Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 –
4.4.1. Đánh giá chung
Căn cứ kết quả công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong giai đoạn 2011 – 2015 và Phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) đã được UBND tỉnh Yên Bái phê duyệt tại Quyết định số 1946/QĐ-UBND ngày 22/11/2010 ta có thể thấy trong giai đoạn này, công tác phát triển quỹ đất được thực hiện theo đúng định hướng đề ra.
Với việc phát triển quỹ đất phục vụ vào nhiều mục đích khác nhau, chú trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng trước, thu hút đầu tư bằng những chính sách đặc thù và những lợi thế về tài nguyên sẵn có, thành phố Yên Bái đã đạt được những thành tựu nhất định bằng việc hạ tầng kỹ thuật được đầu tư hoàn thiện với dự án đường tránh ngập, cao tốc Nội Bài – Lào Cai; hạ tầng xã hội được nâng cấp, xây dựng, mở rộng đủ đáp ứng nhu cầu của nhân dân; Công nghiệp phát triển mạnh với 02 khu công nghiệp lớn là KCN Âu Lâu và KCN phía Nam...
Kết quả trên cũng đã phản ánh được quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Yên Bái qua 5 năm từ năm 2011 – 2015.
4.4.2. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái
Để có những nhận định khách quan về công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, học viên đã tiến hành điều tra đối với các cán bộ đang tham gia vào công tác phát triển quỹ đất tại địa phương trong giai đoạn nghiên cứu. Với tổng số phiếu điều tra là 30 phiếu, tập trung chủ yếu vào điều tra cán bộ đang công tác tại Trung tâm phát triển quỹ đất của tỉnh và thành phố Yên Bái, Sở TNMT, chi cục quản lý đất đai, VP ĐKĐĐ thành phố Yên Bái đã cho thấy được kết quả khách quan về mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái.
Các phiếu điều tra được xử lý, phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng tới công tác phát triển quỹ đất dựa trên thang đo Likert theo 5 mức độ là rất lớn, lớn, trung bình, nhỏ, rất nhỏ tương ứng với các quyền số 5, 4, 3, 2, 1. Với thang đo 5 mức độ này ta xác định được các khoảng giá trị tương ứng với mức độ ảnh hưởng tới công tác phát triển quỹ đất như sau: Rất lớn: >= 4,20; lớn: Từ 3,40 đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; nhỏ: từ 1,80 đến < 2,59; Rất nhỏ: <1,8.
4.4.2.1. Nhóm yếu tố cơ chế, chính sách
Nhóm các yếu tố cơ chế chính sách được kiểm định, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái bao gồm: chính sách đất đai, chính sách thu hút đầu tư, chính sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn), các chính sách xã hội khác (chuyển đổi việc làm, đào tạo nghề, nhà ở cho người có thu nhập thấp...).
Bảng 4.10. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái
Mức độ ảnh hưởng
Nhóm yếu tố chính sách Chính sách
đất đai
Chính sách thu hút đầu tư
Chính sách hỗ trợ Các chính sách khác Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Rất lớn (>=80%) 9 30,00 19 63,34 15 50,00 0 0,00 Lớn (60-70%) 11 36,66 4 13,33 5 16,67 1 3,33 Trung bình(40-59%) 5 16,67 7 23,33 10 33,33 10 33,33 Nhỏ (20-39%) 2 6,67 0 0,00 0 0,00 16 53,34 Rất nhỏ (<20%) 3 10,00 0 0,00 0 0,00 3 10,00 Tổng: 30 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00 Trung bình chung 3,70 4,40 4,17 2,30
Qua kết quả tại bảng 4.10 ta thấy nhóm yếu tố chính sách có ảnh hưởng lớn tới công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái, các yếu tố trong nhóm
yếu tố này đều có chỉ số trung bình chung đánh giá ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất đạt mức cao. Điển hình như đối với yếu tố chính sách thu hút đầu tư có chỉ số trung bình chung đạt 4,4, so với thang điểm Likert thì đây được coi là chính sách có mức độ ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của công tác phát triển quỹ đất trên thành phố Yên Bái (trên 4,2 là ảnh hưởng rất lớn). Có thể nói chính sách thu hút đầu tư tại thành phố Yên Bái là yếu tố định hướng quan trọng cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án. Những năm gần đây, thành phố Yên Bái cũng đã chú trọng tới công tác thu hút đầu tư với nhiều gói hỗ trợ về chính sách cho các nhà đầu tư, tuy nhiên để công tác thu hút có hiệu quả hơn thì vẫn còn thiếu những chính sách thu hút đặc thù, tập trung vào những nhóm dự án cụ thể như nhóm về phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhóm dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…
Các yếu tố khác trong nhóm yếu tố về chính sách cũng có chỉ số đánh giá trung bình đạt mức cao (chính sách hỗ trợ: 4,17; chính sách đất đai: 3,70). Khi quyết định đầu tư, yếu tố nhà đầu tư luôn quan tâm đó là mặt bằng thực hiện dự án, tính ổn định về sử dụng đất tại nơi đầu tư và nguồn vốn có thể huy động được khi tiến hành đầu tư. Đối với những địa phương làm tốt công tác hỗ trợ này thì mức độ đầu tư vào địa phương đó sẽ cao, đồng nghĩa với đó là công tác phát triển quỹ đất sẽ được đẩy mạnh thực hiện.
Qua bảng kết quả ta thấy có duy nhất chính sách khác (hỗ trợ việc làm, đào tạo nghề, hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp…) có chỉ số đánh giá mức độ ảnh hưởng tới phát triển quỹ đất thấp do đây là chính sách mang tính cục bộ, cá thể, chỉ áp dụng cho một số trường hợp đặc thù, hơn nữa trong thực tế chính sách này không được áp dụng hiệu quả, còn mang tính hình thức nên trong thời gian tới cần có phương án điều chỉnh để hiệu quả triển khai được cao hơn.
4.4.2.2. Nhóm yếu tố tài chính
Nhóm các yếu tố tài chính được kiểm định, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái bao gồm các yếu tố: Giá đất, Kinh phí của NSNN, kinh phí vay từ tổ chức tín dụng, kinh phí huy động từ nguồn khác, góp vốn bằng quyền SDĐ.
Qua bảng kết quả 4.11, ta thấy được trong nhóm yếu tố tài chính, yếu tố về giá đất được đánh giá là có mức độ ảnh hưởng rất cao (4,57), tiếp đó là lần lượt các yếu tố: kinh phí NSNN (3,97), kinh phí vay từ TC tín dụng (3,43), kinh phí huy động từ nguồn khác (2,7), góp vốn bằng quyền SDĐ (2,6).
Kết quả trên phản ánh thực tế tại thành phố Yên Bái: Giá đất cao ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí ban đầu, tổng vốn đầu tư của nhà đầu tư. Nhà đầu tư luôn lựa chọn những khu đất có giá trị đầu tư ban đầu thấp hơn mà giá trị sử dụng tương đương với các khu vưc khác.
Bảng 4.11. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái
Mức độ ảnh hưởng
Nhóm yếu tố tài chính Giá đất Kinh phí NSNN Kinh phí vay từ TC tín
dụng Kinh phí huy động từ nguồn khác Góp vốn bằng quyền SDĐ Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Rất lớn (>=80%) 22 73,33 13 43,33 4 13,33 0 0,00 0 0,00 Lớn (60- 70%) 3 10,00 8 26,67 13 43,33 3 10,00 9 30,00 Trung bình (40-59%) 5 16,67 5 16,67 7 23,33 15 50,00 5 16,67 Nhỏ (20- 39%) 0 0,00 3 10,00 4 13,33 12 40,00 11 36,67 Rất nhỏ (<20%) 0 0,00 1 3,33 2 6,67 0 0,00 5 16,67 Tổng: 30 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00 Trung bình chung: 4,57 3,97 3,43 2,70 2,60
Các yếu tố tài chính còn lại như: Kinh phí NSNN, kinh phí vay từ TC tín dụng, kinh phí huy động từ nguồn khác, là các yếu tố liên quan tới nguồn kinh phí phải đi vay từ tổ chức khác để đầu tư. Các nhà đầu tư thường hạn chế tối đa mức vay của các tổ chức khác do ảnh hưởng của lãi suất sẽ liên quan trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư. Riêng đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất có chỉ số đánh giá ở mức thấp nhất (2,6) do hình thức này dù đã có những quy định cụ thể trong luật và các văn bản dưới luật nhưng lại chưa được áp dụng nhiều do những khó khăn lo ngại từ cả nhà đầu tư và người sử dụng đất.
4.4.2.3. Nhóm yếu tố quy hoạch
Nhóm các yếu tố quy hoạch được kiểm định, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái bao gồm các yếu tố: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và định mức quy hoạch.
Qua kết quả ở bảng 4.12, ta thấy yếu tố về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế được đánh giá có mức độ ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất cao nhất với giá trị trung bình chung là 4,3, tiếp đó là yếu định mức quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất với giá trị trung bình chung lần lượt là 4,07 và 3,77.
Trên thực tế, việc lập quy hoạch được thực hiện theo nguyên tắc: lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch của cấp trên; quy hoạch cấp trên phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế là hoạt động cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế xã hội nhằm xác định cơ cấu ngành không gian phù hợp giúp phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Quy hoạch tổng thể tác động trực tiếp đến quy hoạch sử dụng đất nên có thể nói đây là yếu tố quan trọng và tác động lớn đến việc phát triển quỹ đất. Giá trị 4,3 của yếu tố Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội theo thang đo Likert thì được coi là yếu tố ảnh hưởng ở mức độ rất lớn, cần chú trọng quan tâm nghiên cứu để có được một định hướng phù hợp cho công tác quy hoạch ngành khác.
Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái
Mức độ ảnh hưởng
Nhóm yếu tố quy hoạch Quy hoạch tổng thể
PTKT
Quy hoạch SDĐ Định mức quy
hoạch Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
Rất lớn (>=80%) 14 46,67 4 13,33 5 16,67 Lớn (60-70%) 11 36,67 18 60,00 23 76,67 Trung bình (40-59%) 5 16,67 5 16,67 1 3,33 Nhỏ (20-39%) 0 0,00 3 10,00 1 3,33 Rất nhỏ (<20%) 0 0,00 0 0,00 0 0,00 Tổng: 30 100,00 30 100,00 30 100,00 Trung bình chung: 4,30 3,77 4,07
Quy hoạch sử dụng đất tuy có mức ảnh hưởng theo đánh giá là thấp nhất trong nhóm các yếu tố quy hoạch nhưng theo thang đo Liker thì đây vẫn là yếu tố
có mức độ ảnh hưởng lớn (3,77). Thực tế quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất phục vụ công tác phát triển kinh tế - xã hội – môi trường – an ninh quốc phòng. Các dự án được phê duyệt đầu tư thì buộc phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Vì vậy, công tác lập quy hoạch sử dụng đất là quan trọng đối với công tác phát triển quỹ đất.
Yếu tố định mức quy hoạch (hạn mức sử dụng đất đối với các dự án đầu tư) được đánh giá mức độ ảnh hưởng cao (4,07) chỉ đứng sau yếu tố quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế. Giá trị này phản ánh thực tế: muốn được phê duyệt đầu tư, dự án phải phù hợp với quy hoạch, có quy mô nằm trong định mức cho phép. Vậy nên yếu tố định mức quy hoạch cần phải được xem xét trước khi đưa ra thực hiện nhằm đem lại hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội và đảm bảo môi trường, an ninh quốc phòng của địa phương.