các tranh chấp về bất động sản
Trƣớc hết, vấn đề cần phải làm rõ nhƣ thế nào là tranh chấp về bất động sản để xác định Tòa án có thẩm quyền theo lãnh thổ trong vụ án. Theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015 thì bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ đó, cần hiểu tranh chấp về bất động sản chính là tranh chấp về quyền sử dụng đất hay nói cách khác là tranh chấp về việc ai là ngƣời có quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đã xác định: “ Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản”. Quy định này đƣợc xây dựng dựa trên quan
niệm là Tồ án nơi có bất động sản là Tồ án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Tồ án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất … Để hƣớng dẫn cụ thể, khoản 3, khoản 4 Điều 8 Nghị quyết số: 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn thi
54
hành một số quy định trong phần thứ nhất “Những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dân sự đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự đã nhấn mạnh: “Đối với tranh chấp về bất
động sản quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 của BLTTDS thì chỉ có Tịa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết”.
Bên cạnh đó, nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP cũng nêu rõ: “Trong vụ án
về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,... mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tịa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của BLTTDS”. Nghĩa là trong các tranh chấp về thừa kế mà
tài sản thừa kế là bất động sản, các tranh chấp về chia tài sản là bất động sản trong vụ án hơn nhân và gia đình, các tranh chấp về hợp đồng liên quan đến bất động sản, quan hệ tranh chấp chính khơng phải là từ quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất mà là các quan hệ pháp luật khác, tranh chấp về bất động sản chỉ là một trong những nội dung tranh chấp thì thẩm quyền đƣợc xác định linh hoạt hơn. Khi đó, thẩm quyền theo lãnh thổ của Tịa án đƣợc xác định là Tòa án nơi bị đơn cƣ trú, làm việc, nơi đặt trụ sở của bị đơn hoặc theo sự thỏa thuận của các đƣơng sự trong vụ án. Chẳng hạn, nếu đối tƣợng tranh chấp chỉ là đòi tiền liên quan đến các giao dịch về bất động sản (nhà, đất…) nhƣ tiền mua bán, tiền th cịn thiếu… thì đƣơng sự phải khởi kiện tại Toà án nơi bị đơn cƣ trú, làm việc chứ khơng thể khởi kiện tại Tồ án nơi có bất động sản.
Tuy nhiên, tác giả của luận văn nhận thấy hƣớng dẫn trên tại Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP chƣa phù hợp với một số quan hệ tranh chấp. Ví dụ trong vụ án ly hơn, các bên đƣơng sự có tranh chấp về quan hệ tình cảm, con chung và tài sản mà có tranh chấp về bất động sản nhƣng nơi có bất động sản lại không phải là nơi cƣ trú của bị đơn. Trong các trƣờng hợp nhƣ vậy, chỉ
55
có Tịa án nơi có đất đang tranh chấp mới là Tịa án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Hay nhƣ trong các tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Toà án theo nơi có bất động sản. Do vậy, việc nghiên cứu sửa đối hƣớng dẫn về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp về bất động sản là vô cùng cần thiết.