Chủ đầu tư dự án là Công ty Vinhomes - Xếp vị trí thứ 4 trong số các thương hiệu giá trị nhất Việt Nam với trị giá 1,18 tỷ USD (bảng xếp hạng do Brand Finance công bố tháng 1/2019).
Tiền thân của Công ty cổ phần Vinhomes là Công ty cổ phần Đô thị BIDV – PP, được thành lập vào đầu năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký ban đầu là 300 tỷ đồng. Đến tháng 03/2009, Công ty đổi tên thành Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Nam Hà Nội và thực hiện đăng ký giao dịch cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (UPCOM) với mã chứng khoán là NHN vào tháng 11/2011.
Bắt đầu từ năm 2018, Tập đoàn Vingroup - Công ty CP – công ty mẹ của Vinhomes tiếp tục thực hiện kế hoạch tái cơ cấu toàn Tập đoàn theo hướng chuyên nghiệp hóa và tập trung hóa. Theo đó Vinhomes là công ty phụ trách mảng hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mục liên quan. Các hoạt động kinh doanh này của Vingroup, công ty con/công ty liên kết của Vingroup sẽ được chuyển giao và tập trung cho Vinhomes. Do đó:
• Công ty tăng vốn điều lệ lên 28.365.000.000.000 đồng thông qua việc chào bán cổ phần riêng lẻ, trả cổ tức bằng cổ phần và nhận sáp nhập Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Liên Phát và Công ty Cổ phần Kinh doanh và Quản lý Bất động sản Vinhomes;
• Công ty đổi tên thành Công ty Cổ phần Vinhomes;
• Công ty thực hiện giảm vốn điều lệ xuống 26.796.115.500.000 đồng do tách mảng hoạt động khác ra khỏi Công ty;
• Công ty CP Phát triển Thể thao và Giải trí Mễ Trì sáp nhập vào Công ty theo Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 22 ngày 12/04/2018.
phát triển các dự án bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại phức hợp (không bao gồm bất động sản bán lẻ/TTTM). Nguồn thu nhập chính của Công ty đến từ (i) Doanh thu bất động sản nhà ở (ii) Doanh thu từ cho thuê văn phòng và căn hộ và (iii) Doanh thu từ bán các sản phẩm khác như căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ - shophouse, văn phòng kết hợp thương mại dịch vụ - shopoffice và văn phòng có chức năng lưu trú - officetel. Các dự án nổi bật phải kể đến Vinhomes Riverside. Vinhomes Riverside là một trong các dự án của thương hiệu Vinhomes. Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City. Vinhomes Nguyễn Chí Thanh. Vinhomes Thăng Long.Vinhomes Gardenia Mỹ Đình. Vinhomes Grand Park Quận 9. Vinhomes Golden River Ba Son.
Quy mô dự án: nằm trên phần đất rộng 280 ha với mật độ xây dựng chỉ 14,7%, đây là một trong các khu đô thị rộng lớn với rất nhiều không gian cây xanh dành cho cư dân, tại đây có:
• 3 dòng sản phẩm: Vinhomes Sapphire, Vinhomes Ruby, Vinhomes Diamond.
• Chiều cao trung bình mỗi tòa nhà: 35 – 39 tầng. • Diện tích thiết kế mỗi căn hộ: 28 – 94m2.
• Sản phẩm: 49 tòa chung cư, 98 căn biệt thự. • Thời gian xây dựng và hoàn thiện: 2018 – 2021.
Sở hữu tới 49 tòa chung cư, Vinhome Smart City đáp ứng nguồn cung căn hộ rất lớn cho thị trường bất động sản miền Bắc. Đây cũng là thách thức cho việc vận hành quản lý toàn bộ khu đô thị cũng như yêu cầu lấp đầy số lượng căn hộ thực tế tại đây.
Tiện ích dự án: trung tâm thương mại Vinmart, hệ thống giáo dục từ mầm non đến trung học phổ thông, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế Vinmec, hệ thống văn phòng thương mại, khu vui chơi,… Sân Liên kết vùng xung quanh gần với vận động quốc gia Mỹ Đình, khu giải trí Thiên đường Bảo Sơn, siêu thị Big C, các trường Đại học – Cao đẳng, bệnh viện, trung tâm thương mại,…
Với dự án Vinhome Smart City, Vingroup dự kiến sẽ bàn giao toàn bộ dự án vào năm 2020. Các phân khu đầu tiên được mở bán sẽ được bàn giao trước. Toàn bộ dự án sẽ được hoàn thiện đầy đủ và bàn giao vào cuối năm 2020.
Căn hộ chung cư Vinhome Smart City có diện tích từ 30 – 81m2, với các loại căn hộ: căn hộ studio, căn hộ 1PN + 1, căn hộ 2PN + 1, căn hộ 3PN. Mỗi căn hộ được được thiết kế tối ưu công năng với không gian thông thoáng, nhiều cửa sổ.
Nội thất bàn giao trong các căn hộ đều đến từ những thương hiệu cao cấp trong và ngoại nước. Khách hàng đặt mua căn hộ Vinhome Smart City sẽ được ban giao căn hộ theo tiêu chuẩn bàn giao tối thiểu:
• Hoàn thiện trần, sàn và thiết bị vệ sinh.
• Không có hệ tủ, bếp, điều hòa, bình nóng lạnh, chỉ thi công đầu chờ. Với hình thức bàn giao này sẽ làm giá bán của dự án thấp hơn, khách hàng được sử dụng nội thất theo nhu cầu cá nhân nhiều hơn, nhưng cũng là vấn đề lớn khi mà sẽ tốn khoảng thời gian ban đầu cho việc thiết kế và thi công nội thất của khách hàng; ngoài ra việc đảm bảo an ninh trật tự cũng mất nhiều thời gian do quá trình hoàn thiện trước khi về ở của khách hàng.
Chính sách bán hàng: nhờ có sự cộng hưởng từ hệ sinh thái hiện tại của Vinhomes mà khi khách hàng mua căn hộ tại dự án Vinhome Smart City sẽ được tặng những quà có giá trị sử dụng thực tế như: Voucher mua xe tại các cửa hàng của hệ thống Vinfast; chiết khấu 1,5% giá bán căn hộ để khách hàng hoàn thiện nội thất; Voucher giảm 50% tới 3 năm học phí tại Vinschool.
Ngoài ra, Vinhomes đã xây dựng hệ thống mua nhà online, đây là dấu ấn quan trọng, tạo ra nhiều sự khác biệt trong quy trình môi giới tại thời điểm hiện tại khi mà khách hàng trẻ đang có xu hướng tự tìm hiểu thông tin dự án mà không cần tới chuyên viên môi giới.
Bảng 3.5. Tiến độ thanh toán tại dự án Vinhome Smart City
Đợt Thời điểm thanh toán Phần trăm thanh toán
1 Khi ký hợp đồng mua bán
10%
5% cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở 2 20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán 20%
3 40 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán 20% 4 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán 20%
5 Khi nhận nhà 25%
6 Khi có thông báo cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Lấy 5% từ đợt 1
Tiến độ thanh toán dày hơn so với các dự án trên thị trường; chủ đầu tư có thu thêm 5% của khách hàng ngay khi ký hợp đồng mua bán và có trả lãi cho phần tiền này.
Giá bán tại dự án phụ thuộc vào các yếu tố như: diện tích căn hộ, các căn hộ diện tích càng lớn thì giá bán càng cao và ngược lại; khoảng tầng của căn hộ, các căn hộ từ tầng 2 tới tầng 25 có giá cao hơn so với các căn hộ từ tầng 25 tới tầng 40 do xu hướng tâm lý người Việt có nhu cầu chọn các căn tầng thấp tới tầng trung bình, hạn chế ở các căn hộ tầng cao do lo ngại về việc phòng cháy chữa cháy; vị trí căn hộ, các căn hộ nằm ở vị trí góc sẽ có giá cao hơn so với các căn hộ nằm ở vị trí xen giữa, các căn hộ nằm gần khu vực nhà để rác và thang máy sẽ có mức giá thấp nhất, các căn hộ nằm hướng đông nam và hướng nam sẽ có mức giá tốt hơn các hướng còn lại, các căn hộ nằm ở hướng tây có mức giá thấp nhất; mức giá theo m2 dao động từ 33 động triệu tới 38 triệu đồng. Đây là một mức giá cao trong khu vực của dự án vào thời điểm bắt đầu mở bán.
công ty Vinhomes độc quyền kinh doanh, các đơn vị phân phối khác sẽ kết hợp với phòng kinh doanh làm thứ cấp, điều này ảnh hưởng tới việc đối chiếu dòng tiền với chủ đầu tư.
Hoa hồng phí dành cho chuyên viên môi giới của dự án là 1,5.
3.4. Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại Hà Nội
Để có được những đánh giá khách quan về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản tại dự án nghiên cứu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối đề tài đã tham khảo ý kiến của các chuyên viên môi giới tham gia môi giới trực tiếp tại các dự án này thuộc các khối kinh doanh của công ty trên địa bàn Hà Nội với kết quả của 5 nhóm yếu tố như sau:
3.4.1. Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật
Các yếu tố về thị trường và pháp luật được đánh giá thông qua các yếu tố: Nguồn cung bất động sản, nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án, nền kinh tế chung (sự tăng, giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng, tình hình xã hội) và chính sách pháp luật của Nhà nước. Cụ thể đánh giá thể hiện tại bảng 3.6.
Bảng 3.6. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thị trường và pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản
Đơn vị tính: % Dự án/ yếu tố Roman Plaza Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Nguồn cung 25.00 0.00 62.50 12.50 0.00
Nhu cầu với căn hộ tại khu vực
của dự án 77.50 0.00 22.50 0.00 0.00
Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)
72.50 0.00 20.00 7.50 0.00
Dự án/ yếu tố Bamboo Garden Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Nguồn cung 0.00 0.00 5.00 95.00 0.00
Nhu cầu với căn hộ tại khu vực
của dự án 5.00 0.00 30.00 65.00 0.00
Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)
60.00 0.00 22.50 17.50 0.00
Pháp luật nhà nước 95.00 0.00 5.00 0.00 0.00
Dự án/ yếu tố
Vinhome Smart City Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Nguồn cung 57.50 0.00 30.00 12.50 0.00
Nhu cầu với căn hộ tại khu vực
của dự án 60.00 0.00 65.00 0.00 0.00
Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)
57.50 0.00 20.00 22.50 0.00
Pháp luật nhà nước 67.50 0.00 32.50 0.00 0.00
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Nguồn cung thị trường được các chuyên viên môi giới đánh giá là ảnh hưởng tới dự án Roman Plaza với tỷ lệ là 62,5% và rất ảnh hưởng tới dự án Vinhome Smart City với tỷ lệ 57,5% nhưng lại ít ảnh hưởng tới dự án Bamboo Garden khi có tới 95% chuyên viên môi giới đánh giá. Tại dự án Roman Plaza, trên thị trường cùng phân khúc, cùng khu vực, cùng thời điểm có ít dự án cạnh tranh tạo điều kiện cho dự án nhanh chóng bán hết các căn hộ của mình. Tại dự án Vinhome Smart City do số lượng căn hộ cung cấp ra thị trường lớn nhất trong khu vực khiến nguồn cung tăng cao so với nhu cầu thị trường, điều đó làm cho quá trình bán hàng của dự án chậm hơn so với kế hoạch đề ra. Tại dự án Bamboo Garden, tuy nhu cầu của thị trường lớn với loại căn hộ nhà ở giá rẻ nhưng lại ít ảnh hưởng tới dự án.
Nhu cầu về căn hộ tại khu vực của dự án Roman Plaza và Vinhome Smart City là rất lớn, lên tới 77,5% và 60%. Đây là khu vực trục phát triển mới của thành phố Hà Nội, chính vì thế đây là khu vực mà các chuyên viên môi giới cho rằng có lượng nhu cầu mua căn hộ rất lớn và rất ảnh hưởng tới việc triển khai bán hàng của dự án.
Nền kinh tế chung theo các chuyên viên môi giới thì rất ảnh hưởng tới cả ba dự án với tỷ lệ là 72,5%, 60% và 67,5%, điều này nằm trong quy luật chung của thị trường. Bởi lẽ, khi kinh tế thế giới nói chung và kinh tế quốc gia phát triển sẽ làm cho thu nhập của người dân tăng cao, nhu cầu nhà ở tăng sẽ là điều kiện cho các chuyên viên môi giới bất động sản hoạt động cũng như chốt được các sản phẩm bất động sản.
Yếu tố pháp luật ảnh hưởng tới quá trình môi giới và mua bán tại các dự án. Đặc biệt trong đó là dự án Bamboo Garden, lên tới 95% phiếu bầu rất ảnh hưởng, đây là dự án nhà ở xã hội, khách hàng phải nộp hồ sơ để chứng minh bản thân thuộc diện người thu nhập thấp, nhiều khách hàng gặp khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ; việc xét duyệt hồ sơ cũng kéo dài có thời điểm mất tới 6 tháng để có phản hồi của Sở xây dựng; các căn hộ sau khi mua cần tối thiểu là 5 năm mới được chuyển nhượng làm cho khách hàng băn khoăn trong việc lựa chọn mua căn hộ tại đây, nhất là khi dự án nằm cách xa khu vực trung tâm thành phố Hà Nội; nhưng cũng nhờ các chính sách pháp luật phù hợp mà những người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với nguồn căn hộ giá rẻ, làm nơi an cư lạc nghiệp, phát triển trong tương lai. Hai dự án Vinhome Smart City và Roman Plaza đáp ứng đầy đủ các thủ tục của nhà nước, công khai mình bạch thông tin do đó tạo được niềm tin với khách hàng, giúp thuận lợi trong quá trình triển khai bán hàng tại dự án ngay từ những thời điểm đầu tiên mở bán.
3.4.2. Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm
Bảng 3.7. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thông tin sản phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản
Đơn vị tính: % Dự án/ yếu tố Roman Plaza Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Vị trí dự án 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Mật độ xây dựng 42.50 0.00 45.00 12.50 0.00
Tiện ích nội khu 25.00 0.00 57.50 17.50 0.00
Tiện ích ngoại khu 22.50 0.00 60.00 17.50 0.00
Thông tin căn hộ 17.50 0.00 37.50 45.00 0.00
Dự án/ yếu tố Bamboo Garden Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Vị trí dự án 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Mật độ xây dựng 7.50 0.00 47.50 45.00 0.00
Tiện ích nội khu 12.50 0.00 47.50 40.00 0.00
Tiện ích ngoại khu 70.00 0.00 20.00 10.00 0.00
Thông tin căn hộ 7.50 0.00 70.00 22.50 0.00
Dự án/ yếu tố
Vinhome Smart City Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Vị trí dự án 22.50 0.00 65.00 12.50 0.00 Mật độ xây dựng 62.50 0.00 25.00 12.50 0.00
Tiện ích nội khu 87.50 0.00 7.50 5.00 0.00
Tiện ích ngoại khu 7.50 0.00 20.00 72.50 0.00
Thông tin căn hộ 50.00 0.00 27.50 22.50 0.00
Thị trường bất động sản rộng lớn, các nhà đầu tư liên tục thay đổi hình thức sản phẩm của mình để phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Đây là nhóm yếu tố mà các chủ đầu tư có thể dễ dàng điểu chỉnh để đem lại hiệu quả theo ý muốn, để nâng cao chất lượng cho hạng mục này có thể sử dụng các phiếu khảo sát liên tục trong quá trình bán hàng, hướng tới khách hàng.
Yếu tố ảnh hưởng nhất trong nhóm này theo ý kiến của các chuyên viên môi giới là vị trí của dự án. Yếu tố này rất ảnh hưởng tới quyết định mua sản phẩm của khách hàng. Các dự án của 3 chủ đầu tư đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội, đây là khu vực phát triển sôi động bậc nhất Hà Nội, thu hút nhiều khách hàng tới đây; đặc biệt khi có thông tin trụ sở 13 bộ ngành được di dời khỏi trung tâm với ba phương án chọn vị trí tại: Tây Hồ Tây, Mễ Trì Hạ hoặc về Tây Hồ Tây + Mễ Trì Hạ. Điều này làm cho lượng dân cư chuyển