Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới
Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất động sản và sự phát triển của xã hội. Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch. Môi giới bất động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố chuyên môn như hiểu biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng đàm phán để tìm được đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá trình giao dịch đi đến việc hoàn tất.
1.4.1. Tại Mỹ
Tại Mỹ, thông tin về bất động sản phải được đảm bảo giống nhau và rõ ràng, dù được chia sẻ bởi các đơn vị môi giới khác nhau. Quy định này giúp thị trưởng bất động sản ổn đinh và bản thân người tiêu dùng có thể tự tìm hiểu thông tin đó bằng các trang web bất động sản như Zillow.com hoặc truy cập dữ liệu trên MLS (multiple listing system).
Tại Mỹ, tất cả các thành phần tham gia vào một giao dịch bất động sản đều phải có giấy phép hoạt động. Giấy phép hoạt động môi giới của mỗi tiểu bang có sự khác nhau về yêu cầu trình độ học thức, mức độ khó của các kỳ thi cấp phép, và các khóa đào tạo bắt buộc sau khi một đơn vị môi giới được cấp phép.
Hệ thống cấp phép được thiết kế để đảm bảo các cá nhân hay tổ chức môi giới bất động sản có đủ điều kiện để hướng dẫn người mua tìm kiếm, đánh giá và đảm bảo đủ khả năng tài chính để giao dịch bất động sản.
Tại Mỹ, “người bán bất động sản dự án” được gọi là “salesperson”. Salesperson không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng cũng được đào tạo qua các khoá học bài bản. Một cấp độ cao hơn là “real estate agent”. Real estate agent bắt buộc phải có “licence” mới được phép tham gia hành nghề.
Ở Mỹ, “môi giới” được hiểu là “broker”, là người được đào tạo một cách khắt khe và bài bản, có thể tham gia xử lý các vấn đề mang tính kỹ thuật cao hơn của một giao dịch. Broker được cấp giấy phép có thể làm việc độc lập hoặc mở công ty môi giới và thuê các “real estate agent” về làm việc cho mình.
Mỗi bang ở Mỹ có những quy định khác nhau về cấp “licence”, không phải quy định chung từ chính phủ liên bang. Nhìn chung, để trở thành một “môi giới bất động sản” ở Mỹ phải cần các điều kiện sau:1/ Phải là một “real estate agent” làm việc cho công ty môi giới bất động sản ít nhất hai năm tùy từng bang. Các môn học mà “real estate agent” phải học để được cấp chứng chỉ bao gồm: pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề về thuế và các vấn đề về bảo hiểm. 2/ Sau khi “real estate agent” làm việc cho các công ty môi giới và muốn trở thành “broker” thì họ phải tiếp tục tham gia các khoá học giống như khoá học của “real estate agent” như tài chính, các vấn đề về thuế. 3/ Broker còn phải học thêm các khoá học về luật áp dụng cho công ty bất động sản, đầu tư bất động sản, xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, quản lý tài sản… 4/ Sau khi đậu kỳ thi sát hạch và để chứng chỉ hành nghề có hiệu lực thì “broker” còn phải làm việc cho các công ty môi giới bất động sản ít nhất là 1 đến 3 năm tuỳ theo quy định của tiểu bang đó. Cuối cùng chứng chỉ hành nghề mới chính thức có hiệu lực.
Mỗi môi giới đều có một mã số hành nghề đi kèm. Trong mỗi giao dịch bất động sản đều có mã số hành nghề của người môi giới trong hợp đồng thể hiện trách nhiệm của người môi giới trong giao dịch bất động sản. Nếu vi phạm pháp luật, đạo đức hành nghề, môi giới đó sẽ bị tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn.
Bên cạnh đó, để tăng sự chuyên nghiệp và sự tin tưởng của khách hàng, các môi giới có thể gia nhập “Hiệp hội các nhà môi giới Bất động sản Mỹ” (National Association of Realtors - NAR) để trở thành “Đơn vị môi giới chuyên nghiệp” (Realtors).
Tính đến năm 2017, thành viên của NAR đã tăng lên hơn 1,3 triệu. Đây là hiệp hội thương mại lớn nhất nước Mỹ, bao gồm các nhà môi giới, thẩm định viên, tư vấn viên... trong ngành bất động sản. Các thành viên của NAR thuộc một hoặc nhiều hiệp hội địa phương trên toàn nước Mỹ và tại 66 quốc gia khác nhau (Cafe land, 2020).
1.4.2. Tại Singapore
Singapore là đất nước có nền kinh tế phát triển, theo đường lối kinh tế tư bản. Đây là quốc gia có môi trường kinh doanh mở, tham nhũng thấp, minh bạch tài chính cao, giá cả ổn đinh và là một trong những nước có GDP bình quân đầu người cao nhất thế giới (Tập đoàn tư vấn di trú định cư toàn cầu đến từ Singapore, 2020).
Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở Singapore. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý bất động sản. Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS. Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các ứng viên phải trải qua một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA). CEHA được cung cấp bởi Ban thi tuyển CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ).
Theo số liệu sơ bộ từ công ty tư vấn Cushman & Wakefield, giá trị đầu tư bất động sản của Singapore đã giảm 45% xuống còn 6,13 tỷ USD Singapore trong nửa đầu năm nay. Trong quý 2/2020, giá trị đầu tư sơ bộ đạt mức 3,06 triệu USD Singapore, giảm một chút so với mức 3,07 triệu USD Singapore trong quý 1.Các giao dịch trong lĩnh vực thương mại chiếm 66% khối lượng đầu tư của quý 2 và đem về một khoản lợi nhuận lớn. Cụ thể, mức lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản thương mại đã đem về mức lợi
nhuận lên tới 2,02 tỷ USD Singapore trong quý 2, cao gấp 11 lần so với mức 183,4 triệu USD Singapore trong quý 1 (Công ty tư vấn Cushman & Wakefield, 2020).
1.4.3. Tại Trung Quốc
Trung Quốc là nước lớn thứ 3 trên thế giới chỉ sau Nga và Canada. Đây là nước đông dân nhất thế giới, dân số hơn 1 tỷ người, địa hình tương đối đa dạng với sa mạc, cao nguyên, núi non, và các đồng bằng màu mỡ được bồi đắp bởi phù sa các con sông Hoàng Hà, Dương Tử, Hắc Long Giang, Mê Kông… Cộng Hòa Nhân Dân Trung Hoa được cả thế giới biết đến là một trong những cái nôi của nền văn hóa nhân loại bên cạnh những danh lam đẹp và nổi tiếng trên thế giới. Hơn nữa, quốc gia này có nền kinh tế phát triển khá mạnh và đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Đặc biệt là sau khi tiến hành cuộc cải cách mở cửa, thị trường không ngừng được mở rộng, môi trường đầu tư không ngừng được cải thiện, cải cách thể chế tiền tệ tiến triển vững chắc, những điều này đã đảm bảo vững chắc cho nền kinh tế Trung Quốc tiếp tục phát triển (Bách khoa toàn thư mở, 2020).
Tại Trung Quốc các đại lý môi giới và công ty tư vấn thông tin là cơ quan trung gian giới thiệu cho hai bên mua bán BĐS giao dịch với nhau và thu tiền hoa hồng, chúng có tác dụng quan trọng trong lưu thông và giao dịch nhà thương phẩm. Đại đa số nhà thương phẩm làm xong thủ tục mua bán đều thông qua công ty đại lý môi giới thúc đẩy thực hiện. Lượng thông tin của kênh này lớn, tiện cho việc lựa chọn, lại đỡ mất thời gian, mất sức, thích hợp với người mua nhà, nhưng chưa có kinh nghiệm. Ngoài ra, tìm người trung gian hoặc luật sư chuyên nghiệp giúp mua nhà cũng là một “con đường ngắn” để mua nhà mới xuất hiện gần đây ở một số thành phố. Đối với những người công tác rất bận, có thể uỷ thác toàn quyền cho người trung gian và luật sư thay mặt, hiệu quả khá tốt. ở nước ngoài, đây đã là một phương thức mua nhà rất phổ biến.