Trong khi tiến hành định giá các TĐV có thể chỉ sử dụng một PPĐG duy nhất để xác định giá trị tài sản tuy nhiên để có thể có một kết quả tốt hơn, vì những ưu nhược điểm của các phương pháp sẽ bù trù cho nhau TĐV có thể sử dụng kết hợp nhiều PPĐG với nhau. Nhưng phải đảm bảo rằng phải phù hợp với BĐS định giá, kỹ thuật áp dụng định giá, năng lực, trình độ chuyên môn và
nghiệp vụ, mục đích để chính xác và hiệu quả. Trong suốt 8 năm làm việc tới nay, VAPC luôn sử dụng linh hoạt các PPĐG theo đúng những quy định chung của pháp luật. Để có thể đưa ra một PPĐG chính xác và khách quan, các TĐV của công ty căn cứ vào từng loại tài sản khác nhau, xem tài sản có những đặc điểm gì, kèm theo những thông tin mà TĐV có thể tìm kiếm được, nhưng luôn phải đảm bảo đúng theo quy định. Mỗi PPĐG được áp dụng sẽ cho ra một giá trị khác nhau, không thể có phương pháp nào mà có thể cho ra được một kết quả chính xác hoàn toàn được mà chỉ có những phương pháp phù hợp nhất, vì mỗi phương pháp vẫn có những điểm hạn chế nhất định.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Đối với những BĐS thông thường, được trao đổi, mua bán phổ biến, TĐV có thể tìm kiếm được những nguồn thông tin về BĐS tương đồng dễ hơn, phương pháp được các TĐV công ty sử dụng để tính toán đưa ra kết quả là PPSS, với một số những ưu điểm như: rất dễ để áp dụng, kỹ thuật thực hiện đơn giản, với độ tin cậy và khả năng có thể thuyết phục cao nên PPSS là phương pháp luôn được công ty sử dụng nhiều nhất.
Dựa trên tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, công ty tiến hành phương pháp so sánh như sau:
Bước 1: Nghiên cứu, tìm hiểu thông tin trên thị trường về giá chào bán, giá giao dịch của các TSSS và tìm những yếu tố so sánh của những tài sản tương tự tài sản cần định giá.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra, phân tích thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản định giá đã giao dịch thành công hoặc đang được mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích. Công ty thường lựa chọn những tài sản so sánh có khoảng cách gần với BĐS định giá, có mức giá gần bằng nhau, không chênh lệch quá lớn và có nhiều điểm tương đồng.
Bước 4: Phân tích, điều chỉnh những yếu tố khác giữa TSSS và TSĐG, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. TĐV công ty thực hiện điều chỉnh tuyệt đối và điều chỉnh tương đối các yếu tố so sánh được lựa chọn.
Bước 5: Tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, dựa vào đó xác định mức giá của tài sản định giá được tính bằng trung bình cộng các mức giá của tài sản so sánh.
b. Phương pháp chi phí
Công ty sử dụng phương pháp chi phí để tính ra chi phí của những điểm khác biệt của tài sản, trong những trường hợp nhận được những hợp đồng có BĐS có mục đích khác biệt, thường là ít hoặc không được rao bán, trao đổi trên thị trường, rất khó có thể tìm kiếm những thông tin về những BĐS so sánh.
Dựa trên cơ sở thẩm định giá số 09, CTCP Thẩm định giá và đấu giá Phú Thọ tiến hành thực hiện như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất ở thuộc BĐS định giá, các TĐV công ty coi đó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất để ước tính giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiến hành ước tính giá trị công trình xây dựng ở trên đất. Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành đối với công trình xây dựng trên đất, công ty dựa trên hồ sơ khách hàng cung cấp về diện tích và tiến hành đo đạc lại, các TĐV áp dụng chỉ số giá xây dựng do các cơ quan có thẩm quyền ban hành để thực hiện tính toán.
Bước 3: Thực hiện ước tính về tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng đó . Tiến hành ước tính tỷ lệ chất lượng còn lại theo những phương pháp thích hợp nhất được quy định, các TĐV thường sử dụng phương pháp đường thẳng để tính tỷ lệ chất lượng còn lại.
Bước 4: Ước tính giá trị còn lại của công trình trên đất theo công thức: Diện tích xây dựng x Đơn giá xây dựng tài thời điểm định giá x Tỷ lệ % chất lượng còn lại.
Bước 5: Ước tính toàn bộ giá trị của BĐS định giá bằng tổng giá trị của mảnh đất trống và giá trị của công trình xây dựng trên đất.
c. Phương pháp thu nhập
Đối với những BĐS có thể dự tính được nguồn thu nhập trong tương lai mà tài sản có thể tạo ra qua các năm và được dùng định giá trong lĩnh vực đầu tư để chọn ra những phương án đầu tư tối ưu nhất thì công ty sử dụng phương pháp thu nhập để tiến hành TĐG.
Tuy phương pháp này khá đơn giản, dễ sử dụng nhưng phương pháp này hiện nay ít được công ty sử dụng để định giá do việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là rất phức tạp do việc đầu tư vào BĐS phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
Các TĐV công ty tiến hành thực hiện tính toán theo các bước sau:
Bước 1: Ước tính doanh thu hàng năm của BĐS mang lại có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động tới doanh thu.
Bước 2: Ước tính toàn bộ các khoản chi phí để tạo ra doanh thu hàng năm. Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hàng năm bằng các khoản doanh thu trừ đi chi phí hàng năm.
Bước 4: Tính tỷ suất vốn hóa.
Bước 5: Sử dụng công thức chuyển hóa vốn để tính giá trị của BĐS. d. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được dùng trong khi những BĐS có những tiềm năng phát triển như là những khu đất dùng để phát triển, đất có những kết cấu như hiện tại mà được cải tạo, phát triển lại thành những kết cấu hoàn toàn mới. Giá trị của tài sản được xác định bằng cách lấy doanh thu từ sự phát triển tạo ra trừ đi những chi phí phát sinh trong quá trình tiến hành xây dựng để tạo ra được sự phát triển đó.
Dựa trên cơ sở thẩm định giá Việt Nam số 10, thẩm định viên thực hiện:
Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần định giá
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của sự phát triển.
Tổng doanh thu của dự án hay giá trị phát triển là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành xong một dự án đầu tư. Công ty dự kiến việc phát triển với lô đất có thể từ nhiều phương án: đất phân lô bán nền, xây dựng các dịch vụ, thương mại của BĐS. Khi có chi phí quảng cáo đại lý bán BĐS thì chi phí này sẽ được khấu trừ vào doanh thu bán hàng BĐS.
Bước 3: Tính tổng chi phí của sự phát triển. Những khoản chi phí mà công ty thường phân biệt gồm có: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng công trình, chi phí mua sắm các thiết bị, thuế và các chi phí liên quan, chi phí dự phòng, chi phí kinh doanh,...
Tên công ty: CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ PHÚ THỌ
Bước 4: Xác định giá trị thặng dự theo công thức bằng giá trị của sự phát triển trừ đi các chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị của BĐS cần định giá.