2.3.1. Những kết quả đã đạt được
Một là, tất cả mọi PPĐG được đưa vào sử dụng của công ty đều phù hợp theo đúng quy định của Nhà nước đưa ra, về cơ bản đã bám sát với những yêu cầu lý luận định giá đã đưa ra, được thực hiện dựa trên những kinh nghiệm làm việc trong suốt nhiều năm qua của các TĐV trong công ty. Các TĐV công ty đã sử dụng khá linh hoạt các phương pháp trong quá trình tiến hành định giá, tùy vào từng trường hợp cụ thể, mức độ am hiểu và kinh nghiệm nghề nghiệp vừa phải đảm bảo tuân thủ theo đúng với quy định, vừa đảm bảo hiệu quả của công việc. TĐV đã xem xét rất kỹ lưỡng về mục đích đối với cuộc định giá, những BĐS định giá có những ưu điểm, đặc tính gì và tìm hiểu rõ những điểm mạnh của phương pháp cũng như những điểm hạn chế của phương pháp cần khắc phục, từ đó mới lựa chọn ra PPĐG cho thích hợp nhất.
Đối với tất cả tài sản là BĐS các TĐV của công ty chủ yếu lựa chọn phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí để định giá. Điều này là hợp lý bởi đây là những phương pháp được sử dụng phổ biến và không quá phức tạp, các chứng cứ giao dịch, mua bán trên thị trường là sẵn có, rõ ràng và đã được công nhận. Do vậy mà kết quả thu được có cơ sở vững chắc thuyết phục đực khách hàng và được cơ quan pháp lý công nhận.
Ví dụ ở mục 2.2.5, khi tiến hành xác định giá trị của lô đất TĐV đã lựa chọn
PPSS so sánh để tiến hành định giá là rất phù hợp với đặc điểm thực tế của tài sản, do đây là tài sản đã được mua bán, trao đổi phổ biến trên thị trường, TĐV sẽ dễ dàng tìm được các thông tin về các BĐS tương tự, gần kề, xung quanh đã được rao bán thành công trên thị trường để làm căn cứ so sánh đối chiếu với lô đất ở vị trí Trung tâm khai thác tỉnh Phú Thọ là rất nhiều, nguồn thông tin rõ ràng, do đó việc tiên hành sử dụng PPSS là chính xác, dựa trên những nguồn tin tìm kiếm được, mức độ tin cậy cao thu được từ các BĐS gần kề sẽ thu được kết quả là hợp lý, thảo mãn được mọi yêu cầu của khách hàng và nhận được sự công nhận của cơ quan pháp lý. Để xác định được giá trị của khu nhà ăn (cũ) của Trung tâm quản lý, khai thác là hợp lý. Không thể chỉ dùng nguyên PPSS để mà định giá được vì khu nhà ăn này có cấu trúc riêng không giống với các BĐS liền kề: nó chỉ có một tầng, một số thiết kế đã có phần xuống cấp do vậy mà khi sử dụng phương pháp chi phí đã cho ra một kết quả tương đối chính xác.
Bên cạnh đó, TĐV cũng đã thực hiện rất đầy đủ tuân theo các bước trong từng PPĐG nhằm thể hiện mức độ tin cậy cao khi ước tính giá trị của BĐS định giá. Khi sử dụng PPSS các TĐV đã tuân thủ đúng theo như quy trình, họ đã đi khảo sát thực tế để có cái nhìn rõ hơn về BĐS mục tiêu, cũng như bổ sung xem dữ liệu còn thiếu, sau đó TĐV tiến hành phân tích các thông tin thu được và tiến hành điều chỉnh mức giá của các BĐS so sánh sao cho hợp lý. Việc đi khảo sát như vậy khiến TĐV có thể thay đổi những hiểu biết và cảm nhận về BĐS mục tiêu theo hướng tích cực, hơn nữa còn có nguồn để đối chứng được những số liệu do khách hàng cung cấp làm cho kết quả định giá được tốt nhất.
Hai là, về quy trình thực hiện định giá BĐS của công ty được các TĐV tiến hành tương đối theo đúng tuần tự, phù hợp với quy trình chung theo lý luận định giá tài sản (theo tiêu chuẩn TĐG số 05), đảm bảo được tính khoa học trong trình tự định giá. Trong quá trình định giá các TĐV đã dựa một phần vào quy trình của công ty, điều này đã giúp cho các TĐV của VAPC đã xác định được những công việc cần phải làm trong quá trình định giá, đưa ra những mục tiêu để hoàn thành tốt những công việc đó. Chính vì vậy, mà giá trị của tài sản được các TĐV đưa ra là tương đối chính xác, có cơ sở rõ ràng, tạo nên tính thuyết phục và chính xác cao hơn. Mỗi một bước trong quy trình mà Công ty đưa ra đều nêu rất rõ những những công việc cần
phải làm và trách nhiệm của TĐV cần phải làm gì trong suốt quá trình định giá. Trong khi định giá công ty luôn đưa ra các kế hoạch cần làm và thực hiện tốt mục tiêu đó, các thông tin được TĐV thu thập được nhiều nguồn như: đi khảo sát thị trường tình hình thực tế, hỏi những người dân xung quanh, lấy thông tin từ những cơ quan có thẩm quyền,... với độ tin cậy cao, phản ánh được chính xác giá trị thị trường của BĐS. Chất lượng định giá của công ty ngày càng nhận được sự đánh giá cao từ phía khách hàng và sự tin cậy của nhiều cơ quan.
Ba là, Công ty cập nhật thường xuyên các VBPL mới nhất được ban hành như: các các văn bản về bảng giá đất, văn bản về giá để xây dựng nhà ở tại chính đại phương nơi mà được tiến hành TĐG tài sản, những bảng giá luôn được lấy với những số liệu mới nhất được ban hành để sử dụng tính toán giá trị của BĐS. TĐV của công ty đã nghiên cứu rất kỹ những văn bản này trước khi đưa vào áp dụng để tính toán giá trị BĐS điều này đảm bảo tài sản sẽ được định giá chính xác, theo đúng như tình hình thực tế hiện tại. Như ở ví dụ 2.2.5 TĐV đã sử dụng bảng số liệu quy định về giá đất và giá xây dựng ở nhở mới nhất được ban hành tại tỉnh Phú Thọ. Điều này đòi hỏi các TĐV luôn phải tìm hiểu và nghiên cứu thật kỹ lưỡng những nội dung của VBPL mới nhất được ban hành trước khi tiến hành áp dụng việc định giá, do đó mà đã tạo ra được kết quả định giá tương đối chính xác.
Bốn là, về cơ bản các nguồn thông tin mà các TĐV của Công ty tìm hiểu được là tương đối chính xác. Trong suốt quá trình định giá họ đã tìm kiếm được những nguồn thông tin thông qua việc hỏi trực tiếp những người dân sống xung quanh, bên cạnh đó họ cũng tìm kiếm được những thông tin từ những cơ quan có thẩm quyền, đây là những nguồn thông tin rõ ràng, có độ tin cậy cao, căn cứ vào đó họ điều chỉnh những mức giá phù hợp. Như ở bảng 2.2, TĐV đã có những sự điều chỉnh về vị trí, giao thông, quy mô diện tích, lợi thế kinh doanh, về số lượng mặt tiền. Đối với BĐS so sánh so với BĐS định giá những yếu tố kém hơn thì điều chỉnh tăng, những điểm tốt hơn thì điều chỉnh giảm, còn các BĐS so sánh và BĐS định giá giống nhau thì giữ nguyên không điều chỉnh. Về vị trí, BĐSĐG có vị trí là thuận lợi hơn so với các BĐSSS nên đã điều chỉnh tăng các BĐSSS. Về giao thông, BĐSĐG có đường giao thông kém hơn so với BĐSSS 1,2 nhưng lại tốt hơn so với BĐSSS 3 nên BĐSSS 1,2 đã được điều chỉnh giảm; BĐSSS 3 đã được điều chỉnh tăng. Về
diện tích thì BĐSSS 1,2 và BĐSĐG giống nhau nên không điều chỉnh; BĐSSS 3 có diện tích nhỏ hơn so với BĐSĐG nên đã được điều chỉnh tăng,...
Năm là, tổ định giá của công ty thường xuyên trao đổi, phối hợp chặt chẽ với khách hàng để thống nhất quan điểm cũng như đưa ra các phương án xử lý kịp thời những phát sinh khi tiến hành nghiệp vụ định giá trong thực tế. Trong trường hợp thiếu tài liệu để tiến hành công tác định giá, thẩm định viên yêu cầu khách hàng bổ sung các giấy tờ cần thiết để không làm gián đoạn tiến độ cuộc định giá. Trong khi tiến hành định giá, các TĐV cũng thường xuyên trao đổi, đóng góp ý kiến với nhau để đưa ra những mức độ điều chỉnh hợp lý và kết quả định giá là được tốt nhất.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhânNhững điểm hạn chế Những điểm hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được đã nêu ở trên, có thể thấy rằng trong công tác định giá BĐS tại VAPC vẫn chưa được coi là hoàn thiện, bởi vẫn còn nhiều mặt hạn chế trong quá trình định giá ảnh hưởng tới chất lượng của kết quả.
Thứ nhất, những nguồn thông tin, dữ liêu, cơ sở để tiến hành định giá TĐV công ty vẫn chưa tìm được nhiều nguồn. Mặc dù, tất cả những thông tin TĐV khảo sát, tìm kiếm được là tương đối chính xác nhưng vẫn chưa được đầy đủ. Nguồn thông tin chưa được phong phú, TĐV mới chỉ dựa vào những thông tin tìm kiếm được qua việc đi khảo sát những người dân sống xung quanh, họ có thể tìm kiếm từ những nguồn khác như tìm hiểu trên các trang mạng xã hội về bất động sản tại địa phương định giá, khi thu thập được nhiều nguồn thông tin như vậy TĐV sẽ có nhiều cơ sở để so sánh, kiểm tra tính chính xác của các thông tin. Ở bảng 2.1, những thông tin mà các thẩm định viên tìm hiểu được mới chỉ là những yếu tố bên ngoài như là: Vị trí của BĐS, giao thông, diện tích, điểm kinh doanh tốt, số lượng về mặt tiền, cơ sở hạ tầng. TĐV chưa đi sâu nghiên cứu những yếu tố bên trong của BĐS như họa tiết trong nhà: sàn gỗ, nội thất: những bộ bàn ăn bằng gỗ,... Khi tìm kiếm các thông tin về BĐS so sánh có những lúc thẩm định viên không đến khảo sát thực tế hiện trường mà chỉ tìm kiếm các nguồn thông tin thông qua trao đổi gọi điện với chủ nhà, các bên môi giới do đó dẫn đến là kết quả định giá sẽ có những sai lệch. Việc xác định tìm ra giá trị BĐS là vô cùng quan trọng trong công tác định giá nhưng việc tìm kiếm, thu thập thông tin lại hạn chế do đó tạo nên một số bất cập
cho việc thẩm định giá BĐS: thông tin chưa đầy đủ, thông tin chưa được khảo sát trực tiếp,... dẫn đến kết quả định giá thiếu chính xác. Hạn chế này cũng tương tự như một số công ty khác trên thị trường như: TPV (Bùi Kiều Anh,2020), IVC (Hoàng Thu Trang, 2016).
Thứ hai, những hạn chế khi áp dụng phương pháp TĐG, việc áp dụng các phương pháp định giá tuy có sự thống nhất, đầy đủ nhưng khó có thể tránh khỏi được những sai sót. Những hạn chế này cũng tương tự như một số công ty khác như: IVC ( Hoàng Thu Trang, 2016), VNVC ( Vũ Thị Thu Trang, 2019).
Về việc áp dụng phương pháp so sánh:
Mặc dù PPSS là phải căn cứ vào mức giá trên thị trường để TĐV có thể xác định giá nhưng trong nhiều trường hợp kết quả định giá thường mang cảm tính, do quyết định chủ quan của những TĐV công ty. Mức độ điều chỉnh đối với các yếu tố khác biệt vẫn mang tính chủ quan dựa trên kinh nghiệm, năng lực và nhận định của TĐV, kết quả định giá có phần bị ảnh hưởng. Như là đối với mức độ điều chỉnh về vị trí ở ví dụ 2.2 các TĐV chỉ căn cứ vào khoảng cách xa, gần đường Quốc lộ để điều chỉnh giảm các TSSS là 5%, 15% điều này vẫn chưa đủ, vì còn rất yếu tố khác như: ví trí của BĐS ở hướng nào,. sẽ ảnh hưởng đến mức độ điều chỉnh đó. Những nguồn thông tin tìm kiếm được về những tài sản so sánh cũng như tài sản định giá vẫn không được đi sâu nghiên cứu và điều chỉnh.
Để có thể sử dụng được PPSS thì điều kiện tiên quyết là các TĐV cần phải tìm kiếm được những nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng, tin cậy, thông tin phải hợp lý, đầy đủ, rõ nguồn và đối chiếu được chính xác do ở phương pháp này không có một công thức nào cố định để có thể tính toán được mà phần lớn việc xác định giá cả qua phương pháp này chủ yếu dựa trên việc mua bán về những tài sản đó trên thị trường tìm kiếm những dấu hiệu để xác định giá trị của tài sản. Do đặc điểm của BĐS là có những tính khác biệt, chịu chi phối bởi nhiều yếu tố nên rất khó có thể tìm được một BĐS đang được trao đổi trên thị trường hoàn toàn giống so với BĐS định giá. Hiện nay, việc thu thập thông tin về BĐS của các TĐV của công ty không phải là điều dễ dàng do thông tin về BĐS mà khách hàng cung cấp đôi khi không đảm bảo tính chính xacsdo những mục đích cá nhân của khách hàng.
Và một điều khó tránh khỏi là các nguồn thông tin, chứng cứ thường dễ bị chi
phối theo thời gian, do vậy mà khi thị trường có biến động nào đó thông tin sẽ trở nên lỗi thời, mang đến một kết quả định giá thiếu đúng đắn.
Ve việc áp dụng phương pháp chi phí:
Ở VAPC các TĐV thường xác định giá trị của những tài sản trên đất thông qua GTCL còn của công trình theo thời gian xây dựng và thời gian đã sử dụng của tài sản do khách hàng cung cấp. Điều này sẽ không phản ánh đúng được giá trị của tài sản do mỗi BĐS đều có những tính đa dạng và các mức độ hao mòn khác nhau. Các TĐV thường xác định những mức hao mòn dựa trên những kinh nghiệm của mình, điều này sẽ khiến cho kết quả định giá không được khả thi nhất là đối với những TĐV tuổi nghề còn trẻ, họ chưa có kỹ năng, kinh nghiệm nên việc xác định các tỷ lệ hao mòn này không thực sự chính xác. Và việc xác định các tỷ lệ hao mòn phụ thuộc vào 3 loại hao mòn là: hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn theo lỗi thời bên ngoài nhưng các TĐV thường chỉ xác định mức hao mòn dựa trên mức hao mòn tự nhiên, điều này sẽ làm cho tỷ lệ hao mòn không đầy đủ, giá trị của tài sản trên đất không đúng, như ở ví dụ 2.2.5 TĐV mới chỉ xác định tỷ lệ hao mòn tự nhiên thông qua tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của khu nhà ăn. Điều này vẫn chưa đủ, vì có một số thiết kế của công trình đã lỗi thời như: phần trần nhà, tường hai bên đã bị bong tróc do vậy mà TĐV cần phải xác định thêm những yếu tố hao mòn do lỗi thời chức năng của BĐS khi đó kết quả định giá sẽ chính xác với thực tế hơn.
Thứ ba, về những hạn chế trọng quá trình thực hiện định giá ở công ty. Khi tiến hành định giá, các TĐV còn bỏ qua một số bước làm như quy trình công ty đã lập ở sơ đồ 2.2, còn chưa bám sát với yêu cầu, chưa được thực hiện lần lượt theo các bước làm. Trong quy trình định giá ở ví dụ 2.2.5 TĐV đã bỏ qua bước lên kế hoạch chi tiết cho việc định giá. Do vậy mà chưa có sự phân công công việc rõ ràng cho mọi người trong suốt quy trình định giá, làm ảnh hưởng đến thời lượng cuộc định giá. TĐV cần đưa ra được những phần việc mỗi người cần làm, một người sẽ đi tìm kiếm các thông tin trên thị trường và một người sẽ soạn thảo những VBPL có liên quan trong quá trình thực hiện và sẽ tìm kiếm thêm những nguồn thông tin trên mạng xã hội. Như vậy cuộc định giá sẽ diễn ra nhanh hơn và mang độ chính xác cao. Các TĐV còn bỏ qua bước họp lấy ý kiến về kết quả của giá trị BĐS định giá,
làm giảm tính khả thi của kết quả định giá. Hạn chế này cũng tương tư như một số công ty thẩm định giá khác trên thị trường như: TPV (Bùi Kiều Anh, 2020), VNVC (Vũ Thị Thu Trang, 2019).
Nguyên nhân của những hạn chế
Những điểm hạn chế dẫ nêu ở trên mà VAPC mắc phải trong khi thực hiện thẩm định giá BĐS, đó cũng chính là những sai sót của nhiều tổ chức, doanh nghiệ p