Có nhiều phương pháp định giá BĐS nhưng có bốn phương pháp định giá cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Tùy thuộc vào thuộc tính tài sản, sự ti cậy và khả năng sử dụng các tài liệu, mục đích định giá mà sử dụng các phương pháp định giá khác nhau. Thực tế trên thế giới hiện nay thông thường phải sử dụng từ ba phương pháp trở lên để định giá.
Trong khoa học định giá, không có phương pháp nào là chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng để mang tính chất bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp định giá thích hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp thích hợp nhất định giá BĐS cụ thể, thẩm định viên về giá cần căn cứ vào 3 yếu tố cơ bản sau:
- Thuộc tính BĐS, các yếu tố tác động
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường - Mục đích và nguyên tắc của việc định giá
1.2.4.1. Phương pháp so sánh
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. ( TS Phạm Tiến Đạt, 2016).
b. Cơ sở lý luận
Giá trị thị trường của một bất động sản nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của bất động sản.
(BTC Valuation, Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh).
c. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp
d. Các bước tiến hành:
Một quy trình thẩm định giá BĐS cơ bản thường gồm các bước như sau (TS Phạm Tiến Đạt, 2016):
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản “tương tự” được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau... bao gồm:
- Các đặc điểm vật chất bất động sản: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi...
- Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản...
- Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
- Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
- Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế...
- Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của bất động sản.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện...
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thông tin có
thể đưa ra so sánh được. Riêng đối với bất động sản, các thông tin cần phân tích là: - Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, thời hạn sở hữu của bất động sản, thời gian giao dịch... Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác.
- Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện”.
- Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ... nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước.
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài sản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá.
- Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn).
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm
tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại.
- Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản).
Bước 4: Xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá từ đó lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so sánh.
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy
định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,...) giữa TSSS và TSTĐG.
- Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của BĐS so sánh theo các đặc điểm của BĐS thẩm định giá.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh
Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các BĐS so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho BĐS thẩm định giá:
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
- Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
- Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.
e. Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp Ưu điểm
- Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường.
- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy
dễ dàng thuyết phục được khách hàng.
Nhược điểm
- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
- Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
a. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại
để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao
mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.(TS Phạm Tiến Đạt, 2016).
b. Cơ sở lý luận
- Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự.
- Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự.
c. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp
d. Các bước tiến hành (TS Phạm Tiến Đạt, 2016)
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng (CTXD) hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà đầu tư và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của BĐS và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để tiến hành thẩm định giá. Chi phí tái tạo, chi phí thay thế có thể được tính bằng phương pháp thống kê chi tiết hoặc phương pháp so sánh thị trường.
- Phương pháp thống kê chi tiết: hạng mục hóa nội dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng, sau đó ước tính chi phí chi tiết
(lao động, nguyên vật liệu, thiết bị) cho mỗi loại hạng mục, sau đó cộng lại toàn bộ chi phí từng hạng mục thành chi phí trực tiếp và cộng thêm mức phí thiết kế, chi phí quản lý, lợi nhuận của người xây dựng.
- Phương pháp so sánh thị trường: Lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình xây dựng tương tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu, sau đó tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kết cấu, chi phí quản lý và lãi hợp lý của ngành xây dựng.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất:
Mức giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên + Mức giảm giá do lỗi thời chức năng+ Mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
- Giảm giá tự nhiên là giảm giá do cường độ sử dụng, do tác động của thời tiết do bảo quản kém.
Mức giảm giá tự nhiên = Tỷ lệ giảm giá tự nhiên × Chi phí thay thế CTXD Tỷ lệ giảm giá tự nhiên có thể tính toán theo phương pháp kinh nghiệm hoặc phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật.
+ Phương pháp kinh nghiệm:
rτ,, 1 ʌ ., . 1 . ʌ Tuổi hiệu quả
Tỷ lệ giảm giá tự nhiên = ... .
Je, è • Tuổi kinh tể
Trong đó: Tuổi kinh tế = Tuổi hiệu quả + Tuổi kinh tế còn lại + Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật
∑i=1Hí x i
Tỷ lệ giảm giá tự nhiên = —ɪ ʃ.—
∑ i=1τ í
Trong đó:
Hi: Hao mòn của kết cấu chính thứ i theo tỷ lệ %
Ti: Tỷ trọng các kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình n: Số kết cấu chính trong CTXD
- Giảm giá do lỗi thời chức năng: giá trị sử dụng của CTXD bị giảm do thiết bị
không phù hợp hoặc thiết kế CTXD có lỗi dẫn đến việc sử dụng BĐS không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt nhất
Mức giảm giá do lỗi thời chức năng = Chi phí khắc phục lỗi thời chức năng - Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: giá trị của CTXD bị giảm vì yếu tố bên ngoài
BĐS như: ô nhiễm, sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế...
Mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài: căn cứ vào mức độ giảm sút và tình hình thị trường để ước tính mức giảm giá
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.
e. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp Ưu điểm
- Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
- Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật.
Nhược điểm:
- Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị của tài
sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Ngoài ra, phương pháp chi phí còn chi phí của từng cấu phần, vì thế tổng của
nhiều bộ phận của một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản.
- Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người định giá. Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn.
- Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chính mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi
là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá.(TS Phạm Tiến Đạt, 2016).
b. Cơ sở lý luận
- Giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
- Nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại.
c. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nguyến tắc cung cầu
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
d. Các bước tiến hành
Phương pháp thu nhập được chia làm 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ BĐS
đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.