Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Australia
Australia (Liên bang Úc) bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng qui chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân
đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Úc quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.Chính sách đất đai của nước Úc quy định tại nước này có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất: Đất tư nhân, đất công cộng và đất thuộc sở hữu của người thổ dân. Về danh nghĩa, đất đai thuộc về Chính phủ các Bang, các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài hoặc có thời hạn đối với mảnh đất cụ thể bao gồm cả không gian và dưới mặt đất nhưng không có quyền khai khoáng; Nhà nước có quyền thu hồi mọi mảnh đất vì mục tiêu công cộng và phải đền bù thích đáng.
Về mặt cơ cấu, ở Úc có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, công nghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp. Tuy nhiên nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ, ví dụ: nhu cầu về đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lương thực, thực phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở... Vai trò của TTBĐS thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thoả mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về bất động sản ở Úc được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau.
Đối với những khu vực có nhu cầu về đất đai phát triển cao, Nhà nước Bang thành lập tổ chức phát triển quỹ đất dưới dạng mô hình Công ty đất đai. Đây là công ty nhà nước có chức năng tìm kiếm quỹ đất, đầu tư phát triển rồi đưa quỹ đất vào TTBĐS thông qua các phương thức:
- Công ty tự phát triển đất rồi bán;
- Nhà nước giao đất cho công ty quản lý, phát triển đất đai rồi bán nền; - Hợp tác, liên doanh với các công ty khác trong các hoạt động phát triển đất đai, xây dựng nhà rồi bán.
Những công ty này ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường (nhà nước giao đất cho công ty quản lý, phát triển rồi bán), còn tham gia TTBĐS với tư cách vừa mua, vừa bán; công ty này trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường;
Chế độ dự trữ và phát triển đất đai là một cách làm mới, là yêu cầu khách quan của việc cải cách chế độ đất đai. Mỹ và nhiều nước Châu Âu gọi cơ chế dự trữ
đất đai này "ngân hàng đất đai" (land bank). Ở các nước Âu Mỹ "ngân hàng đất đai" phát triển tương đối sớm, đều có lịch sử mấy chục năm, thậm chí trên 100 năm.
Hệ thống pháp luật về đất đai ở Úc rất phức tạp, có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư phát triển đất đai. Tất cả các bang của Úc đều cho phép phân chia hợp pháp theo chiều ngang hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên một mảnh đất. Pháp luật luôn được thay đổi để đáp ứng các nhu cầu của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới. Gần đây, Úc đã cấp phép chủ sở hữu đất đai cho các làng xã, cộng đồng. Bên cạnh đó cũng có các quy định của pháp luật về việc bán, thế chấp đất đai, quy hoạch và dịch vụ của chính quyền địa phương hỗ trợ việc chiếm giữ và phát triển đất đai. Trong khối lượng đồ sộ về chính sách pháp luật của nước Úc thì Luật Thu hồi đất có ảnh hưởng trực tiếp đến việc phát triển đất đai, theo Luật này có hai hình thức thu hồi đất, đó là:
- Thu hồi tự nguyện: Úc là nước có nền kinh tế thị trường nên việc thu hồi đất tự nguyện đối với loại đất sử dụng cho mục đích công cộng và một bên tham gia thỏa thuận là Nhà nước thì việc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất bị thu hồi và người thu hồi sẽ thỏa thuận giá giá đền bù trên tinh thần đồng thuận và thị trường; không bên nào có quyền hơn bên nào, không có sự áp đạt giữa các bên.
- Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước có quyền chiếm đoạt vì các mục đích công cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nước. Thông thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán; quá trình đàm phán thu hồi diễn ra như sau:
Nhà nước cung cấp cho các chủ đất một văn kiện trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng. Văn bản này gồm các nội dụng chính như: Cơ quan muốn thu hồi đất; miêu tả chi tiết mảnh đất; nêu rõ mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi; và giải thích tại sao mảnh đất đó là phù hợp với mục tiên công đó. Chủ sở hữu của mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét lại vấn đề này nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng, chủ sở hữu có thể yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài này không thể xem xét được tính đúng đắn của quyết định của Chính phủ những cơ quan trọng tài có thể xem xét các vấn đề liên quan khác.
Nhà nước phải thông báo cho thị trường về quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất
của Chính phủ, sau đó Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí, chủ sở hữu được nhận thông báo khuyên tiến hành các thủ tục tiến hành bồi thường. Chủ đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 06 tháng, sau khi đã có quyết định thu hồi. Ngay sau khi có quyết định thu hồi, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường. Các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường bao gồm như: Chi phí di chuyển và tái định cư. Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá trị thị trường. Theo quy định, giá trị thường của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng tiền cho lợi ích đó, nếu nó được bán bởi một người muốn mua bán nhưng không rất cần bán và được mua bởi một người mua muốn mua nhưng không rất cần mua (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
2.2.2. Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm phía Nam của Bán đảo Triều Tiên, có diện tích 99,392 km2. Năm 2005, dân số của Hàn Quốc là 48,29 triệu người, với mật độ dân số khoảng 470 người/km2 và được coi là quốc gia đất chật người đông. Riêng Thành phố Seoul có khoảng 10 triệu dân. Hàn Quốc xuất phát điểm là đất nước nghèo, bị chiến tranh phá hoại, bị chia cắt và đất nước luôn trong tình trạng sẵn sàng với chiến tranh, hiện nay Hàn Quốc là một quốc gia có nền kinh tế thị trường trong đó Nhà nước đóng vai trò quan trọng.
Chính sách đất đai trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay chủ yếu tập trung vào các nội dung mở rộng nhu cầu thị trường, quản lý đất đai theo quy hoạch và theo hướng thân thiện với môi trường. Ngoài ra còn một số chính sách pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của Hàn Quốc là: Luật Thu hồi đất và Bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng, Luật Chuyển nhượng, Luật Bảo vệ đất công, Luật Dịch vụ Môi giới bất động sản, Luật Quản lý và Phát triển bất động sản, Luật Đất đai cho người nước ngoài, Luật Định giá bất động sản và Thẩm định giá bất động sản, Luật Khuyến khích phát triển quỹ đất. Luật pháp của Hàn Quốc quy định đất đai của Hàn Quốc được chia thành bốn nhóm chính gồm đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp và đất bảo tồn thiên nhiên. Hàn Quốc có 03 loại hình thức sở hữu đất đai, đó là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu nhưng Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do nhà nước thực hiện, ... và khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, chủ sở hữu đất đai được bồi thường; việc tạo lập
quỹ đất tại Hàn Quốc được thực hiện thông qua hai hình thức, đó là là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và thực hiện thu hồi đất theo Luật Thu hồi và Bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
- Nguyên tắc bồi thường về đất đai và tài sản trên đất được thực hiện theo sáu nguyên tắc chính sau:
1/ Người thực hiện dự án có trách nhiệm thực hiện bồi thường thiệt cho chủ sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất;
2/ Trước khi khởi công thực hiện dự án đầu tư phải hoàn thành việc bồi thường cho từng chủ sở hữu;
3/ Phương thức bồi thường chủ yếu được thanh toán bằng tiền mặt, trừ khi có quy định cụ thể khác;
4/ Việc bồi thường thiệt hại được thực hiện thỏa thuận riêng rẽ đối với từng chủ sở hữu;
5/ Các khoản thanh toán bồi thường được thực hiện toàn bộ một lần;
6/ Sau khi hoàn thành thỏa thuận và thanh toán bồi thường, nếu có phát sinh lợi ích sẽ không được xem xét lại.
- Các khoản bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được gồm:
1/ Bồi thường về tài sản: đất đai, công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất hợp pháp;
2/ Bồi thường thiệt hại về sản xuất, kinh doanh;
3/ Hỗ trợ di dời, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định việc làm...;
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Hàn Quốc thực hiện rất nghiêm theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất dùng vào mục đích chỉnh trang, phát triển khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp phải được duyệt trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất cung cấp cho các nhà đầu tư phải là quỹ đất sạch thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất. Pháp luật ở Hàn Quốc rất quan tâm đến việc phát triển quỹ đất của nhà nước để phát triển và cung cấp, phục vụ cho các mục tiêu phát triển xã hội; thực hiện nhiệm vụ này nhà nước giao cho Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (Tổng Công ty) đảm nhiệm.
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sát nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) có mục tiêu là ổn định đời sống và nhà ở của người dân
và sử dụng đất hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Sau khi sát nhập Tổng Công ty là doanh nghiệp nhà nước hạch toán độc lập, trực thuộc Bộ Đất đai, giao thông và Hải dương, có vốn chủ sở hữu thuộc nhà nước, trở thành tập đoàn xây dựng phát triển đô thị và nhà ở lớn nhất Hàn Quốc, cung cấp các dịch vụ về đất đai và nhà ở hàng đầu ở Hàn Quốc. Tổng Công ty có nhiệm vụ thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng mới và cải tạo các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng; xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý; đầu tư xây dựng, cải tạo và kinh doanh các công trình cơ sở hạ tầng ký thuật, xã hội và nhà ở phục vụ mục tiêu phát triển đất nước; bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của quốc gia;... Tính đến thời điểm hiện nay, Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó lực lượng ký sư là 3.855 (chiếm 57,5%).
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại Seoul và có 15 chi nhánh tại các địa phương. Trong quá trình hoạt động, Tổng Công ty đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam.
Do Tổng công ty thành lập sớm, có lộ trình từng bước, nên đến năm 2009 vốn đã lên đến 33,3 tỷ USD. Vốn cho các hoạt động của Tổng công ty (như thực hiện bồi thường, thu hồi đất...) được vay ngân hàng theo chỉ định của Chính phủ.
Tổng Công ty có nhiệm vụ: phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng mới và cải tạo các đô thị, mạng lưới đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, đầu tư xây dựng, cải tạo và kinh doanh các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội và nhà ở phục vụ các mục tiêu phát triển đất nước, bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của quốc gia, ... Hiện nay, Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó kỹ sư là 3.855 người (57,5%), trụ sở chính tại Seoul và có 15 chi nhánh tại các địa phương. Tổng Công ty đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia (trong đó có Việt Nam).
Từ năm 2009 đến nay, Tổng Công ty đã và đang thực hiện 516 dự án phát triển đô thị và khu dân cư; 97 dự án phát triển công nghiệp, dự án phát triển nhà (trong đó xây dựng 1.218.000 nhà ở xã hội cho thuê; 1.136.000 nhà ở để bán và quản lý 549.000 nhà ở xã hội cho thuê). Trong thực hiện các dự án, Tổng Công ty được tiến hành và thực hiện từ khâu quy hoạch đến bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng thực hiện các dự án và cung ứng sản phẩm đã đầu tư xây dựng gồm: xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch chi tiết), thiết kế xây dựng, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án, tổ chức thực hiện
bồi thường giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật – xã hội, nhà ở, khu thương mại, trường học và thực hiện giao, bán đất, công trình hạ tầng kỹ thuật – xã hội và nhà ở cho các đơn vị, tổ chức, cá nhân quản lý và sử dụng. Do thực hiện toàn bộ quy trình từ khâu lập quy hoạch, lập dự án đến khâu thực hiện đầu tư xây dựng thực hiện dự án và cung ứng đất, công trình sản phẩm dự án đến người quản lý sử dụng nên các dự án khu đô thị, khu dân cư, công trình do Tổng Công ty thực hiện được chỉ đạo thống nhất, tổ chức thực hiện đồng bộ, không bị chia cắt manh mún và có hiệu quả kinh tế cao (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
2.2.3. Trung Quốc
Theo số liệu thống kê năm 2008, Trung Quốc có tổng diện tích đất nông nghiệp 65.691,8 ha, chiếm 69,1%; đất phi nông nghiệp 3.298,9 ha, chiếm 3,5 %; đất chưa sử dụng và đất khác chiếm 26.078,6 ha, chiếm 27,4%. (J.Wang et al., 2012).
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Quản lý đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị, thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây