2.3.1.1. Trước khi c u t Đất đai
Trước khi cú Luật đất đai đầu tiờn năm 1988, cụng tỏc ĐKĐĐ được thực hiện theo Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chớnh phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kờ ruộng đất”. Kết quả đó lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nụng nghiệp và một phần diện tớch đất thuộc khu dõn cư nụng thụn.
2.3.1.2. Giai đoạn từ khi cú Luật Đất đai 1988 đến 1993
Trong Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền giao đất, cho phộp chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đớch sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp phỏp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhõn dõn quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xó, phường và
UBND xó thuộc huyện lập, giữ sổ địa chớnh, vào sổ địa chớnh cho người SDĐ và tự mỡnh đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chớnh” (Quốc Hội, 1988).
Tổng cục Quản lý ruộng đất đó ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thụng tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đó tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” (Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1989). Thời kỳ này do đất đai ớt biến động, Nhà nước nghiờm cấm việc mua, bỏn, lấn, chiếm đất đai, phỏt canh thu tụ dưới mọi hỡnh thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nờn hoạt động đăng ký đất đai ớt phức tạp.
2.3.1.3. Từ khi cú Lu t Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Trong Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chớnh, quản lý cỏc hợp đồng sử dụng đất, thống kờ, kiểm kờ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người đang sử dụng đất tại xó, phường, thị trấn nào thỡ đăng ký tại xó, phường, thị trấn đú, Ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chớnh, đăng ký vào sổ địa chớnh đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc hội, 1993).
Giai đoạn này đỏnh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vỡ vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được phỏp luật thừa nhận là loại hàng hoỏ nhưng trờn thực tế, thị trường này cú nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất trỏi phỏp luật xảy ra thường xuyờn, đặc biệt là khu vực đất đụ thị, đất ở nụng thụn thụng qua việc mua bỏn, chuyển nhượng bất hợp phỏp khụng thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đó chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đũi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của cỏc nước trong khu vực và thế giới do đú một số điều Luật đất đai khụng cũn phự hợp với thực tế vỡ vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoỏ X ngày 29/06/2001 đó thụng qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm 1993 (cú hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001). Luật này tiếp tục hoàn thiện và phỏt triển cỏc quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993. Cụng tỏc đăng ký đất đai bắt đầu cú chuyển biến tốt hơn, chớnh quyền cỏc cấp ở địa phương đó nhận thức được rừ hơn vai trũ và tầm quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất đai trong cụng tỏc quản lý đất đai, từ đú tỡm cỏc giải phỏp khắc phục khú khăn và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mỡnh (Quốc hội, 2001).
2.3.1.4. Từ khi cú Lu t Đất đai năm 2003 đến năm 2013
Năm 2003, để đỏp ứng được yờu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai 2003 đó được Quốc hội thụng qua ngày 26/11/2003 và cú hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004. Luật dành riờng một chương quy định cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương chõm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp phỏp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mỡnh.
Hệ thống Đăng ký đất đai cú hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn;
+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quỏ trỡnh sử dụng do thay đổi diện tớch (tỏch, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp...), do thay đổi mục đớch sử dụng, do thay đổi quyền và cỏc hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương cú VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ cụng thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chớnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chớnh, phục vụ người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ. Cụ thể thụng tư liờn tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 15 thỏng 03 năm 2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biờn chế và cơ chế tài chớnh của Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
2.3.1.5. Từ khi cú Lu t Đất đai năm 2013 đến nay
Để đỏp ứng tỡnh hỡnh mới phự hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ cụng tỏc quản lý và sử dụng đất đai một cỏch chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013. Luật cựng với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đó cú một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ. Cụ thể:
- Về phạm vi và mục đớch đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất là việc kờ khai và ghi nhận tỡnh trạng phỏp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chớnh”;
+ Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thỡ theo yờu cầu của chủ sở hữu (Điều 5, điều 8, Luật Đất đai 2013);
+ Bổ sung cỏc quy định về hỡnh thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chớnh dạng số và giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký điện tử như trờn giấy (Điều 95, điều 96, Luật Đất đai 2013);
+ Bổ sung cỏc trường hợp đăng ký biến động, quy định xỏc định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95);
+ Sửa đổi, bổ sung những trường hợp khụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đõy là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay tờn gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ như theo quy định của Luật Đất đai 2003. Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trờn cơ sở VPĐK 2 cấp hiện cú trực thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi trường hoặc tổ chức lại trờn cơ sở hợp nhất cỏc VPĐKQSDĐ cỏc cấp. Tổ chức bộ mỏy: Cú chi nhỏnh tại cỏc quận, huyện, thị xó, thành phố thuộc tỉnh. Chức năng nhiệm vụ của chi nhỏnh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐK đất đai theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất đai thỡ VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đó được giao.
- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đó cú GCN mà khi thực hiện cỏc quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN: Địa phương đó thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thỡ Sở Tài nguyờn và Mụi trường cấp GCN cho cỏc đối tượng. Địa phương chưa thành lập VPĐK đất đai thỡ: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Sở TN-MT cấp đối tượng cũn lại.
- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: khụng quỏ 30 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: khụng quỏ 20 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký biến động khụng quỏ 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi GCN khụng quỏ 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao đất để quản lý khụng quỏ 20 ngày (trước đõy khụng quy định); …