bằng ở Việt Nam
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật Đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Kinh nghiệm từ chính sách thu hồi đất của Thành phố Đà Nẵng
Thu hồi đất hai bên đường
TP Đà Nẵng thực hiện quy hoạch mở rộng vệt giải tỏa khi thu hồi đất dọc hai bên đường. Điều này giúp chính quyền có điều kiện chỉnh trang đô thị, hạn chế bất công khi những hộ gia đình ở sau, khi quy hoạch được ra mặt tiền một cách tự nhiên. Cùng với đó, điều này tạo ra quỹ đất vàng trong kêu gọi đầu tư, bán đấu giá xây dựng các khu thương mại, dịch vụ với giá cao giúp Đà Nẵng có nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo điều kiện đầu tư các công trình phúc lợi xã hội khác trên địa bàn TP Đà Nẵng.
Khi thu hồi đất ở hai bên đường, đối với các hộ bị thu hồi một phần diện tích đất, chính quyền không bồi thường về đất mà chỉ bồi thường nhà ở. Vì đất còn lại được nâng giá trị sau khi đường hoàn thành, người dân có lợi. Trong trường hợp này, thực chất là người dân góp đất.
Đối với các hộ dân có diện tích đất còn lại ít, nếu họ đề nghị giải tỏa trắng, chính quyền đáp ứng và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư theo quy định. TP Đà Nẵng không để lại diện tích đất quá nhỏ để ngừa nhà siêu mỏng.
Đối với các hộ ở hai bên đường bị thu hồi toàn bộ đất sẽ được bồi thường nhà, đất, cây cối, hoa màu theo quy định của Nhà nước.
Đất đổi đất
Tại nhiều dự án, các hộ dân tùy theo diện tích bị thu hồi được chính quyền bồi thường đất tái định cư từ một cho tới tối đa năm lô đất. TP Đà Nẵng ban hành tiêu chuẩn quy đổi theo tỉ lệ đất thu hồi và đất tái định cư có tham khảo nguyện vọng của người dân. Điều này đảm bảo cho người dân trong diện di dời luôn có đất tái định cư ổn định cuộc sống. Ở TP Đà Nẵng đất bị thu hồi được chia ra thành hai loại: Đất thổ cư và đất khuôn viên. Người dân có 400 m2 thổ cư được bồi thường tái định cư hai lô tái định cư có đủ cơ sở hạ tầng. Số đất còn lại (nếu có) được chuyển sang đất khuôn viên. Đất khuôn viên được tính bằng 60% đất thổ cư và đạt mức 200 m2 thì được nhận thêm lô tái định cư nữa. Người dân có nhiều đất thu hồi thì được nhận nhiều lô đất tái định cư. Với cách làm này, hộ gia đình nào cũng có đất tái định cư và họ thấy có lợi. Nếu thiếu tiền làm nhà, họ có thể bán bớt lô đất tái định cư để lấy tiền làm nhà.
Tại Đà Nẵng, người dân hài lòng về chính sách tái định cư thực hiện theo cách: Đất đổi đất. Ai cũng có đất, có điều kiện chuyển sang khu tái định cư tốt hơn, giá trị hơn. Hộ gia đình nào cũng có điều kiện làm nhà, khi làm nhà người dân được cho nợ năm năm không tính lãi.
Trong thời gian chuyển đổi tái định cư, người dân được chính quyền hỗ trợ một cách tốt nhất để nhanh chóng ổn định cuộc sống. Chính quyền hỗ trợ nhà ở tạm, thuê nhà chờ khu tái định cư hoàn thành… Điều này đã có tác dụng lớn trong vận động người dân hưởng ứng trong việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng của thành phố.
Tại đây, chính quyền công bố thông tin quy hoạch, rồi vận động người dân để đạt được sự đồng thuận. Việc giải phóng mặt bằng do chính quyền đảm nhiệm trên cơ sở mức giá đền bù và tái định cư được áp dụng theo biểu giá chung của TP. Điều này giúp tạo sự công bằng trong xã hội và hạn chế các biến động về giá một cách bất thường.
Việc đền bù, bố trí tái định cư và giải tỏa mặt bằng ở TP Đà Nẵng đều do Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Ban Đền bù giải phóng mặt bằng của TP đảm
nhiệm.Đất giao cho nhà đầu tư là đất sạch lấy từ quỹ đất của TP sau khi giải phóng mặt bằng. Cách này giúp nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn.
Hàng loạt kinh nghiệm quý
+ Đối thoại với người dân: Để xây dựng Khu sinh thái Hòa Xuân, UBND
TP đã có cuộc gặp trên 2.000 dân tại sân vận động do đích thân chủ tịch UBND TP đến thông tin và trực tiếp trả lời câu hỏi của người dân. Trước đó, chính quyền công khai quy hoạch, phương án đền bù, tái định cư, hỗ trợ thuê nhà, tổ chức tiếp dân… nên rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng.
+ Đường đi Bà Nà làm nhanh: Tuyến đường từ TP Đà Nẵng tới Khu du lịch Bà Nà dài 30 km được chính quyền triển khai thu hồi đất làm đường rất nhanh, để bàn giao cho đơn vị thi công.
+ Chính quyền và người dân cùng làm đường: Hàng loạt đường giao thông
nội thị được thực hiện theo phương thức “Nhà nước và nhân dân cùng làm” như Lê Duẩn, Đống Đa… Cùng với đó, đuờng giao thông nội thị cấp quận, huyện, giao thông đến hẻm, giao thông nông thôn được cải tạo một cách đồng bộ.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để có thể triển khai những dự án nhạy cảm như thế một cách suôn sẻ, tránh được xung đột xã hội gây mất trật tự, rối ren, cần công bố rộng rãi dự án trong phạm vi địa phương chịu tác động của nó để thăm dò dư luận; thậm chí, nếu cần, có thể tổ chức việc trưng cầu ý dân về việc đồng ý hay không đồng ý triển khai dự án . Điều quan trọng là phải bảo đảm sự đáp ứng nhu cầu của người này phải được thực hiện trên cơ sở tôn trọng lợi ích chính đáng của người khác.
Cần nhấn mạnh rằng việc nhận dạng, đánh giá các lợi ích trong cuộc, đặc biệt là việc cân phân các lợi ích đối nghịch thường là việc phức tạp, khó khăn, đòi hỏi trí tuệ, công sức, chi phí xã hội, trong nhiều trường hợp, rất to lớn. Không phải ở bất kỳ nơi đâu, vào bất kỳ lúc nào, người ta cũng có điều kiện, khả năng để làm được các việc đó một cách, hoàn hảo. Thế nhưng nếu không nhận dạng được đầy đủ, đánh giá hợp lý các lợi ích trong cuộc mà lại quyết định cho triển khai dự án, thì nguy cơ xảy ra xung đột dẫn đến bất ổn xã hội là rất lớn.
Bởi vậy, trong trường hợp không thể nhìn nhận, dự báo một cách chắc chắn và chính xác những hệ luỵ về mặt kinh tế, xã hội của một dự án giải toả một vùng đất để, thì điều tốt nhất có thể làm là không không triển khai dự án trên cơ sở cưỡng bách mua hoặc truất hữu.
Nhưng điều đó không có nghĩa rằng người ta hoàn toàn không có con đường để cải tạo một vùng đất trong khuôn khổ một dự án kinh tế do các nhà đầu tư cầm trịch. Ở nhiều nước, nếu cần thực hiện quy hoạch lại một vùng đất để tổ chức lại hoạt động sản xuất, kinh doanh, thì thay vì truất hữu hoặc cưỡng bách mua, người ta dùng công cụ quyền ưu tiên mua (preemption) . Những người chủ đất cứ sống cuộc sống bình thường; nhưng khi họ muốn bán đất, thì sẽ có một công ty chuyên trách được pháp luật thừa nhận có quyền ưu tiên mua đứng ra thế chỗ người mua để thực hiện hợp đồng mua bán.
Với cách làm đó, thì trên nguyên tắc, chỉ khi nào tất cả các chủ đất trong vùng quy hoạch bán hết đất của họ một cách tự nguyện, theo nhu cầu riêng, thì quy hoạch mới được triển khai. Chủ dự án phải có đủ có điều kiện cần thiết, bao gồm năng lực tài chính và cả sự kiên trì theo đuổi dự án.
Chủ dự án có thể đẩy nhanh tiến độ bằng cách chủ động gợi ý với những chủ đất chưa bán đất về các khả năng hợp tác, góp vốn. Trong mọi trường hợp, mọi chuyên phải diễn ra trên căn bản tự nguyện và trong khuôn khổ các giao dịch dân sự thuần tuý. Không hề có bóng dáng nhà chức trách với thanh gươm cưỡng chế hành chính, hình sự trong tay.
Không phải vì đất thuộc tư hữu mà ở các nước người ta làm như thế. Đơn giản, nhà đầu tư hay người dân đều được coi là những chủ thể bình đẳng trước luật pháp; lợi ích chính đáng của họ đều phải được tôn trọng và bảo vệ như nhau, không phân biệt. Nhà đầu tư nhiều tiền của có thể tạo lập những khu phức hợp nhà ở - trung tâm thương mại, du lịch hoành tráng, hiện đại; nhưng họ phải tạo lập trong khuôn khổ sự vận động bình thường của cuộc sống dân sự, chứ không phải dựa vào sức mạnh cơ bắp, vũ khí để xua đuổi người khác bằng vũ lực ra khỏi không gian sống được cho là của mình.
Nói gọn, từ những bài học về giải quyết xung đột liên quan đến đất đai trong thời gian vừa qua và kinh nghiệm của các nước, chỉ nên thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế một khi nhà nước có đủ điều kiện tính toán được - mất một cách đầy đủ và chính xác. Nếu không đủ điều kiện, thì cứ để nhà đầu tư tìm cách mua dần từng miếng đất, bằng con đường dân sự, theo kiểu “vết dầu loang”; nhiều lắm, nhà nước có thể hỗ trợ nhà đầu tư thông qua công cụ quyền ưu tiên mua.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và kinh nghiệm thu hồi đất của thành phố Đà Nẵng chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm
để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư kịp thời để bố trí chỗ ở mới, hỗ trợ tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư theo hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi.
- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ giới hạn trong số người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án bị thu hồi đất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết bảo đảm được lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao.