nước ngồi đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam
Theo quy định tại Điều 107 “Bất động sản và động sản” Bộ luật dân sự năm 2015, bất động sản là đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất động sản cĩ giá trị lớn mà phần lớn vẫn đang ở dạng tiềm ẩn, chưa được khai thác hết để phát triển đất nước trong điều kiện nguồn nội lực của chúng ta đang cĩ hạn. Vì vậy, việc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngồi vào bất động sản du lịch Việt Nam được đánh giá là sẽ mang lại những lợi ích thiết thực. Trước hết, nguồn vốn này sẽ gĩp phần làm thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng và thanh khoản tốt hơn. Thị trường cĩ nhiều người nước ngồi sở hữu bất động sản sẽ giúp tăng lượng khách du lịch đến Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch nĩi riêng và nền kinh tế nĩi chung. Bên cạnh đĩ, sự tham gia của những nhà đầu tư nước ngồi dày dạn kinh nghiệm lựa chọn sản phẩm bất động sản du lịch sẽ đặt ra những yêu cầu mới, thúc đẩy sự đa dạng hĩa và nâng cao chất lượng sản phẩm trên thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua. Như kinh nghiệm của các nước, chính sách cởi mở về sở hữu bất động sản của người nước ngồi là yếu tố then chốt để thu hút vốn đầu tư nước ngồi vào thị trường bất động sản nĩi chung, bất động sản du lịch nĩi riêng. Về vấn đề này, chúng tơi đánh giá Việt Nam cịn rất nhiều việc phải làm để cải cách chính sách, pháp luật theo hướng thơng thống, phù hợp hơn. Dù đã quy định
người nước ngồi được phép mua nhà ở tại Việt Nam (với nhiều hạn chế về loại hình sản phẩm được mua, thời gian sở hữu, thủ tục mua nhà…) nhưng nhìn chung việc người nước ngồi sở hữu nhà cịn nhiều khĩ khăn do các quy định của pháp luật hiện hành cịn chồng chéo, thiếu đồng bộ. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở năm 2014 cĩ hiệu lực đến cuối năm 2019, mới cĩ gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung tại các địa phương: TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hịa, Đồng Tháp, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Thuận, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long16. Đối với các loại hình bất động sản khác ngồi nhà ở như bất động sản du lịch, chưa cĩ quy định pháp luật nào cho phép người nước ngồi sở hữu. Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thơng thống cho người nước ngồi sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam khơng chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc, bất cập, thu hút đầu tư mà cịn là nhu cầu khách quan nhằm từng bước hiện thực hĩa các cam kết của Việt Nam khi tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) theo tinh thần bình đẳng, khơng phân biệt đối xử. Từ đĩ, tạo điều kiện cho người nước ngồi tiếp cận, sở hữu bất động sản du lịch để phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, hưu trí, làm việc. Ở chiều ngược lại, cơ chế chính sách thơng thống cũng giúp Việt Nam tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút ngoại tệ về cho đất nước. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tơi đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngồi đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:
Một là, quy định thơng thống hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngồi.Theo Khoản 2 Điều 14 “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doạnh bất động sản” Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 “2. Người Việt Nam định cư ở nước
16Lương Bằng, Qua 5 năm, gần 800 người nước ngồi mua nhà ở Việt Nam, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/qua-5-nam-gan-800-nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-o-viet-nam-20191113070536415.htm 5-nam-gan-800-nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-o-viet-nam-20191113070536415.htm
ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi được mua, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phịng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng cơng năng sử dụng của nhà, cơng trình xây dựng đĩ”.
Như vậy, người nước ngồi chỉ được mua nhà ở, khơng được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngồi đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Việc cho người nước ngồi mua cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở như bất động sản du lịch sẽ gĩp phần thu hút nguồn vốn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản này mà vẫn cĩ thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua bất động sản của người nước ngồi, tương tự như quy định đối với nhà ở.
Theo chúng tơi cần sửa đổi quy định về quyền mua bất động sản của người nước ngồi. Theo đĩ, thay vì quy định người nước ngồi được mua những loại bất động sản nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngồi được sở hữu bao gồm các nhĩm sản phẩm cĩ ảnh hưởng tới an ninh quốc phịng, an sinh xã hội (ví dụ: bất động sản tại khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh; nhà ở xã hội; bất động sản cĩ mức giá dưới một ngưỡng giá nào đĩ để khơng ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản cĩ giá trị cao). Điều này vừa thể hiện chính sách thơng thống, thu hút đối với người nước ngồi vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thơng tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngồi cĩ mong muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã xác định được những loại bất động sản nào khơng được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thơng tin về các loại bất động sản khác được phép. Ngồi ra, về lâu dài, cĩ thể cân nhắc xem xét về lộ trình mở rộng điều kiện, thời hạn sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nước ngồi
tương tự như điều kiện, thời hạn sử dụng đất của cơng dân Việt Nam.
Hai là, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngồi. Theo Luật nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngồi được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo Khoản 1 Điều 19 về “nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng” của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, thì việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà phải cĩ quyền sử dụng đất liên quan đến ngơi nhà. Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 186 về “Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngồi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngồi hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” của Luật đất đai năm 2013 chỉ ghi nhận người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc các đối tượng cĩ quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì cĩ quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà khơng ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngồi thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Quy định nêu trên đã dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng khơng thống nhất. Cụ thể là, với nhiều dự án đã cĩ văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngồi, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngồi thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: cá nhân nước ngồi khơng phải là người sử dụng đất và khơng thuộc trường hợp được nhà nước giao đất cĩ thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụngđất’, Điều 55 “Giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như khơng được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai. Chúng tơi đánh giá đây là một
điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đĩ, cần ghi nhận người nước ngồi là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Ba là, cĩ chính sách miễn visa cho khách du lịch. Với điều kiện thiên nhiên thuận lợi, nhiều danh lam thắng cảnh, nhiều di sản vật thể và phi vật thể đã được thừa nhận rộng rãi, Việt Nam cĩ sức thu hút mạnh mẽ đối với du khách nước ngồi. Điều này được chứng minh bằng sự gia tăng lượng khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm mà điển hình là sự “bùng nổ” với 18 triệu khách du lịch quốc tế năm 2019. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, lượng khách quốc tế tới Việt Nam cịn khá khiêm tốn, chưa tạo được động lực mạnh mẽ, ổn định cho sự phát triển của ngành du lịch. Để giải quyết vấn đề này, bên cạnh nỗ lực tự thân của các doanh nghiệp du lịch trong nước, cần cĩ những cơ chế, chính sách phù hợp, tạo thuận lợi cho du khách nước ngồi tới Việt Nam. Trong đĩ, một trong những giải pháp đột phá là sớm thực hiện miễn visa cho khách du lịch nước ngồi tới Việt Nam. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đĩ nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam. Thực tiễn, để thu hút trên 20 triệu khách quốc tế một năm các nước đang thành cơng trong việc thu hút du khách quốc tế đều miễn visa.
Bốn là, xây dựng chính sách Việt Nam Ngơi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H). Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình như chương trình “Ngơi nhà thứ hai” của Malaysia hay chính sách cư trú cĩ thời hạn cho người nước ngồi mua bất động sản ở một số nước là một định hướng tốt nên được xem xét áp dụng tại Việt Nam. Chúng tơi đánh giá đây sẽ là những chính sách cĩ hiệu quả tích cực thu hút người nước ngồi tới Việt Nam sống và làm việc, gĩp phần phát triển thị trường bất động sản nĩi chung và thị trường bất động sản du lịch nĩi riêng, phát huy tiềm năng của Việt Nam trong phát triển kinh tế.
Năm là, đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật.Để thúc đẩy thị trường phát triển sơi động nhưng bền vững, thu hút nguồn lực đầu tư, mang lại lợi ích thiết thực về kinh tế, xã hội thì một trong những giải pháp quan trọng là cải cách thủ tục hành chính, gĩp phần tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân. Liên quan đến đầu tư bất động sản nĩi chung, hiện nay cĩ rất nhiều cải cách cần thực hiện nhằm gia tăng cơ hội, giảm rủi ro cho hoạt động kinh doanh. Theo thống kê sơ bộ, hiện nay, các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngồi ra, cịn hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Các thủ tục nhìn chung cịn phức tạp, chồng chéo. Trực tiếp liên quan đến vấn đề sở hữu bất động sản của người nước ngồi, chúng tơi cho rằng cần cải cách các thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản, cấp giấy chứng nhận… Những chính sách, quy định pháp luật thơng thống chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được áp dụng thống nhất với thủ tục đơn giản, rõ ràng. Điều này địi hỏi cơng tác tập huấn, phổ biến về các quy định pháp luật cần được thực hiện thường xuyên, để các cơ quan cĩ thẩm quyền ở các địa phương cĩ cách hiểu thống nhất, áp dụng chính xác tránh việc “mỗi nơi làm một kiểu” gây rất nhiều khĩ khăn cho nhà đầu tư.
Sáu là, cĩ chính sách quảng bá về đất nước, con người, du lịch và thị trường bất động sản trong đĩ cĩ bất động sản du lịch Việt Nam. Theo đĩ, cần cĩ chiến lược dài hơi, bài bản, gia tăng các kênh để người nước ngồi cĩ thể dễ dàng tiếp cận thơng tin về Việt Nam. Trong thời đại cơng nghề thơng tin, việc sử dụng các cơng cụ quảng bá khơng phải là vấn đề lớn, vấn đề là tạo ra nguồn nội dung phong phú, chính xác. Đối với bất động sản, cần cĩ những thơng tin đầy đủ, chính xác về chính
sách sở hữu bất động sản của người nước ngồi, cơ hội đầu tư, thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ, ưu đãi (nếu cĩ)… Cĩ thể quảng bá trên các kênh thơng tin chính thức của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bằng nhiều thứ tiếng khác nhau; quảng bá thơng qua các diễn đàn, hội chợ du lịch…
Tĩm lại, thu hút người nước ngồi mua bất động sản du lịch tại Việt Nam là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển. Với những chia sẻ trong bài viết này, chúng tơi hy vọng sẽ sớm cĩ những đổi mới về chính sách, pháp luật của Việt Nam, nhằm thu hút đầu tư, phát huy tiềm năng, thế mạnh của Việt Nam. Chúng tơi mong rằng những cơ chế, chính sách thơng thống về sở hữu bất động sản của người nước ngồi thể hiện qua những sửa đổi đồng bộ của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch, tín dụng, xuất nhập cảnh… sẽ sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để Việt Nam trở thành điểm đến nghỉ dưỡng, hưu trí và đầu tư bất động sản của người nước ngồi, tăng ưu thế cạnh tranh với các nước trong khu vực.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Lan Anh, Thời của các cơng ty cơng nghệ Đơng Nam Á, Tạp chí Forbes Việt Nam số 80, tháng 1.2020,https://forbesvietnam .com.vn/tin-cap-nhat/thoi-cua-cac-cong-ty- cong-nghe-dong-nam-a-8732.html
2. Ngọc An, Việt Nam cĩ trên 96 triệu người: dân số vàng nhưng tốc độ già hĩa đang tăng nhanh, https://tuoitre.vn/viet-nam-co-tren- 96-trieu-nguoi-dan-so-vang-nhung-toc-do-gia- hoa-dang-tang-nhanh-2019121910014933.htm 3. Cơng bố kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở, https://soha.vn/cong-bo-ket-qua-dieu- tra-dan-so-va-nha-o-nam-2019-201912191518 22935.htm
4. Thống kê khách du lịch nội địa năm