Phải nhận thức rừ đào tạo nguồn nhõn lực phải là động lực cho sự đổi mới, muốn thực hiện mụ hỡnh mới phải cú con người mớị Do vậy, phải trang bị cho cụng chức, viờn chức Văn phũng đăng ký đất đai kiến thức, kỹ năng, phương phỏp cần thiết nhằm đỏp ứng yờu cầu của vị trớ việc làm, tiờu chuẩn chức vụ lónh đạo, quản lý và tiờu chuẩn ngạch cụng chức và hạng viờn chức, bảo đảm về chất lượng từng vị trớ việc làm để cỏn bộ, cụng chức, viờn chức và người lao động thi hành nhiệm vụ chuyờn nghiệp hơn.
- Mỏy múc, trang thiết bị, cơ sở vật chất của Văn phũng đăng ký đất đai:
Đõy là phương tiện làm việc chủ yếu ở Văn phũng đăng ký gồm mỏy tớnh, mỏy in, mỏy phụ tụ, mỏy scan, mỏy đo đạc, mạng điện tử nội bộ. Cỏc mỏy múc này giỳp cho việc đo đạc, tỡm kiếm, tra cứu, cập nhật, chỉnh lý và lưu giữ hồ sơ thuận tiện, an toàn. Cụng việc càng nhiều thỡ phương tiện này phải được tăng cường bổ sung để đỏp ứng yờu cầu cụng việc, nhất là thiết bị cụng nghệ thụng tin phục vụ yờu cầu xõy dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệụ
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
2.2.1. Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của cỏc văn phũng đăng ký đất đai ký đất đai
Mụ hỡnh tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở 1 số nước
* Mụ hỡnh đăng ký đất đai của Trung Quốc
Việc giải quyết quan hệ xó hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đỏng quan tõm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc cú một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cỏch ruộng đất, chia ruộng đất cho nụng dõn từ năm 1949, tuy nhiờn, hỡnh thức sở hữu tư nhõn về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước về đất đai đó được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX. Năm 1978, Trung Quốc đó khụi phục kinh tế tư nhõn, thừa nhận hộ nụng dõn là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nụng dõn để tổ chức sản xuất, thay cho mụ hỡnh nụng trang tập thể. Điều 10 Hiến phỏp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đú toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu Nhà nước. Đất nụng thụn và ngoại ụ thành phố, ngoài đất do phỏp luật quy định thuộc về sở hữu Nhà nước, cũn lại là sở hữu tập thể.
Hiến phỏp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cỏ nhõn sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đó được phộp chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp… tức là đó cho phộp người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đớch sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bỏn và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại cỏc thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phộp chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó đầu tư vào sử dụng đất theo đỳng mục đớch được giao (thụng thường là từ 25% trở lờn theo dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh khi lập hồ sơ xin giỏo đất). Chủ sử dụng đất nếu khụng thực hiện đỳng cỏc quy định sẽ bị thu hồi đất.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật phỏp Trung Quốc quy định, Nhà nước cú quyền và cú trỏch nhiệm xõy dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chớnh quyền theo đơn vị hành chớnh lónh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch cú tớnh tổng thể, lõu dài, chiến lược và chỉ đạo về phỏt triển kinh tế và xó hội với cỏc cụng trỡnh xõy dựng của thành phố, bao gồm cỏc nội dung chớnh:
Tớnh chất của thành phố, mục tiờu và quy mụ phỏt triển.
Tiờu chuẩn xõy dựng chủ yếu và chỉ tiờu định mức của thành phố.
Bố cục chức năng, phõn bố phõn khu và bố trớ tổng thể cỏc cụng trỡnh của đất dựng xõy dựng thành phố.
Hệ thống giao thụng tổng hợp và hệ thống sụng hồ, hệ thống cõy xanh thành phố.
Cỏc quy hoạch chuyờn ngành và quy hoạch xõy dựng trước mắt…
Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuõn thủ quy hoạch của cấp trờn và phải được cấp cú thẩm quyền phờ chuẩn mới được thi hành.
Ba là, về cụng tỏc thụng kờ, phõn loại đất đaị Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chớnh:
Đất dựng cho nụng nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nụng nghiệp bao gồm đất canh tỏc, đồng cỏ, đất nuụi trồng thuỷ sản.
Đất xõy dựng: là đất được sử dụng để xõy dựng cụng trỡnh kiến trỳc, nhà cửa đụ thị, dựng cho mục đớch cụng cộng, khai thỏc khoỏng sản, đất sử dụng trong cỏc cụng trỡnh an ninh quốc phũng.
Đất chưa sử dụng: là loại đất cũn lại khụng thuộc 2 loại đất nờu trờn. Nhà nước quy định tổng kiểm kờ đất đai 5 năm 1 lần và cú thống kờ đất đai hàng năm, việc thống kờ đất đai hàng năm được tiến hành ở cỏc cấp quản lý theo đơn vị hành chớnh từ trung ương đến địa phương, hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liờn quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất.
Bốn là, về tài chớnh đất. Ở Trung Quốc khụng cú hỡnh thức giao đất ổn định lõu dài khụng thời hạn, do đú, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện cỏc quyền, Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện phỏp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngõn sỏch đỏp ứng nhu cầu về vốn để phỏt triển.
Do đất nụng thụn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vỡ vậy để phỏt triển đụ thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp thành đất đụ thị. Ngoài việc luụn đảm bảo diện tớch đất canh tỏc để ổn định an ninh lương thực bằng biện phỏp yờu cầu bờn được giao đất phải tiến hành khai thỏc đất chưa sử dụng, bự vào đỳng với diện tớch canh tỏc bị mất đị Nhà nước Trung Quốc cũn ban hành quy định về phớ trưng dụng đất. Đú là cỏc loại chi phớ mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phớ đền bự đất, do đơn vị phải trả cho nụng dõn bị trưng dụng đất, trưng dụng đất khụng cú thu lợi thỡ khụng phải đền bự, chi phớ đền bự đầu tư đất: là phớ đền bự cho đầu tư bị tiờu hao trờn đất, tương tự phớ đền bự tài sản trờn đất ở Việt Nam, chi phớ đền bự sắp xếp lao động, và phớ đền bự sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất, chi phớ quản lý đất. Cụng tỏc giải phúng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tỏi định cư cho người bị thu hồi đất và nhờ cú biện phỏp chuyờn chớnh mạnh. Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến phỏp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đó cụng nhận quyền sở hữu tư nhõn về BĐS, cụng nhận và cú chớnh sỏch để thị trường giao dịch BĐS hoạt động hợp phỏp. Với những quy định mang tớnh cải cỏch lớn như vậy, Trung Quốc đó tạo ra được một thị trường BĐS khổng lồ. Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đỡnh ở nụng thụn chỉ được phộp sử dụng một nơi làm đất ở và khụng vượt quỏ hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành. Người dõn ở nụng thụn sau khi đó bỏn nhà hoặc cho
thuờ nhà sẽ khụng được Nhà nước cấp thờm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể khụng được phộp chuyển nhượng hoặc cho thuờ vào mục đớch phi nụng nghiệp. Tuy nhiờn, do đặc thự của quan hệ sở hữu Nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiờu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khỏ phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vỡ cơ chế xin cho, cấp, phỏt, đặc biệt là trong việc khai thỏc đất đai thành thị. Mặc dự Trung Quốc cũng đó quy định để khai thỏc đất đai thành thị buộc phải thụng qua cỏc cụng ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giỏ.
* Mụ hỡnh đăng ký đất đai của Phỏp
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật phỏp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xõm phạm và thiờng liờng, khụng ai cú quyền buộc người khỏc phải nhường quyền sở hữu của mỡnh. Ở Phỏp hiện cũn tồn tại song hành hai hỡnh thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhõn về đất đai và sở hữu Nhà nước đối với đất đai và cụng trỡnh xõy dựng cụng cộng. Tài sản cụng cộng bao gồm cả đất đai cụng cộng cú đặc điểm là khụng được mua và bỏn. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho cỏc mục đớch cụng cộng, Nhà nước cú quyền yờu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhõn nhường quyền sở hữu thụng qua chớnh sỏch bồi thường thiệt hại một cỏch cụng bằng.
Về cụng tỏc quy hoạch đụ thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhõn, vỡ vậy để phỏt triển đụ thị, ở Phỏp cụng tỏc quy hoạch đụ thị được quan tõm chỳ ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiờm ngặt. Ngay từ năm 1919, Phỏp đó ban hành Đạo luật về kế hoạch đụ thị húa cho cỏc thành phố cú từ 10.000 dõn trở lờn. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Phỏp đó ban hành cỏc Nghị định quy định cỏc quy tắc về phỏt triển đụ thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chớnh sỏch đụ thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Phỏp đó cú Luật về phõn cấp quản lý, trong đú cú sự xuất hiện của một tỏc nhõn mới rất quan trọng trong cụng tỏc quản lý của Nhà nước về quy hoạch đú là cấp xó. Cho đến nay, Luật Đụ thị ở Phỏp vẫn khụng ngừng phỏt triển, nú liờn quan đến cả quyền sở hữu tư nhõn và sự can thiệp ngày càng sõu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của cỏc cộng đồng địa phương vào cụng tỏc quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đụ thị. Nú mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thụng qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa cỏc ngành khỏc nhau như BĐS, xõy dựng và quy hoạch lónh thổ...
Về cụng tỏc quản lý Nhà nước đối với đất đai, mặc dự là quốc gia duy trỡ chế độ sở hữu tư nhõn về đất đai, nhưng cụng tỏc quản lý về đất đai của Phỏp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đú được thể hiện qua việc xõy dựng hệ thống hồ sơ địa chớnh. Hệ thống hồ sơ địa chớnh rất phỏt triển, quy củ và khoa học, mang tớnh thời sự để quản lý tài nguyờn đất đai và thụng tin lónh thổ, trong đú
thụng tin về từng thửa đất được mụ tả đầy đủ về kớch thước, vị trớ địa lý, thụng tin về tài nguyờn và lợi ớch liờn quan đến thửa đất, thực trạng phỏp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thụng tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất cú hiệu quả, đỏp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thụng tin cho hoạt động của ngõn hàng và tạo cơ sở xõy dựng hệ thống thuế đất và BĐS cụng bằng.
Như vậy cú thể núi, hầu hết cỏc quốc gia trờn thế giới, dự quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khỏc nhau, đều cú xu hướng ngày càng tăng cường vai trũ quản lý của Nhà nước đối với đất đaị Xu thế này phự hợp với sự phỏt triển ngày càng đa dạng của cỏc quan hệ kinh tế, chớnh trị theo xu thế toàn cầu hoỏ hiện naỵ Mục tiờu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyờn trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời cú những quy định phự hợp với xu thế mở cửa, phỏt triển, tạo điều kiện để phỏt triển hợp tỏc đầu tư giữa cỏc quốc gia thụng qua cỏc chế định phỏp luật thụng thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010).