cải thiện quá trình xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng.
Hiện trạng của xử lý tài sản bảo đảm của các ngân hàng thời gian qua: Hệ thống tài sản đảm bảo, ngân hàng nhận được từ khách hàng có thể tạm thời chia thành 7 nhóm. Bao gồm nhóm phương tiện vận tải, giấy tờ có giá, bất động sản, máy móc thiết bị, hàng hóa kho hàng, tài sản người bảo lãnh, quyền tài sản. Bất động sản là tài sản đảm bảo chủ yếu trong các ngân hàng. Theo thống kê của NHNN thì có đến 60% dư nợ tại các ngân hàng được đảm bảo bằng bất động sản. Tài sản đảm bảo bằng bất động sản ở đây bao gồm nhà đất, bất động sản dự án. Trên thực tế xử lý tài sản đảm bảo gặp rất nhiều khó khăn.
Khó khăn xử lý tài sản bảo đảm bất động sản: Thời gian qua việc xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng chịu nhiều vướng mắc nhưng có 2 nguyên nhân chính: (i) Đầu tiên là từ yếu tố chủ quan của ngân hàng, cụ thể là từ trình độ, tư duy, kinh nghiệm của cán bộ ngân hàng khi nhận và xử lý tài sản đảm bảo. (ii)Thứ hai là vướng mắc từ nguyên nhân pháp lý do thủ tục hành chính phức tạp, cơ chế pháp lý không phù hợp.(iii) Thứ ba do một số nguyên nhân khách quan.
Về nguyên nhân chủ quan, nhiều ngân hàng hiện nay không quản lý chặt chẽ về quy định chính sách bảo đảm, cũng như công cụ quản lý thông qua hệ thống quy định, quy trình bài bản, hợp đồng, biểu mẫu rõ ràng, không chú trọng đào tạo, tập huấn cho cán bộ tín dụng, dẫn tới khi nhận tài sản đảm bảo không thẩm định được nguồn gốc kỹ lượng về vấn đề sở hữu. Có ngân hàng nhận 1 giấy tờ nhà thấy duy nhất có tên ông Nguyễn Văn A nên thấy ông Nguyễn Văn A ký tên hợp đồng là chấp nhận nhưng không biết là pháp luật liên quan đến sở hữu rất rắc rối. Giấy tờ nhà do đứng tên ông A nhưng là giấy tờ mới
cấp 1 năm trở lại sau khi vợ mất. Thực tế căn nhà đã tồn tại hàng chục năm và là tài sản chung của 2 vợ chồng. Người vợ mất không để lại di chúc.
Theo pháp luật thừa kế thì 1/2 căn nhà sẽ được chia cho các con. Mặc dù không thể hiện trên giấy tờ nhưng các con đều có quyền sở hữu với căn nhà. Khi thế chấp tài sản và khi xử lý tài sản, nếu các con ông A không đồng ý thì không thể xử lý được, hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp này, sự nhận thức về pháp lý không tốt của cán bộ ngân hàng dẫn đến tài sản thế chấp có giấy tờ đầy đủ nhưng cũng không xử lý được tài sản đảm bảo.
Một số nguyên nhân pháp lý đến từ hệ thống pháp luật và các cơ quan quản lý, tư pháp cũng gây khó khăn cho việc xử lý tài sản bảo đảm cho hệ thống ngân hàng. Tài sản bất động sản mặc dù được thế chấp tại ngân hàng đầy đủ giấy tờ, công chứng tài sản đầy đủ nhưng khi cần ngân hàng không thể tự bán bất động sản.
Lý do là Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm cho phép, nhưng theo Bộ luật Dân sự quy định rõ hợp đồng mua bán phải là chủ tài sản hay đại diện luật pháp được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng thế chấp nhưng bên công chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó nếu như chủ tài sản không đồng ý, không ủy quyền rõ ràng và thậm chí còn phản đối việc xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng. Trong những trường hợp này, giải pháp cuối cùng để có quyền hợp pháp bán bất động sản là ngân hàng phải khởi kiện ra tòa. Nhưng thực tế thì phải trải qua vài ba năm, qua rất nhiều cấp xét xử như sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… ngân hàng mới nhận được một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án
xử lý tài sản bảo đảm. Mà không có gì bảo đảm chắc chắn ngân hàng thắng kiện để có thể xử lý tài sản. Thắng kiện rồi đến khi thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự để xử lý tài sản bảo đảm cũng phức tạp không kém. Tóm lại để cuối cùng xử lý được một bất động sản thì ngân hàng cũng đã tốn nhiều chi phí. Việc xử lý còn phức tạp hơn khi các cơ quan tài phán còn có những nhận thức không nhất quán trong xử lý tranh chấp. Ví dụ là việc Tòa án Quảng Ngãi tuyên vô hiệu với hợp đồng thế chấp của bên thứ 3 cho khoản vay tại ngân hàng. Bởi theo tòa án đó phải là hợp đồng bảo lãnh thế chấp chứ không được gọi là hợp đồng thế chấp. Mặc dù sự nhận thức của Tòa án ở đây là có vấn đề khi nhầm lẫn giữa nội dung quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện hành với nội dung cũ của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã hết hiệu lực. Điều này dẫn tới rủi ro với các ngân hàng khi đem xử lý tài sản đảm bảo có thể bị tòa tuyên vô hiệu. Như thế các khoản vay từ có bảo đảm sẽ thành không bảo đảm. Có thể thấy xử lý tài sản đảm bảo cũng có nhiều rủi ro, nhất là khi Tòa án không chú trọng vào bản chất - là việc dùng bất động sản để bảo đảm cho dư nợ là có thật, tự nguyện, được công chứng ghi nhận, dẫn đến dựa vào một yếu tố hình thức để tước đi cái phao cứu sinh cho ngân hàng. Ngoài ra, trong việc xử lý bất động sản còn một số nguyên nhân khách quan khác dẫn đến vướng mắc trong xử lý như bất động sản ở trong một địa bàn phức tạp về trật tự, cộng đồng địa phương cục bộ, nhà đất có yếu tố về phong thủy không tốt… rất khó thanh lý.