Bảng 3.7. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thông tin sản phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản
Đơn vị tính: % Dự án/ yếu tố Roman Plaza Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Vị trí dự án 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Mật độ xây dựng 42.50 0.00 45.00 12.50 0.00
Tiện ích nội khu 25.00 0.00 57.50 17.50 0.00
Tiện ích ngoại khu 22.50 0.00 60.00 17.50 0.00
Thông tin căn hộ 17.50 0.00 37.50 45.00 0.00
Dự án/ yếu tố Bamboo Garden Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Vị trí dự án 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Mật độ xây dựng 7.50 0.00 47.50 45.00 0.00
Tiện ích nội khu 12.50 0.00 47.50 40.00 0.00
Tiện ích ngoại khu 70.00 0.00 20.00 10.00 0.00
Thông tin căn hộ 7.50 0.00 70.00 22.50 0.00
Dự án/ yếu tố
Vinhome Smart City Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng Vị trí dự án 22.50 0.00 65.00 12.50 0.00 Mật độ xây dựng 62.50 0.00 25.00 12.50 0.00
Tiện ích nội khu 87.50 0.00 7.50 5.00 0.00
Tiện ích ngoại khu 7.50 0.00 20.00 72.50 0.00
Thông tin căn hộ 50.00 0.00 27.50 22.50 0.00
Thị trường bất động sản rộng lớn, các nhà đầu tư liên tục thay đổi hình thức sản phẩm của mình để phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Đây là nhóm yếu tố mà các chủ đầu tư có thể dễ dàng điểu chỉnh để đem lại hiệu quả theo ý muốn, để nâng cao chất lượng cho hạng mục này có thể sử dụng các phiếu khảo sát liên tục trong quá trình bán hàng, hướng tới khách hàng.
Yếu tố ảnh hưởng nhất trong nhóm này theo ý kiến của các chuyên viên môi giới là vị trí của dự án. Yếu tố này rất ảnh hưởng tới quyết định mua sản phẩm của khách hàng. Các dự án của 3 chủ đầu tư đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội, đây là khu vực phát triển sôi động bậc nhất Hà Nội, thu hút nhiều khách hàng tới đây; đặc biệt khi có thông tin trụ sở 13 bộ ngành được di dời khỏi trung tâm với ba phương án chọn vị trí tại: Tây Hồ Tây, Mễ Trì Hạ hoặc về Tây Hồ Tây + Mễ Trì Hạ. Điều này làm cho lượng dân cư chuyển dịch về khu vực này sinh sống ngày một ra tăng. Ngoài ra hạ tầng khu vực phía Tây Hà Nội cũng được đặc biệt quan tâm khi sở hữu hàng loạt tuyến đường lớn chất lượng cao như Đại Lộ Thăng Long, Tố Hữu nối vào khu vực trung tâm của thành phố Hà Nội, cũng rất dễ dàng để di chuyển tới các tỉnh thành xung quanh qua đường vành đai 3 trên cao.
Đối với dự án Bamboo Garden thì việc Chính phủ quyết định phê duyệt quy hoạch khu công nghệ cao Láng Hòa Lạc góp phần thúc đẩy rất lớn nhu cầu của khách hàng tại đây. Từ một dự án mở bán tới 19 lần vẫn chưa bán được một nửa số lượng căn hộ thì hiện nay, tính tới tháng 8 năm 2020 toàn bộ số căn hộ tại dự án đã được bán xong và bàn giao về cho khách hàng; số lượng biệt thự liền kề dưới chân 2 tòa chung cư cũng được thanh khoản nhanh chóng, tạo nên một thị trường giao dịch thứ cấp vô cùng sôi động, các khách hàng kéo về đây ngày một đông, tạo điều kiện tiền đề thuận lợi để chủ đầu tư phát triển giai đoạn 2 của dự án.
Đối với dự án Vinhomes Smart City thì vị trí dự án lại không phải là vấn đề quá ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản. Chủ đầu tư Vinhomes đã xây dựng hệ thống tiện ích của riêng mình để phục vụ cư dân, ngoài ra cũng đã đón đầu các tuyến đường quy hoạch trong tương lai. Việc nghiên cứu tuyến xe Bus điện đưa đón cư dân vào khu vực nội thành đã tạo sự thuận tiện cho cư dân làm việc sâu trong khu vực nội đô, dân văn phòng không cần di chuyển quá nhiều và muốn sống trong môi trường trong lành, yên tĩnh.
Tại dự án Roman Plaza, lượng khách hàng quan tâm rất lớn do vị trí nằm trong khu vực đông dân cư, nằm ngay trên mặt đường Tố Hữu. Đối diện là bến xe Bus BRT, rất thuận tiện di chuyển tới khu vực sâu trong khu vực nội thành. Từ dự án có thể đi tới các trường học, bệnh viện, siêu thị lớn nhanh chóng, đáp ứng các nhu cầu trong cuộc sống của khách hàng.
Yếu tố tiếp theo là mật độ xây dựng của dự án; các chuyên viên tư vấn sẽ dễ ràng hơn trong việc thuyết phục khách hàng tại dự án có mật độ căn hộ thấp, tạo nhiều không gian thoáng, nếu có không gian dành cho khuôn viên cây xanh thì càng được nhiều khách hàng lựa chọn. Tại 3 dự án nghiên cứu, nhờ có quỹ đất rộng nên mật độ căn hộ đều thấp, 2 dự án Bamboo và Vinhome Smart City là khu đô thị nên có không gian rất thoáng. Đặc biệt dự án Vinhome Smart City, một đại đô thị rộng lớn, mật độ xây dựng chỉ 17%,
Vinhomes thường xuyên tổ chức các buổi trải nghiệm dịch vụ tại đây, nâng cao trải nghiệm khách hàng, làm cho việc tư vấn của các chuyên viên môi giới trở lên dễ ràng hơn rất nhiều, nhờ đó mà tốc độ bán hàng tại dự án rất nhanh, trong một sự kiện mở bán tại dự án đã ghi nhận một doanh số kỷ lục với 600 căn hộ. Tại dự án Roman Plaza, mật độ căn hộ tương đối cao, lên tới 48%, một mặt sàn lên tới 24 căn hộ nên nhiều khách hàng tỏ ra băn khoăn khi tới xem dự án vì lo ngại mật độ dân cư cao, gây tình trạng tắc nghẽn thang máy và tiếng ồn vào khung giờ cao điểm.
Yếu tố tiếp theo là tiện ích nội khu của dự án. Các chuyên viên môi giới nhận định để đưa khách hàng tới dự án thăm quan thì cần yếu tố vị trí, nhưng để khách hàng quan tâm thực sự tới dự án thì yếu tố nội khu là quyết định phần lớn nhu cầu của khách hàng. Các tiện ích nội khu phải đảm bảo nhu cầu cơ bản hàng ngày của khách hàng. Tại dự án Bamboo Garden, do nằm xa khu vực trung tâm nên rất ít các tiện ích phục vụ cho cư dân, lượng khách hàng quan tâm rất thấp, đó là một phần lý do mà vào năm 2013 chủ đầu tư đã quyết định chuyển mục đích dự án từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, dù cho dự án nằm trong quần thể của khu biệt thự, liền kề cao cấp có giá trị từ 6 tới 20 tỷ đồng. Ngược lại với điều đó, dự án Vinhome Smart City và Roman Plaza sở hữu tiện ích nội khu vô cùng phong phú. Với dự án Roman Plaza, các căn hộ được sử dụng tiện ích tới từ 5 tầng trung tâm thương mại với đầy đủ các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu cư dân trong tòa nhà, ngoài ra ở tầng 6 và tầng 25 là tầng dành cho văn phòng cho thuê, phù hợp cho cư dân có nhu cầu làm việc ngay tại trong khuôn viên dự án. Đặc biệt nhất là hệ thống tiện ích của dự án Vinhome Smart City; dự án là một khu đô thị khép kín có đầy đủ các phân khu chức năng cho một đô thị vệ tinh; tại đây tất cả các nhu cầu của cư dân đều được đáp ứng, điều này đã làm cho khách hàng tới tham quan dự án có cảm xúc rất tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tư vấn của các chuyên viên môi giới, từ đó tăng cao tỷ lệ chốt thành công giao dịch.
Yếu tố thứ 5 liên quan tới phần căn hộ, đây chính là yếu tố chính mà theo các chuyên viên môi giới là rất ảnh hưởng tới việc chọn mua dự án hay không, vì đây chính là nơi mà khách hàng ở hàng ngày, trong một quá trình lâu dài. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 100 m2 có mức độ thanh khoản lớn hơn so với các căn hộ có diện tích lớn; đặc biệt tại dự án Vinhome Smart City thì các căn hộ có diện tích chỉ 28m2 (hay còn gọi lại các căn hộ studio) rất thu hút khách hàng chọn mua và luôn trong tình trạng khan hiếm do nhu cầu mua để làm căn hộ cho thuê; do giá bán căn hộ tương đối cao nên các căn hộ lớn hơn 100 m2 thanh khoản chậm hơn. Các căn hộ có hướng Đông, Nam, Đông Nam sẽ bán tốt hơn các căn hộ hướng còn lại; căn hộ hướng Tây có sức mua thấp nhất và thường được bán cuối cùng sau khi đã hết sự lựa chọn. Nội thất được chủ đầu tư lắp đặt cũng ảnh hưởng tới quyết định mua nhà của khách hàng, tại dự án Vinhome Smart City và Bamboo Garden chủ đầu tư chỉ lắp đặt nội thất tối thiểu để hạ giá bán căn hộ, cũng là để khách hàng được tự ý lựa chọn các nội thất sử dụng mà không cần bỏ bớt đồ đạc, tránh lãng phí; tại dự án Roman Plaza chủ đầu tư lắp đặt đầy đủ nội thất liền tường, giúp cho các cư dân vào ổn định cuộc sống nhanh hơn, tránh được các bật cập trong quá trình thi công và hoàn thiện nội thất, giảm thiểu các chi phí phát sinh.