Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất động sản và sự phát triển của xã hội. Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch.
Môi giới bất động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố chuyên môn, như hiểu biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng đàm phán để tìm được đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá trình giao dịch đi đến việc hoàn tất.
Tuy nhiên, so với thế giới, nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam là một nghề còn khá non trẻ. Về khung pháp lý, dù đã được luật hóa, nhưng quy định về nghề này còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên khi xảy ra xung đột về lợi ích. Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ, hiện có khá nhiều môi giới hoạt động không có bằng cấp hoặc được đào tạo chuyên môn sơ sài. Nhiều người đến với nghề bởi điều kiện tham gia quá dễ dãi, hay với cảm xúc nôn nóng của lợi nhuận, hoa hồng mang lại.
Sau quãng thời gian khủng hoảng, thị trường bất động sản trở lại mạnh mẽ với nguồn cung và thanh khoản gia tăng. Sự e dè khi nghĩ đến việc mua để ở, chứ chưa hẳn đầu tư trước đó của người mua đã thay bằng niềm tin vào thị trường bất động sản. Theo đó, lĩnh vực môi giới bất động sản cũng ngày càng mở rộng, chuyên viên môi giới đã có nhiều hiểu biết và chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên, đi cùng với đó, trong quá trình cạnh tranh, nhiều doanh nghiệp, cả doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư không tuân thủ các quy tắc, dối trá trong kinh doanh, đưa khách hàng vào thế “tiền mất, tật mang” sau khi đã đạt được mục đích. Chính vì thế, thay vì tin vào doanh nghiệp hay những chuyên viên tư vấn, khách hàng khi có nhu cầu mua bất động sản thường tìm
kiếm thông tin và hỏi những người xung quanh mình đã từng mua bất động sản… Trong khi đó, thay vì trung thành với dự án một cách tuyệt đối từ đầu đến cuối, nhiều đơn vị môi giới thường chỉ tham gia vào những giai đoạn đầu, rồi đa phần bỏ mặc chủ đầu tư ở những giai đoạn cuối với những mâu thuẫn, căng thẳng với khách hàng.
Phải thừa nhận một thực tế rằng, hầu hết môi giới bất động sản của các nước phát triển có tuổi đời trung bình khá cao từ 35 - 50 tuổi, còn ở Việt Nam thì độ tuổi môi giới tham gia lại rất trẻ, từ 23 - 30 tuổi. Chính vì khác biệt cả về tuổi đời lẫn kinh nghiệm, dẫn đến việc trong một lĩnh vực đòi hỏi niềm tin và uy tín được đưa lên hàng đầu, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay luôn đối diện với sự "bấp bênh" và khó phát triển bền vững khi giữa cả 3 bên chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng không có sự gắn kết một cách chặt chẽ. Điều này cũng dẫn đến cách kiểm tra và giám sát của các nhà quản lý cũng trở nên khó khăn, thậm chí đôi lúc khiên cưỡng và không sát với thực tế (Trịnh Tuấn Anh, 2019).
Vậy để những người thực sự yêu nghề và mang lại giá trị cho xã hội cần có một lộ trình học tập và tích lũy kinh nghiệm theo thời gian. Cần có những thương hiệu môi giới uy tín mang lại giá trị hữu ích cho khách hàng. Chỉ có thể làm được như vậy thì nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam mới thực sự được xem là một nghề được xã hội coi trọng (L. Wood Gate, 2020).
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản là nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.
- Đối tượng điều tra:
Các chuyên viên môi giới bất động sản tại 3 dự án đã lựa chọn nghiên cứu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Các dự án bất động sản là nhà ở do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: trong thời gian từ năm 2017-2019.
- Phạm vi nội dung: Chỉ tập trung vào 3 dự án nghiên cứu với các bất động sản do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội như sau:
+ Dự án Roman Plaza.
+ Dự án Bamboo Garden City. + Dự án Vinhome Smart City.
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội. - Khái quát chung về hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát.
- Khái quát chung về 03 dự án nghiên cứu.
Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.
- Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp chọn dự án nghiên cứu
Tính đến thời điểm hiện nay, cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đã và đang phân phối 52 dự án nằm tại các tỉnh trên cả nước. Tuy nhiên, tại địa bàn thành phố Hà Nội thì công ty đang phân phối 10 dự án tập trung ở phía tây Hà Nội các loại hình đa dạng phong phú chủ yếu là chung cư và biệt thự liên kề. Trên cơ sở hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đề tài đã chọn 3 dự án mà công ty đang phân phối. Đó là dự án Roman Plaza tại Tố Hữu, Nam Từ Liêm, Hà Nội; dự án Bamboo Garden City tại Quốc Oai, Hà Nội và dự án Vinhome Smart City tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Đây là ba dự án căn hộ tiêu biểu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đang phân phối tại Thành phố Hà Nội, các dự án đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội, khu vực đang phát triển bậc nhất Hà Nội hiện tại, các dự án được chọn nằm tại nhiều phân khúc từ giá rẻ tới cao cấp, từ nhà ở xã hội tới căn hộ thương mại, từ đó có thể tiến hành nghiên cứu hoạt động môi giới tại các dự án này để thấy được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện hoạt động môi giới tại dự án từ đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát.
Hình 2.1. Vị trí của 3 dự án nghiên cứu 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu
2.3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu về hoạt động của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát: lịch sử hình thành và phát triển, cơ cấu tổ chức hoạt động, kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cố phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát tới năm 2019.
Thu thập số liệu về bảng hàng tại các dự án nghiên cứu, thông báo chính sách bán hàng tại các dự án nghiên cứu.
Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các tài liệu đã được đăng trên các tạp chí chuyên ngành và mạng Internet.
2.3.2.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Để có cái nhìn tổng quan về hoạt động môi giới bất động sản tại các dự án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đề tài đã thiết kế mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi điều tra (phụ lục) chuyên viên môi giới tại dự án nghiên cứu trong các khối kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát nhằm hiểu rõ hơn những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nghiên cứu. Cụ thể đề tài đã phỏng vấn 120 chuyên viên môi giới bất động sản tại các khối kinh doanh khác nhau.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp các số liệu đã thu thập được về kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát, cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty, hoạt động kinh doanh tại các dự án nghiên cứu, mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi chuyên viên môi giới. Từ đó tiến hành phân tích, đánh giá hoạt động kinh doanh tại dự án nghiên cứu, thấy được những thuận lợi, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nhằm đưa ra một số giải pháp và kiến nghị giúp hoàn thiện hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát tại thành phố Hà Nội.
2.3.4. Phương pháp chuyên gia
Đề tài, tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, đất đai, các nhà khoa học, lãnh đạo của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát để có được những nhận định rõ hơn về hoạt động môi giới Bất động sản về những yêu cầu khi tham gia hoạt động môi giới. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát.
2.3.5. Chỉ tiêu đánh giá
Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản được đánh giá thông qua các chỉ tiêu như sau:
- Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật bao gồm: Nguồn cung
Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án
Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của Ngân hàng Nhà nước, tình hình xã hội,…)
- Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm bao gồm: Vị trí dự án
Mật độ xây dựng Tiện ích nội khu Tiện ích ngoại khu Thông tin căn hộ
- Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng bao gồm: Chính sách thanh toán
Chính sách vay vốn Quà tặng cho khách hàng Chế độ hoa hồng cho môi giới - Nhóm yếu tố về truyền thông:
Truyền thông
Chuyên môn và kỹ năng của người môi giới Phương tiện làm việc của người môi giới Quy định của công ty môi giới
- Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng bao gồm: Vị trí khách hàng
Mục đích mua
Đối tượng khách hàng
Ngoài ra, mức độ ảnh hưởng được đánh giá thông qua 5 thang đo: Rất ảnh hưởng
Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng
Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội 3.1.1. Điều kiện và tiềm năng tự nhiên 3.1.1. Điều kiện và tiềm năng tự nhiên
Nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng sông Hồng, Thăng Long – Hà Nội được xem là vùng đất “địa linh - nhân kiệt”, nơi hội tụ nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thành trung tâm văn hoá - kinh tế - chính trị của cả nước. Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của Thành phố Hà Nội ngày càng tăng nhanh, sự gia tăng dân số tập trung vào khu vực đô thị trung tâm tạo ra nhiều khó khăn về kiểm soát phát triển cư dân, các điều kiện hạ tầng xã hội và kỹ thuật, kiểm soát đất đai và môi trường đô thị.
Vị thế của Hà Nội
Hà Nội - Thủ đô ngàn năm tuổi của đất nước, có vị thế “rồng cuộn, hổ ngồi”, nằm ở trung tâm châu thổ sông Hồng, các mạch núi Tây Bắc và Đông Bắc đã hội tụ về đây và do đó các dòng sông cũng tụ Thủy về Hà Nội để rồi phân tỏa về phía Biển Đông. Hà Nội có diện tích tự nhiên 920,97 km2, kéo dài theo chiều Bắc - Nam 53 km và thay đổi theo chiều Đông Tây từ gần đến trên 30 km. Hà Nội có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên cho phát triển kinh tế, xã hội và văn hóa. Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng, là đầu não chính trị - hành chính Quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế; là đầu mối giao thương bằng đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường sông tỏa đi các vùng khác trong cả nước và đi quốc tế.
Tiềm năng tự nhiên
Tài nguyên thiên nhiên là nguồn lực quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô.
thấp, đồi và đồng bằng. Trong đó phần lớn diện tích của Thành phố là vùng đồng bằng, thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng dòng chảy của sông Hồng. Điều này cũng ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Tài nguyên nước mặt: hệ thống sông, hồ Hà Nội thuộc hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, phân bố không đều giữa các vùng, có mật độ thay đổi trong phạm vi khá lớn 0,1 - 1,5 km/km2 (chỉ kể những sông tự nhiên có dòng chảy thường xuyên) và 0,67 - 1,6 km/km2 (kể cả kênh mương). Một trong những nét đặc trưng của địa hình Hà Nội là có nhiều hồ, đầm tự nhiên. Tuy nhiên, do yêu cầu đô thị hóa và cũng do thiếu quy hoạch, quản lý kém nên nhiều ao hồ đã bị san lấp để lấy đất xây dựng. Diện tích ao, hồ, đầm của Hà Nội hiện còn lại vào khoảng 3.600 ha. Có thể nói, hiếm có một Thành phố nào trên thế giới có nhiều hồ, đầm như ở Hà Nội. Hồ, đầm của Hà Nội đã tạo nên nhiều cảnh quan sinh thái đẹp cho Thành phố, điều hòa tiểu khí hậu khu vực, rất có giá trị đối với du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng.
Hà Nội không phải là vùng dồi dào nước mặt, nhưng có lượng nước khổng lồ chảy qua sông Hồng, sông Cầu, sông Cà Lồ có thể khai thác sử dụng.
Tài nguyên đất: Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 ha, trong đó, diện tích đất nông nghiệp chiếm 47,4%, diện tích đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất ở chiếm 19,26%.Xuất phát từ yêu cầu sử dụng đất của Thủ đô Hà Nội, có 2 nhóm đất có ý nghĩa lớn nhất đối với phát triển kinh tế - xã hội, đó là đất nông lâm nghiệp và đất xây dựng.
Hà Nội hiện có 48 công viên, vườn hoa, vườn dạo ở 7 quận nội Thành với tổng diện tích là 138 ha và 377 ha thảm cỏ. Ngoài vườn hoa, công viên, Hà Nội còn có hàng vạn cây bóng mát thuộc 67 loại thực vật trồng trên các đường phố. Các làng hoa và cây cảnh ở Hà Nội như Nghi Tàm, Ngọc Hà, Quảng Bá, Láng, Nhật Tân,v.v... đã có truyền thống từ lâu đời và khá nổi
tiếng gần đây, nhiều làng hoa và cây cảnh được hình Thành thêm ở các vùng