Những điểm hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được đã nêu ở trên, có thể thấy rằng trong công tác định giá BĐS tại VAPC vẫn chưa được coi là hoàn thiện, bởi vẫn còn nhiều mặt hạn chế trong quá trình định giá ảnh hưởng tới chất lượng của kết quả.
Thứ nhất, những nguồn thông tin, dữ liêu, cơ sở để tiến hành định giá TĐV công ty vẫn chưa tìm được nhiều nguồn. Mặc dù, tất cả những thông tin TĐV khảo sát, tìm kiếm được là tương đối chính xác nhưng vẫn chưa được đầy đủ. Nguồn thông tin chưa được phong phú, TĐV mới chỉ dựa vào những thông tin tìm kiếm được qua việc đi khảo sát những người dân sống xung quanh, họ có thể tìm kiếm từ những nguồn khác như tìm hiểu trên các trang mạng xã hội về bất động sản tại địa phương định giá, khi thu thập được nhiều nguồn thông tin như vậy TĐV sẽ có nhiều cơ sở để so sánh, kiểm tra tính chính xác của các thông tin. Ở bảng 2.1, những thông tin mà các thẩm định viên tìm hiểu được mới chỉ là những yếu tố bên ngoài như là: Vị trí của BĐS, giao thông, diện tích, điểm kinh doanh tốt, số lượng về mặt tiền, cơ sở hạ tầng. TĐV chưa đi sâu nghiên cứu những yếu tố bên trong của BĐS như họa tiết trong nhà: sàn gỗ, nội thất: những bộ bàn ăn bằng gỗ,... Khi tìm kiếm các thông tin về BĐS so sánh có những lúc thẩm định viên không đến khảo sát thực tế hiện trường mà chỉ tìm kiếm các nguồn thông tin thông qua trao đổi gọi điện với chủ nhà, các bên môi giới do đó dẫn đến là kết quả định giá sẽ có những sai lệch. Việc xác định tìm ra giá trị BĐS là vô cùng quan trọng trong công tác định giá nhưng việc tìm kiếm, thu thập thông tin lại hạn chế do đó tạo nên một số bất cập
cho việc thẩm định giá BĐS: thông tin chưa đầy đủ, thông tin chưa được khảo sát trực tiếp,... dẫn đến kết quả định giá thiếu chính xác. Hạn chế này cũng tương tự như một số công ty khác trên thị trường như: TPV (Bùi Kiều Anh,2020), IVC (Hoàng Thu Trang, 2016).
Thứ hai, những hạn chế khi áp dụng phương pháp TĐG, việc áp dụng các phương pháp định giá tuy có sự thống nhất, đầy đủ nhưng khó có thể tránh khỏi được những sai sót. Những hạn chế này cũng tương tự như một số công ty khác như: IVC ( Hoàng Thu Trang, 2016), VNVC ( Vũ Thị Thu Trang, 2019).
Về việc áp dụng phương pháp so sánh:
Mặc dù PPSS là phải căn cứ vào mức giá trên thị trường để TĐV có thể xác định giá nhưng trong nhiều trường hợp kết quả định giá thường mang cảm tính, do quyết định chủ quan của những TĐV công ty. Mức độ điều chỉnh đối với các yếu tố khác biệt vẫn mang tính chủ quan dựa trên kinh nghiệm, năng lực và nhận định của TĐV, kết quả định giá có phần bị ảnh hưởng. Như là đối với mức độ điều chỉnh về vị trí ở ví dụ 2.2 các TĐV chỉ căn cứ vào khoảng cách xa, gần đường Quốc lộ để điều chỉnh giảm các TSSS là 5%, 15% điều này vẫn chưa đủ, vì còn rất yếu tố khác như: ví trí của BĐS ở hướng nào,. sẽ ảnh hưởng đến mức độ điều chỉnh đó. Những nguồn thông tin tìm kiếm được về những tài sản so sánh cũng như tài sản định giá vẫn không được đi sâu nghiên cứu và điều chỉnh.
Để có thể sử dụng được PPSS thì điều kiện tiên quyết là các TĐV cần phải tìm kiếm được những nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng, tin cậy, thông tin phải hợp lý, đầy đủ, rõ nguồn và đối chiếu được chính xác do ở phương pháp này không có một công thức nào cố định để có thể tính toán được mà phần lớn việc xác định giá cả qua phương pháp này chủ yếu dựa trên việc mua bán về những tài sản đó trên thị trường tìm kiếm những dấu hiệu để xác định giá trị của tài sản. Do đặc điểm của BĐS là có những tính khác biệt, chịu chi phối bởi nhiều yếu tố nên rất khó có thể tìm được một BĐS đang được trao đổi trên thị trường hoàn toàn giống so với BĐS định giá. Hiện nay, việc thu thập thông tin về BĐS của các TĐV của công ty không phải là điều dễ dàng do thông tin về BĐS mà khách hàng cung cấp đôi khi không đảm bảo tính chính xacsdo những mục đích cá nhân của khách hàng.
Và một điều khó tránh khỏi là các nguồn thông tin, chứng cứ thường dễ bị chi
phối theo thời gian, do vậy mà khi thị trường có biến động nào đó thông tin sẽ trở nên lỗi thời, mang đến một kết quả định giá thiếu đúng đắn.
Ve việc áp dụng phương pháp chi phí:
Ở VAPC các TĐV thường xác định giá trị của những tài sản trên đất thông qua GTCL còn của công trình theo thời gian xây dựng và thời gian đã sử dụng của tài sản do khách hàng cung cấp. Điều này sẽ không phản ánh đúng được giá trị của tài sản do mỗi BĐS đều có những tính đa dạng và các mức độ hao mòn khác nhau. Các TĐV thường xác định những mức hao mòn dựa trên những kinh nghiệm của mình, điều này sẽ khiến cho kết quả định giá không được khả thi nhất là đối với những TĐV tuổi nghề còn trẻ, họ chưa có kỹ năng, kinh nghiệm nên việc xác định các tỷ lệ hao mòn này không thực sự chính xác. Và việc xác định các tỷ lệ hao mòn phụ thuộc vào 3 loại hao mòn là: hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn theo lỗi thời bên ngoài nhưng các TĐV thường chỉ xác định mức hao mòn dựa trên mức hao mòn tự nhiên, điều này sẽ làm cho tỷ lệ hao mòn không đầy đủ, giá trị của tài sản trên đất không đúng, như ở ví dụ 2.2.5 TĐV mới chỉ xác định tỷ lệ hao mòn tự nhiên thông qua tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của khu nhà ăn. Điều này vẫn chưa đủ, vì có một số thiết kế của công trình đã lỗi thời như: phần trần nhà, tường hai bên đã bị bong tróc do vậy mà TĐV cần phải xác định thêm những yếu tố hao mòn do lỗi thời chức năng của BĐS khi đó kết quả định giá sẽ chính xác với thực tế hơn.
Thứ ba, về những hạn chế trọng quá trình thực hiện định giá ở công ty. Khi tiến hành định giá, các TĐV còn bỏ qua một số bước làm như quy trình công ty đã lập ở sơ đồ 2.2, còn chưa bám sát với yêu cầu, chưa được thực hiện lần lượt theo các bước làm. Trong quy trình định giá ở ví dụ 2.2.5 TĐV đã bỏ qua bước lên kế hoạch chi tiết cho việc định giá. Do vậy mà chưa có sự phân công công việc rõ ràng cho mọi người trong suốt quy trình định giá, làm ảnh hưởng đến thời lượng cuộc định giá. TĐV cần đưa ra được những phần việc mỗi người cần làm, một người sẽ đi tìm kiếm các thông tin trên thị trường và một người sẽ soạn thảo những VBPL có liên quan trong quá trình thực hiện và sẽ tìm kiếm thêm những nguồn thông tin trên mạng xã hội. Như vậy cuộc định giá sẽ diễn ra nhanh hơn và mang độ chính xác cao. Các TĐV còn bỏ qua bước họp lấy ý kiến về kết quả của giá trị BĐS định giá,
làm giảm tính khả thi của kết quả định giá. Hạn chế này cũng tương tư như một số công ty thẩm định giá khác trên thị trường như: TPV (Bùi Kiều Anh, 2020), VNVC (Vũ Thị Thu Trang, 2019).
Nguyên nhân của những hạn chế
Những điểm hạn chế dẫ nêu ở trên mà VAPC mắc phải trong khi thực hiện thẩm định giá BĐS, đó cũng chính là những sai sót của nhiều tổ chức, doanh nghiệ p trong cùng ngành. Điều này xảy ra là do những nguyên nhân chủ yếu như sau:
a. Nguyên nhân khách quan
Hiện nay, ở nước ta không có những biện pháp trong trong công tác quản lý hoạt động định giá BĐS, chưa có những chuẩn mực rõ ràng, nguyên tắc và phương pháp để định giá chưa được thống nhất với nhau để làm cơ sở đối chiếu kết quả định giá.
Cơ quan quản lý Nhà nước chưa thể hiện được vai trò là người chịu trách nhiệm trong việc quản lý, giám sát thị trường BĐS và mọi hoạt động của những doanh nghiệp định giá trong phạm vi cả nước. Về vấn đề đạo đức nghề nghiệp vẫn chưa được nhà nước quan tâm, quản lý sát sao, chưa đưa ra được những cơ chế quản lý cũng như những biện pháp xử phạt với những hành vi vi phạm đến đạo đức nghề nghiệp của nhân viên và công ty định giá. Khi công ty định giá mà vi phạm sẽ bị pháp luật truy tố, doanh nghiệp sau này sẽ gặp nhiều khó khăn, thiệt hại, làm giảm uy tín hình ảnh của công ty, khách hàng sẽ không còn tin tưởng công ty nữa. Ví dụ, thẩm định viên nhận tiền của khách hàng để định giá tăng giá trị của tài sản, điều này cần phải lên án và bị phạt, truy tố tùy theo mức độ vi phạm.
Với những khung pháp lý cho nghề TĐG còn chưa nhất quán, rõ ràng. Nhà nước đã đưa ra rất nhiều VBPL liên quan đến việc định giá, điều này sẽ làm cho các TĐV sẽ rất rối khi tìm hiểu những văn bản để đưa vào quá trình định giá. Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai chưa hoàn chỉnh, còn nhiều bất cập. Với những quy định chồng chéo và việc thực hiện pháp luật không rõ ràng là một trở ngại lớn cho các công tác định giá BĐS ở những doanh nghiệp định giá tại Việt Nam.
BĐS là một trong những tài sản có nhiều đặc tính, giá trị của nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều những yếu tố khác nhau như: văn hóa, phong tục tập quán,.. .nên rất khó có thể tránh khỏi những thiếu xót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin
về những BĐS so sánh và những thông tin khác thu thập được trên thị trường.
Trên thị trường BĐS Việt nam hiện nay còn thiếu sự rõ ràng, đôi lúc không được minh bạch. Những thông tin TĐV thu được còn chưa đầy đủ, đôi khi còn bị che dấu và làm sai thông tin. Điều này tạo khó khăn lớn để có thể tìm kiếm được những nguồn thông tin chính xác, không để phân biệt được các nguồn thông tin là thật hay giả, các TĐV không thể tìm kiếm các nguồn thông tin trên mạng xã hội, qua môi giới... mà phải trực tiếp đi tìm hiểu thực tế nhưng cũng chẳng thể chắc chắn rằng đó là những thông tin chính xác. Đây là trở ngại rất lớn đối với các TĐV trong quá trình tìm kiếm thông tin để định giá và đây cũng là sự hạn chế lớn tring sự quản lý của Nhà nước.
Về công tác đào tạo và bồi dưỡng hướng chuyên ngành riêng của định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng để cung cấp số lượng nhân viên cho lĩnh vực TĐG còn rất yếu. Nước ta hiện nay có nhiều trường đại học trong nước, thẩm định giá chưa trở thành một môn chuyên ngành mà mới chỉ dưới dạng định hướng chuyên sâu thuộc ngành Tài chính- Ngân hàng như: Học Viện Ngân Hàng, ĐH Kinh tế quốc dân, Học Viện Tài Chính,... Đội ngũ giảng viên chuyên ngành chưa được đào tạo những kiến thức chuyên sâu hơn về ngành định giá, nguồn tài liệu chưa thực sự chuẩn mực thống nhất, chương trình đào tạo còn mang tính chất lí luận, chưa bám sát thực tế.
b. Nguyên nhân chủ quan
Trong bước đi tìm kiếm các nguồn thông tin vẫn chưa đạt được hiệu quả cao. Thẩm định viên của công ty không thể tìm kiếm các nguồn thông tin trên internet do công ty ở tỉnh nên rất ít khi các BĐS được rao bán trên mạng, mà chỉ có thể đi hỏi trực tiếp từ những người xung quanh, qua môi giới điều này dẫn đến không có nhiều nguồn tham khảo để xác thực xem những thông tin đó có chính xác không. Do vậy nguồn thông tin thu được không đầy đủ, chi tiết khiến các phương pháp chưa được trình bày đầy đủ đặc biệt là đối với phương pháp so sánh trực tiếp, như đã nói ở ví dụ 2.2.5 thì thông tin về TSSS các thẩm định viên mới chỉ thu thập được các nguồn thông tin bên ngoài tài sản chứ chưa đi sâu tìm kiếm các nguồn thông tin bên trong. Mạng lưới dữ liệu còn chưa đầy đủ, chưa tìm hiểu được nhiều, mới chỉ được được ghi chếp lại sau các cuộc định giá, trên cơ sở điều tra hay đi khảo sát
thực tế. Công ty chưa có ngân hàng dữ liệu về giá cả thị trường đối với quyền sử dụng đất, vật tư xây dựng... nên có phần hạn chế về cơ sở pháp lý đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ định giá.
Yếu tố quyết định đến định giá BĐS là năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên lại chưa được công ty quan tâm, chú trọng. Công ty chưa có những buổi đào tạo, hướng dẫn kiến thức chuyên sâu hay là chưa tạo ra những buổi chia sẻ kỹ năng giữa các TĐV để nâng cao trình độ, kinh nhiệm cho các TĐV. Và cũng một phần do công ty đặt trụ sở ở tỉnh Phú Thọ nên đôi khi cũng ảnh hưởng đến việc các chuyên viên tham gia các khóa đào tạo ở Hà Nội do khoảng cách xa và thời gian đi lại lâu. Công ty có những chuyên viên kinh nghiệm 10 làm việc trong lĩnh vực này nhưng họ chưa nhạy bén, chưa cập nhật nhanh, kịp thời những kiến thức mới hiện nay. Một số chuyên viên trẻ mới ra trường lại thiếu kinh nghiệm trong việc nhìn nhận, đánh giá những tình xuống thực tế hiện nay.
Công ty đã làm việc lâu năm trong lĩnh vực TĐG nhưng đội ngũ thẩm định viên vẫn còn rất ít, hiện nay mới chỉ có 4 thẩm định viên có thẻ thẩm định viên về giá. Do vậy, mà công việc không được san sẻ đều cho nhau mà một người có thể phải làm rất nhiều công việc, trong khi đó đã có giới hạn thời gian để hoàn thiện một hợp đồng, do vậy mà kết quả TĐG có thể sẽ chậm trễ không theo đúng thời gian quy định.
Các công cụ để TĐG của công ty còn đơn giản, các thẩm định viên chủ yếu lựa chọn công cụ định giá là word và excel, cơ sở vật chất hạn chế cũng là một trong số những nguyên nhân ảnh hưởng đến việc định giá BĐS tại công ty.
TỔNG KẾT CHƯƠNG 2
Qua các phân tích trên, Chương 2 của khóa luận đưa ra một cái nhìn tổng quan, rõ nét hơn về quá trình định giá tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ. Nội dung trong chương 2 đã giới thiệu những nét sơ qua về công ty, cũng như là nghiên cứu được thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty, nêu rõ những căn cứ pháp lý áp dụng trong quá trình định giá BĐS, quy trình định giá của công ty thế nào, phương pháp định giá và cơ sở của phương pháp định giá BĐS mà được công ty sử dụng chủ yếu trong quá trình làm việc. Qua đó, khóa luận đã nêu lên được những kết quả mà công ty thu được như: các TĐV của Công ty đã sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá, phù hợp đối với từng BĐS theo đúng quy định, tiêu chuẩn được nêu ra; quy trình định giá được diễn ra chặt chẽ, chuyên nghiệp; Công ty cũng thường xuyên cập nhật các VBPL được quy định mới nhất hiện nay để có thể mang lại một kết quả định giá ngày một cải thiện chính xác hơn. Mặc dù, công ty đã đạt được những thành tựu nêu trên, nhưng bên cạnh đó Công ty vẫn còn một số những hạn chế như: Các nguồn thông tin thu thập được chưa được chưa đầy đủ; khó khăn trong việc lựa chọn những phương pháp định giá, cùng như là việc thực hiện được đầy đủ những bước làm trong quy trình định giá. Những nguyên nhân chính dẫn đen những hạn chế đó là việc tìm kiếm, thu thập thông tin về các tài sản