Nhìn chung, trong suốt quá trình hoạt động của mình VAPC đã căn cứ vào những quy trình TĐG đúng chuẩn theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05 ban hành, dựa trên cơ sở đó công ty đã lập được một quy trình TĐG riêng của mình để có thể áp dụng khi làm việc và nó phù hợp hơn với thực tế như hiện tại của công ty, công ty đã đưa ra yêu cầu mọi chuyên viên khi thực hiện định giá tài sản phải tuân thủ chặt chẽ nhằm đảm bảo đạt hiệu quả công việc cao và cuộc định giá được chính xác (sơ đồ 2.2).
Công ty đã luôn áp dụng theo đúng với những bước làm đã đề ra và tiến hành thực hiện một cách đầy đủ, thật nghiêm túc. Mỗi bước trong quá trình đòi hỏi thẩm định viên phải thực sự chú ý và làm việc tập trung cao độ để có thể đem lại một kết quả khách quan nhất, đầy đủ và chính xác.
34
Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ Tư vấn giới thiệu về dịch vụ
Thực hiện nghiệp vụ thẩm ______I (∖
So sánh cở sở dữ liệu ► nội, lấy ý kiến chuyên
gia định giá --- 1 Lập và phát hành chứng thư định giá ---1 Tính toán kết quả định giá, thông báo sơ bộ kết
quả thẩm định giá
Nghiệm thu, thanh lý hợp
đồng ---1
Lập báo cáo định giá, báo cáo thuyết minh về
kết quả thẩm định k_____________________ Z
Nguồn: Hồ sơ năng lực VAPC
Bước 1: Trình bày, giới thiệu về dịch vụ thẩm định giá của VAPC
Công ty hẹn gặp với những đối tượng có nhu cầu TĐG tài sản có thể thực hiện thông qua nhiều cách như: gặp mặt trao đổi trực tiếp với nhau, nói chuyện qua điện thoại, gửi email và cũng có thể từ rất nhiều nguồn khác... Qua cuộc nói chuyện công ty xác định được nhu cầu khách hàng mong muốn, sau đó trình bày, tư vấn cho khách hàng về nghiệp vụ TĐG của công ty.
Bước 2: Công ty tiếp nhận hồ sơ của khách hàng cung cấp, phân tích những thông tin cơ bản nhất, lập một kế hoạch sơ bộ về thời gian của cuộc định giá, tính chi phí TĐG.
- Khi nhận được hồ sơ, chuyên viên phải kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý BĐS mà khách hàng đưa xem đã đầy đủ theo quy định chưa, nếu chưa đủ thì yêu cầu khách hàng cung cấp thêm. Lập biên bản về ngày giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ. Thực hiện đối chiếu các giấy tờ, tài liệu mà khách hàng cung cấp xem có đúng như với những đề nghị của công ty và quy định của Nhà nước hay không.
- Tiến hành phân tích sơ qua thông tin về đặc điểm, vai trò, lợi ích của tài sản, mục đích khách hàng định giá là gì, xác nhận mọi yêu cầu của khách hàng.
- Lên kế hoạch về thời gian tiến hành định giá, thời điểm và nguồn dữ liệu cần thiết trong quá trình định giá.
- Công ty và khách hàng cùng nhau thỏa thuận về chi phí của việc định giá và điều kiện thẩm định.
Bước 3: Hai bên ký kết hợp đồng định giá
Sau quá trình được công ty tư vấn, khách hàng đồng ý với những thỏa thuận, đề nghị công ty đưa ra thì cả hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng TĐG, Công ty và khách hàng sẽ cam kết thực hiện theo tất cả những cam kết ghi trong hợp đồng và sẽ không vị phạm pháp luật.
Bước 4: Lên kế hoạch chi tiết để TĐG
Các TĐV lên một kế hoạch cụ thể, trình bày chi tiết rõ ràng những việc cần làm để thực hiện định giá, đưa ra mức thời giá cụ thể để thực hiện công việc và thời gian cho toàn bộ cuộc định giá. Cần phải xác định được những nguồn cung cấp thông tin và tiến hành tìm kiếm các nguồn thông tin đó.
Bước 5: Tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá
- Hoàn thiện xong tất cả những tài liệu liên quan của tài sản thẩm định giá. Xác định được cơ sở giá trị của TS thẩm định và dựa theo đó để chọn lựa ra được các phương pháp định giá TS sao cho thật phù hợp.
- Đi khảo sát thực tế: TĐV đến trực tiếp địa chỉ của TS định giá và kiểm tra, khảo sát BĐS, có thể quay phim, chụp ảnh, ghi chép lại hiện trường làm cơ sở để định giá, xác định vị trí của BĐS và vẽ sơ đồ vị trí của BĐS cần định giá, vị trí của các BĐS so sánh trên bản đồ địa chính.
- Tìm kiếm các nguồn thông tin: Ngoài những nguồn thông tin mà TĐV đi thực tế thị trường tìm hiểu được, thì họ cần phải tìm hiểu thêm những thông tin khác như là về pháp lý của BĐS, những yếu tố tự nhiên, đặc điểm văn hóa xã hội tại vị trí của BĐS định giá tác động như thế nào tới giá trị của BĐS.
- Qua tất cả những nguồn dữ liệu, thông tin có được TĐV tiến hành xử lý thông tin, kiểm tra tính chính xác của các nguồn thông tin đó, so sánh, phân tích và thực hiện điều chỉnh BĐS định giá và ước tính giá trị của BĐS đó. Sau đó, họp lấy ý kiến góp ý của các chuyên viên và thông báo khái quát về kết quả TS định giá.
- Sau khi thông báo khái quát về kết quả, TĐV thực hiện lập báo cáo định giá, báo cáo thuyết minh về kết quả định giá đó theo đúng quy định.
Bước 6: Phát hành chứng thư TĐG
Nội dung của toàn bộ chứng thư định giá được thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06.
Bước 7: Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng định giá
Trong trường hợp khách hàng vẫn còn những thắc mắc thì TĐV phải có trách nhiệm giải thích rõ ràng cho khách hiểu. Nếu như khách không còn sự thắc mắc gì thì tiến hành nghiệm thu, thanh lý hợp đồng, gửi khách hàng xem xét và khách hàng thực hiện thanh toán phí định giá như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Bước 8: Hoàn thành bộ hồ sơ thẩm định giá
Đây là bước làm cuối cùng trong quy trình định giá, các TĐV phải tiến hành sắp xếp lại hồ sơ và hoàn thiện hồ sơ kết thúc công tác định giá.
Trong số những bước làm vừa được nêu ở trên, em nhận thấy công ty trọng tâm vào bước 5 nhất, do đây là bước quan trọng giúp TĐV tìm kiếm được những thông tin về tài sản TĐG và dựa vào đó họ sẽ xác định được những cơ sở và lựa
chọn những PPĐG phù hợp để có thể ước tính được giá trị hợp lý của BĐS định giá.
2.2.3. Cơ sở của phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
Để có thể xác định đúng được cơ sở của những PPĐG, ở VAPC các chuyên viên thường dựa theo mục đích của cuộc định giá, những đặc điểm của BĐS định giá mà đã lựa chọn được những cơ sở định giá thích hợp. Họ có thể sử dụng cơ sở GTTT hoặc cơ sở giá trị phi thị trường để làm căn cứ xác định giá. Nhưng có thể thấy, phần lớn hoạt động TĐG của công ty được thực hiện dựa theo cơ sở giá trị thị trường vì hầu hết những tài sản mà họ được yêu cầu định giá rất đơn giản, không có những điểm khác biệt gì, nhưng đôi khi cũng có những tài sản có những mục đích sử dụng khác hay có những điểm khác thì công ty vẫn dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
Muốn xác định được cơ sở GTTT, trước tiên TĐV cần xác định được những tài sản phổ biến được giao dịch trên thị trường có những đặc tính gì, dựa trên các mức giá rao bán của tài sản so sánh mà thẩm định viên tìm được và điều chỉnh những điểm khác biệt tác động đến giá. Kết quả đưa ra về giá trị của BĐS được ước tính trên cơ sở nhu cầu của những người tham gia phổ biến trên thị trường. Khi xảy ra những hạn chế để xác định GTTT của BĐS, các TĐV cần phải nêu rõ nguyên do chính, từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng đó và cần phải thể hiện rõ sự tác động tới kết quả định giá trong báo cáo kết quả định giá.
Trước khi xác định giá trị phi thị trường, TĐV cần xác định những đặc điểm khác của tài sản, nhóm những khách hàng có nhu cầu sử dụng sử dụng khác biệt của BĐS, từ đó xác định giá trị của các BĐS. Khi đó, khảo sát xem các BĐS so sánh được rao bán bao nhiêu, có những điểm gì giống với những khách hàng cá biệt, có nhu cầu sử dụng các điểm đặc biệt trên của BĐS định giá.