhượng nhà ở được quyền sử dụng diện tích đất trên đó có nhà ở. Điều này tạo ra “kẽ hở” cho việc mua bán đất đai trá hình v.v. Khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai năm 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1987.
Tuy nhiên, sau 05 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993 cho thấy một số nội dung của Đạo luật này không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước. Điều này lý giải nguyên nhân ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 đã có những quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:
(1) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: a. Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; b. Chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất và có các quyền quy định tại khoản này.
(2) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền: a. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, để thừa kế quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật. Người nhận chuyển nhượng, người được thừa kế quyền sử dụng đất thuê có các quyền quy định tại khoản này; c. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của pháp luật; d. Cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc theo đơn xin thuê đất và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích.
(3) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có các quyền quy định tại khoản 2 Điều này.
(1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; 2. Cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; 3. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; 4. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
- Điều 78 quy định Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
d. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc quản lý và sử dụng đất đai đặt ra những yêu cầu mới mà Luật Đất đai năm 1993 chưa đáp ứng được. Để phúc đáp những yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001. Các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về quyền của người sử dụng đất mang những nội dung chủ yếu sau đây:
- Luật Đất đai năm 2003 đã thiết kế một chương quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương IV, từ Điều 105 - Điều 121); theo đó, mọi chủ thể sử dụng đất đều được hưởng các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, quy định tại các Điều 105, Điều 106, Điều 107 và Điều 108. Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Luật Đất đai có các quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm đối tượng sử dụng đất, bao gồm: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất.
- Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhằm đáp ứng với thực tiễn sử dụng đất.
- Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi và bổ sung một số nội dung, trong đó bỏ việc bảo lãnh trong việc đăng ký biến động.