2.3.2.1. Chủ trương, chớnh sỏch của Đảng và Nhà nước về cải cỏch hành chớnh
Trong Chương trỡnh tổng thể cải cỏch hành chớnh nhà nước giai đoạn 2011 - 2020, Chớnh phủ đó xỏc định đất đai là một trong những lĩnh vực trọng tõm cần tập trung thực hiện cải cỏch thủ tục hành chớnh.
Thực hiện chương trỡnh của Chớnh phủ, để cải cỏch thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực đất đai, trong thời gian qua, Tổng cục Quản lý đất đai đó triển khai nhiều nhiệm vụ và cỏc giải phỏp tớch cực đạt được hiệu quả cao.
Sau một năm thực hiện chỉ đạo của Chớnh phủ, nhiều cơ quan, đơn vị, địa phương đó thực hiện tốt cụng tỏc cải cỏch thủ tục hành chớnh về lĩnh vực này. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường đó cắt giảm 30 thủ tục về đất đai đối với nơi đó thành lập Văn phũng đăng ký đất đai. Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Hà Nam đó chỉ đạo rỳt ngắn thời gian làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đó giảm từ một phần ba đến một phần hai thời gian so với trước đõy. Hà Nội là một trong số cỏc địa phương thành lập Văn phũng Đăng ký đất đai một cấp sớm nhất, trực tiếp ký cấp sổ đỏ luụn thay vỡ chuyển về UBND cỏc quận, huyện ký (hai cấp) như trước đõy. Nhiều địa phương khỏc cũng đó tớch cực cải cỏch cỏc thủ tục hành chớnh liờn quan thực hiện quyền và lợi ớch của mỡnh theo quy định của phỏp luật.
Tuy nhiờn, bờn cạnh những việc đó làm được, hiện cũn nhiều tồn tại liờn quan đến thủ tục nhà, đất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa của cỏc cơ quan, đơn vị, địa phương, nhất là những bất cập trong việc cấp sổ đỏ đối với cỏc hộ dõn mua nhà chung cư tại cỏc thành phố lớn. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường cũng đó thừa nhận, hiện nay cụng tỏc cải cỏch thủ tục hành chớnh thuộc phạm vi, chức năng quản lý vẫn cũn hạn chế, kết quả giải quyết cũn thấp. Cụ thể, việc cụng bố thủ tục hành chớnh của địa phương cũn chậm so với chỉ đạo, hiện cũn 22 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành bộ thủ tục hành chớnh về đất đai và cả nước vẫn cũn hơn 40 tỉnh, thành phố chưa đưa Văn phũng đăng ký đất đai một cấp đi vào hoạt động.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, nhiều thủ tục hành chớnh về đất đai được giảm thời gian thực hiện so với trước. Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chớnh phủ đó quy định cụ thể, chi tiết về trỏch nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và cụng trỡnh đó xõy dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bỏn nhà ở của chủ đầu tư. Trong đú, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước đõy cú những quy định gõy ỏch tắc trong quỏ trỡnh cấp sổ đỏ nay đó được cải cỏch thủ tục đơn giản, nhanh chúng phự hợp với thực tiễn phỏt triển kinh tế - xó hội…
Mục tiờu của cải cỏch thủ tục hành chớnh khụng phải là bỏ vai trũ quản lý nhà nước mà cải cỏch là để quản lý tốt, cụng khai, minh bạch nhằm tạo thuận lợi
cho người dõn và doanh nghiệp. Do đú, theo yờu cầu của Chớnh phủ, cỏc bộ, ngành, địa phương cần tập trung rà soỏt, hoàn thiện thể chế, cơ chế, trong đú cú việc sửa đổi, bổ sung theo hướng bói bỏ những quy định khụng cần thiết, nếu giữ để quản lý thỡ phải đơn giản húa cỏc quy trỡnh, thủ tục, rỳt ngắn thời gian thực hiện. Thực hiện cụng khai, minh bạch, kịp thời cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở là trỏch nhiệm của cỏc cơ quan nhà nước nhằm quản lý hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi và bảo vệ lợi ớch chớnh đỏng của người dõn và doanh nghiệp.
2.3.2.2. Cơ sở phỏp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phũng Đăng ký đất đai
a. Phỏp luật đất đai
* Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013
- Điều 46 - Luật Đất đai 2003 quy định: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất trong cỏc trường hợp:
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này;
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất đó cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp đổi tờn, chuyển mục đớch sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc cú thay đổi đường ranh giới thửa đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản ỏn hoặc quyết định của Toà ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương cú Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ cụng thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chớnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chớnh, phục vụ người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ.
- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất:
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất thực hiện theo yờu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hỡnh thức đăng ký trờn giấy hoặc đăng ký điện tử và cú giỏ trị phỏp lý như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong cỏc trường hợp sau đõy: a. Thửa đất được giao, cho thuờ để sử dụng;
b. Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c. Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d. Nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đó được cấp Giấy chứng nhận hoặc đó đăng ký mà cú thay đổi sau đõy:
a. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phộp đổi tờn; c. Cú thay đổi về hỡnh dạng, kớch thước, diện tớch, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d. Cú thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đó đăng ký; đ. Chuyển mục đớch sử dụng đất;
e. Cú thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g. Chuyển từ hỡnh thức Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm sang hỡnh thức thuờ đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuờ; từ hỡnh thức Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất sang hỡnh thức thuờ đất; từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
h. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i. Chia tỏch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đỡnh hoặc của vợ và chồng hoặc của nhúm người sử dụng đất chung, nhúm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hũa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cụng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cỏo về đất đai, quyết định hoặc bản ỏn của Tũa ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn đó được thi hành; văn bản cụng nhận kết quả đấu giỏ quyền sử dụng đất phự hợp với phỏp luật;
l. Xỏc lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m. Cú thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đó kờ khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chớnh, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất nếu cú nhu cầu và cú đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khỏc của phỏp luật cú liờn quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thỡ người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đó cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà khụng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất thỡ người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước cú quyết định xử lý theo quy định của Chớnh phủ.
6. Cỏc trường hợp đăng ký biến động quy định tại cỏc điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thỡ trong thời hạn khụng quỏ 30 ngày, kể từ ngày cú biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thỡ thời hạn đăng ký biến động được tớnh từ ngày phõn chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chớnh (Quốc Hội, 2013).
* Cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 thỏng 10 năm 2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập cỏc chi nhỏnh của Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất tại cỏc địa bàn cần thiết; UBND huyện, thị xó, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trờn địa bàn quyết định thành lập Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phũng TN&MT. Như vậy, Nghị định đó quy định rất rừ sự phõn cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cỏch cỏc thủ tục hành chớnh về đất đai, giảm bớt những ỏch tắc trong quản lý nhà nước về đất đai. Hiện nay thay thế bằng Nghị định 43/2014/NĐ-CP (cú hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01./2017 của Chớnh Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Một số thụng tư hướng dẫn cỏc vấn đề cụ thể liờn quan VPĐKQSDĐ: + Quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biờn chế và cơ chế tài chớnh: Thụng tư liờn tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 thỏng 12 năm 2004; Thụng tư liờn tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 thỏng 03 năm 2010; Thụng tư liờn tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phũng Đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài Nguyờn và Mụi Trường;
+ Quy định về nghĩa vụ tài chớnh: Thụng tư số 30/2005/TTLT-BTC- BTNMT, ngày 18 thỏng 4 năm 2005;
+ Quy định về thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trỏch nhiệm của VPĐK, quy trỡnh thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất: Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT ngày 16 thỏng 6 năm 2005; Thụng tư liờn tịch số 03/2006/TTLT- BTP-BTNMT ngày 13 thỏng 6 năm 2006; Hiện nay đang thực hiện theo Thụng tư liờn tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất: Thụng tư 23/2014/TT-BTNMT cú hiệu lực từ ngày 05/07/2014;
+ Quy định về hồ sơ địa chớnh: Thụng tư 24/2014/TT-BTNMT (cú hiệu lực từ ngày 05/07/2014) về hồ sơ địa chớnh; Thụng tư 25/TT-BTNMT (cú hiệu lực từ
ngày 05/07/2014) về bản đồ địa chớnh; đó thay thế cho cỏc Nghị định: NĐ 181/2004/NĐ-CP, NĐ 17/2006/NĐ-CP, NĐ-84/2007/NĐ-CP, NĐ 69/2009/NĐ-CP, NĐ 88/2009/NĐ-CP;
+ Về tài chớnh đất đai: Nghị định 44/2014/NĐ-CP (cú hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định về giỏ đất, thay thế cho NĐ 188/2004/NĐ-CP và NĐ 123/2007/NĐ-CP; Nghị định 45/2014/NĐ-CP (cú hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định về thu tiền sử dụng đất thay thế cho cỏc Nghị định: NĐ 198/2004/NĐ, NĐ44/2008/NĐ-CP, NĐ120/2010/NĐ-CP; Thụng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chớnh Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 thỏng 5 năm 2014 của Chớnh phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Cỏc Quyết định của UBND thành phố Hà Nội: số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/03/2017 quy định cỏc nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và cỏc Nghị định của Chớnh phủ giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài; chuyển mục đớch sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dõn cư (khụng thuộc đất cụng) sang đất ở trờn địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 ban hành Quy định cỏc nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và cỏc Nghị định của Chớnh phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức cụng nhận quyền sử dụng đất; kớch thước, diện tớch đất ở tối thiểu được tỏch thửa cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
- Theo quy định của phỏp luật dõn sự, đất đai và nhà ở thỡ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký.
b. Bộ Luật Dõn sự 2015
Liờn quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, Bộ Luật Dõn sự 2015 quy định quyền sở hữu cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của phỏp luật (Điều 186 đến Điều 196); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 160); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 161); Cỏc quyền của người khụng phải là chủ sở hữu đối với tài sản
(Điều 163 đến Điều 170). Trờn cơ sở đú, phỏp nhõn, thể nhõn tự xỏc định quyền