nhà nước, thành phố và xã, phường; quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng các công trình; các trường hợp vi phạm và kết luận giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan. Những nội dung nhân dân tham gia ý kiến trước khi các cấp có thẩm quyền quyết định, gồm: Dự thảo kế hoạch triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư xây dựng trên địa bàn các xã, phường, thị trấn; chủ trương, hình
thức, mức đóng góp của nhân dân, các tổ chức, cơ quan, đơn vị vào việc xây
dựng các công trình phúc lợi công cộng; thủ tục liên quan đến việc cấp phép xây dựng các công trình; các biện pháp bảo đảm vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng. Hình thức tham gia ý kiến là thông qua họp cử tri, họp tổ dân phố, hòm thư góp ý và qua kênh tiếp nhận của HĐND, MTTQ, các đoàn thể nhân dân. Cùng với đó, nhân dân giám sát việc xây dựng theo giấy phép, kết quả xử lý vi
phạm trật tự xây dựng, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công… Tất cả
những hoạt động công khai minh bạch của chính quyền và sự tham gia góp ý kiến, giám sát của người dân sẽ tạo nên cơ chế quản lý phối hợp đa chiều khá hiệu quả và góp phần hạn chế đáng kể những tiêu cực trong lĩnh vực phức tạp
này là một trong những yếutố quan trọng trong quản lý trật tự xây dựng.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG XÂY DỰNG
2.2.1. Kinh nghiệm trong quản lý nhà nước về trật tự xây dựng một số quốc gia trên thế giới
2.2.1.1. Nhật Bản
Qua nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong khu vực và trên thế
giới cho thấy các nước đều coi quy hoạch đô thị là công cụ quan trọng để quản lý
và phát triển đô thị. Nhiều nước có luật riêng về quy hoạch đô thị. Trong số đó,
Nhật Bản có nhiều quy định phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay. Đây là mô hình cần học tập.
Tại Nhật, quy hoạch được xem là một chương trình quảng bá xúc tiến đầu tư lên sau khi được hoàn chỉnh, sẽ được công bố rộng rãi, đặc biệt về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch hạ tầng cơ sở để các nhà đầu tư và nhân dân tham gia thực
hiện. Điểm đặc biệt nhất trong luật quy hoạch đô thị Nhật Bản là trong các
chương trình đầu tư phát triển đô thị, luật quy định tối thiểu 40% dự án phải ưu
Để bản quy hoạch được thông qua, quy hoạch cần lấy ý kiến cộng đồng rất
nhiều lần, đảm bảo 70% tự nguyện chấp thuận. Quy hoạch sau khi nhận được sự
đồng thuận sẽ được chuyển tải thành các quy định gọi là chính sách phát triển đô thị được chính quyền đô thị phê duyệt, đây là công cụ pháp lý mang tính bắt
buộc, có tính pháp lý cao tương đương một văn bản dưới luật.
Một bản quy hoạch được phê duyệt sẽ trở thành công cụ chính thức để thực hiện quy hoạch. Bản chính thức được thông báo và quảng bá rộng rãi đến từng
người dân và có hiệu lực từ ngày được chính thức công bố. Sau khi các đồ án
quy hoạch được phê duyệt thực hiện, các dự án này đều do chính quyền thành phố, chính quyền địa phương đảm nhiệm. Các dự án do Bộ Xây dựng, đất đai, Giao thông và Du lịch phê duyệt hoặc thẩm định trình chính phủ phê duyệt, tỉnh
sẽ tiến hành triển khai thực hiện quyhoạch.
Quy hoạch đô thị của Nhật bản có 3 sản phẩm chính: một là quy hoạch sử dụng đất, hai là quy hoạch hạ tầng và ba là danh mục các dự án phát triển. Trong
đó, quy hoạch các quận, huyện là tối quan trọng trong quản lý phát triển đô thị.
Tại đây, quy hoạch được lập có nội dung chủ yếu liên quan đến thiết kế kỹ thuật
đô thị, hướng tới việc đưa ra những nguyên tắc và hướng dẫn xây dựng đô thị
cũng như giữ gìn đặc trưng cho từng khu vực đô thị.
Dự án góp phần chính xác hóa các bản quy hoạch chung đô thị, trên nền
tảng các dự án được xác định theo thứ tự ưu tiên, việc lập dự án khả thi đượctiến
hành. Các dự án phát triển đô thị gồm: dự án phát triển các khu vực dân cư đô
thị và các dự án xây dựngcơ sở hạ tầng như đường sá, các công trình hạ tầng kỹ
thuật… tùy theo từng trường hợp cụ thể có thể giao cho các đối tác có đủ tiềm
lực về tài chính và chuyên môn khác nhau thực hiện.
Trong các khu vực lập dự án, việc cấp giấy phép chuyển đổi chức năng sử
dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng tới việc xây dựng công trình kiến trúc đều
được coi trọng. Để hạn chế tình trạng sử dụng đất thiếu kiểm soát, việc cấp phép đầu tư cho tư nhân được khống chế rất nghiêm ngặt thông qua việc đánh thuế chuyển nhượng, thừa kế,... rất cao. Bên cạnh đó, các khu vực đã lập dự án khả thi (quy hoạch 1/500) thì ngay lập tức được chuyển tải thành quy chế với các quy định về sử dụng đất mang tính bắt buộc (quy định cứng). Các quy định về thiết kế
kỹ thuật đô thị thì cho phép mềmdẻo hơn trên cơ sở tuân thủ luật tiêu chuẩn quy
Chính quyền đô thị địa phương triển khai các hạng mục trong quy hoạch được duyệt phù hợp với phân công về quản lý nhà nước. Các cơ sở hạ tầng như đường sá với ít nhất 4 làn xe, các dự án cải tạo nâng cấp các khu dân cư đô thị có quy mô ít nhất 50 ha do cấp tỉnh quản lý thực hiện. Các dự án được thực hiện trên có sở có đồng thuận của nhà nước (Bộ Xây dựng, đất đai, Giao thông, Du lịch) và chính quyền địa phương. Các đơn vị tham gian thực hiện dự án có thể là các tổ chức nhà nước, các công ty tư nhân và các công ty cổ phần đăng ký thực hiện.
2.2.1.2. Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia có tốc đô thị hóa lớn nhất thế giới hiện nay, là quốc
gia liền kề và có nhiều nét tương đồng về phát triển giống với Việt Nam. Cũng
như các nước khác đã từng trải qua quá trình ñô thị hóa nhanh, việc xây dựng
phát triển các đô thị lớn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở do sự phát triển kinh tế,
bùng nổ dân số và sự di dân từ nông thôn ra thành thị, làm cho Trung Quốc là nơi
tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dân cư lớn nhất thế giới trong vòng vài thập kỷ trở lại đây. Trung Quốc đã gặp phải khó khăn trong việc kiểm soát
phát triển đô thị, trong đó có vấn đề vi phạm trật tự xây dựng ñô thị. Để hạn chế
thấp nhất việc vi phạm trật tự xây dựng đô thị, Trung Quốc đã xác định đầu tiền là phải làm tốt công tác quy hoạch xây dựng. Vì vậy Luật Quy hoạch đô thị
Trung Quốc được ban hành ngày 26/12/1989, gồm 06 chương và 46 điều, đến
năm 2008, Trung Quốc sửa đổi và ban hành Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn cơ bản dựa trên Luật Quy hoạch đô thị 1989 có bổ sung về quy hoạch phát
triển nông thôn và các mối quan hệ.
Nội dung chủ yếu đưa các nguyên tắc quy hoạch và quản lý phát triển đô
thị. Luật quy hoạch đô thị Trung Quốc quy định một số vấn đề về: Lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý, thực hiện quy hoạch; quy định 02 bước lập quy hoạch:
quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết; nội dung cơ bản của đồ án quy hoạch
chung và quy hoạchchi tiết; một số định hướng, quy định đối với đô thị mới và
cải tạo đô thị cũ; thông báo, công bố quy hoạch sau khi được phê duyệt; các yêu
cầu về tính thống nhất và ràng buộc giữa đồ án quy hoạch các cấp và dự án; các
yêu cầu về chủ đầu tư, giấy phép xây dựng; thời gian trả lời, trách nhiệm của các
cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch... Trong đó chính phủ tập trung quy hoạch các thành phố, khu dân cư theo hướng thân thiện môi trường, tiết kiệm năng
sang hướng xây dựng nhà ở xã hội, thương mại, từ đó có thể tập trung huy động
tài chính đô thị để xây dựng đô thị văn minh, hiện đại, tạo cảnh quan cho đô thị
cũng như hạn chế việc vi phạm xây dựng do thiếu quy hoạch và xây dựng tự
phát như giai đoạn bắt đầu đô thị hóa của thập niên những năm 80 khi Trung
Quốc bắt đầu thời kỳ đổi mới kinh tế (Quốc hội, 2012).
Còn về cấp giấy phép xây dựng, Luật Xây dựng Trung Quốc quy định rất
chặt chẽ về điều kiện cấp phép xây dựng, hầu như phải đủ các điều kiện để khởi
công thì công trình mới được cấp giấy phép xây dựng như giấy tờ về đất, thiết
kế được duyệt, có mặt bằng xây dựng sạch, đã có hợp đồng với nhà thầu, thu xếp
được vốn, có các biện pháp bảo đảm an toàn,... Do đó ít có tình trạng tiến độ
công trình kéo dài, nợ đọng trong đầu tư xây dựng, tranh chấp hợp đồng …
2.2.1.3. Singapore
Đầu những năm 1960, Singapore là đô thị có điều kiện kinh tế - xã hội gần
tương đồng với thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Một phần tư dân số đô thị chui
rúc trong những khu vùng ven lụp xụp bẩn thỉu, trong khi 250.000 người khác
nhồi nhét trong những khu nhà phố kiêm cửa hiệu ọp ẹp ở những khu ở cũ của thành phố, thiếu thốn hệ thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình
công cộng. Trong khi tình hình xây dựng tự phát, thiếu quy hoạch ñồng bộ diễn
ra tràn lan (Lê Tùng Lâm, 2008).
Cho đến ngày nay, Singapore đã giải quyết được vấn đề nhà ở và đang trên
con đường cải thiện sâu sắc chất lượng khu ở để phục vụ mục tiêu phát triển thành một trong những nền kinh tế hàng đầu thế giới. Kinh nghiệm của Singapore rất đáng tìm hiểu để giải quyết đồng thời việc kiểm soát phát đô thị vừa đáp ứng nhu cầu về nhà ở trên quốc đảo đất chật, người đông.
Bài toán về nhà ở xã hội tại Singapore song hành với sự phát triển kinh tế của quốc đảo non trẻ này, phản ánh cuộc sống của con người sống trong những khu nhà đó. Trong phạm vi vấn đề tăng trưởng và biến đổi, cơ quan quản lý về nhà ở đầu tiên của Singapore, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (Housing &
Development Board - HDB), đã biến chuyển từ một cơ quan chỉ đơn thuần cung cấp mái nhà che trên đầu cho những cư dân khu ổ chuột thành cơ quan thiết kế và xây dựng những căn nhà đẹp và tiện nghi cho khoảng 85% dân số quốc đảo. Ủy
ban Nhà ở và Phát triển HDB đã xác định các vấn đề cần giải quyết như sau:
- Tránh sự chia nhỏ manh mún các lô đất.
- Giải quyết vấn đề thiếu hụt các không gian mở công cộng để phục vụ nhu
cầu giải trí và các tiện ích công cộng cho người dân.
Giải quyết vấn đề bảo trì duy tu các công trình công cộng và tiện ích cộng
đồng Từ đó, họ đặt ra mục tiêu quy hoạch như sau:
- Khuyến khích sử dụng tiết kiệm quỹđất.
- Bảo vệ và phát triển những không gian xanh và không gian trống cho họat
động giải trí, đặc biệt nằm trong các khu ở.
- Bảo đảm việc duy trì phù hợp những công trình và tiện ích công cộng tại
các khu nhà ở, khu chung cư và công trình cao tầng.
Ngoài ba mục tiêu chính nêu trên, Ủy ban HDB còn đặt ra mục tiêu cung cấp nhà ở giá rẻ cho giới thu nhập trung bình, những người không đủ điều kiện được cấp nhà ở xã hội, nhưng đồng thời cũng không có khả năng mua đất hay
biệt thự riêng.
Từ đó Singapore đã đưa ra định hướng và nguyên tắc quy hoạch:
Nhằm hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng đô thị bừa bãi, và nhằm khuyến khích nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất, nguyên tắc đầu tiên cho thấy có thể tăng mật độ cư trú lên đến tối đa gấp đôi so với mật độ tối đa trong bản Quy hoạch tổng thể. Đây là nguyên tắc chủ đạo ảnh hưởng tới định hướng
phát triển nhàở tại Singapore.
- Để đạt được mục tiêu thứ hai là phát triển không gian xanh, nguyên tắc
thứ hai giới hạn mật độ xây dựng nhằm cho phép tạo không gian trống và thiết kế
đôthị.
- Mục tiêu thứ ba đạt được bằng những quy định để sự phát triển phải phù
hợp và thích ứng với các giai tầng cư dân sinh sống trong khu ở, sao cho mỗi đơn vị ở đều có diện tích không gian trống và các công trình tiện ích công cộng thiết yếu.