giấy chứng nhận quyền sử đụng đất thì người sử dụng đất sẽ nhanh chóng thực hiện việc đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, khi
người dân hiểu rõ vềcơ quan và quy trình, thủ tục cấp gấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì việc làm hồsơ giấy tờ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đầy đủ, ít sai sót từ đó giảm thời gian, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn.
2.1.6.6. Nguồn gốc sử dụng đất
Nguồn gốc sử dụng đất là căn cứ quan trọng để có thể tiến hành xác định loại đất, diện tích đất ở nhằm cấp giấy chứng nhận QSD đất ở cho các hộ
dân.Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất cần tiến hành kịp thời, chính xác, khách quan nhằm cấp giấy chứng nhận QSD đất đúng diện tích, đúng đối tượng, tránh xảy ra các vụ việc tranh chấp kiện tụng kéo dài.
2.2. THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Kinh nghiệm của Australia
Đăng ký quyền (hệ thống Toren) Tại Australia việc đăng ký bản đồ số do
các cơ quan chính phủcác đang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Gồm các đơn vị:
Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ
thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổđăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và
các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải
đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không
còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở
hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan cấp GCNQSD đất của Bang Victoria
Hệ thống cấp giấy GCNQSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ
quan cấp GCNQSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan cấp GCNQSD đất Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký
quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất;
Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang
Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc cấp GCNQSD đất do Cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệtài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Cấp GCNQSD đất. Hệ thống Torrens được đưa vào theo Luật bất động sản năm 1863. Từ thời điểm này tất cảđất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ cấp GCNQSD đất của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng
đóng tập, hồsơ mới thiết kếdưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồsơ cũ sang
hồsơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có
thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồsơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồsơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình cấp GCNQSD đất
đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay
thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống
Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001
mục lục tên chủmua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tựđộng (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.1.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch
chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là
cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 của Pháp là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả
những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử
dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản. Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng cấp giấy CN QSD đất hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do
Công chứng viên lập Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký vềsau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp
của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sởdĩ phải đặt ra nguyên tắc này là
vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khảnăng tái
lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó.
Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền vềsau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng,
văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp
nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký
kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người
đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên (Nguyễn
Văn Chiến, 2006).
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồsơ địa chính. Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất
động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồđịa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội
dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…). Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của
nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia
lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.1.3. Thụy Điển
Cấp giấy CNQSD đất được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã
trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng
vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng
ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất
động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ
thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National
Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác
nhau. Ngoài ra còn có một sốVăn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Đoàn Văn Tuấn,1999).
Cơ quan cấp giấy CN QSD đất trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng cấp giấy CN QSD đất trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ
liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộthông tin đăng ký bất động sản và cấp giấy CNQSD đất. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án. Hệ thống địa chính ThuỵĐiển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về
một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ
thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chếđộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau.
Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí.
Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in (Trích bở Đoàn Văn Tuấn, 1999). Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan cấp giấy CN QSD đất thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.2. Kinh nghiệm của việt nam về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất