Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Công tác phát triển quỹ đất ở Việt Nam
2.3.4. Hình thức phát triển quỹ đất
Pháp luật về đất đai kể từ năm 2003 đã cho phép hai chủ thể được tham gia thực hiện việc phát triển quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, đó là Nhà nước và Nhà đầu tư nói chung.
2.3.4.1. Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Việc thu hồi đất để tạo ra quỹ đất sạch thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 16 và Điều 118 Luật Đất đai 2013. Theo đó thì có 03 trường hợp Nhà nước tổ chức thu hồi đất là: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; Thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất.
Với hình thức này, việc bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Về trình tự thực hiện thu hồi thì tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, nguồn đất cung cấp cho việc phát triển quỹ đất mà có các trình tự khác nhau. Ví dụ như đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, trình tự gồm năm bước, từ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đến xét duyệt, ban hành quyết định thu hồi đất, quản lý, sử dụng quỹ đất đã tạo được. Trong khi đối với trường hợp nguồn đất cung cấp cho việc phát triển quỹ đất là đất do vi phạm pháp luật đất đai hoặc người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì trình tự chỉ còn ba bước. Tuy nhiên, cho dù trình tự phát triển quỹ đất theo hình thức Nhà nước thu hồi đất là rất khác nhau nhưng trong quá trình phát triển quỹ đất việc Nhà nước ra quyết định thu hồi đất là một việc bắt buộc phải thực hiện. Sau đó đơn vị được giao thực hiện nhiệm vụ phát triển quỹ đất có trách nhiệm xác định mức thiệt hại của người sử dụng đất để thực hiện phương án chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có). Quỹ đất đã tạo lập được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.
2.3.4.2. Tự thỏa thuận giữa chủ sử dụng đất và chủ đầu tư
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Bảng 2.1. Diện tích đất được tạo lập theo hình thức thỏa thuận STT Tỉnh/Thành phố Diện tích(ha) STT Tỉnh/Thành phố Diện tích
(ha)
1. Hòa Bình 499 10. Thanh Hóa 496
2. Điện Biên 3.702 11. Tây Ninh 69
3. Sơn La 40 12. Đồng Nai 1.555
4. Hà Giang 13.698 13. Bình Dương 12.339
5. Tuyên Quang 24 14. Long An 3.888,4
6. Phú Thọ 1.402 15. Hồ Chí Minh 372
7. Quảng Ninh 21.335 16. Đắk Nông 70
8. Bắc Ninh 261 17. Gia Lai 5.769
9. Nam Định 184 18. Ninh Bình 81
Tổng số 65.784,4
Đến pháp luật đất đai năm 2013, chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt và công bố, trên địa bàn triển khai dự án không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, đại bàn khuyến khích đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Trừ trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, đến pháp luật đất đai năm 2013 việc nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất có quy định chặt chẽ hơn, tránh hiện tượng nhận chuyển nhượng tràn lan, lãng phí tài nguyên đất đai.