2.2.1. Australia
Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hƣởng qui chế tự quản (tƣơng đƣơng Bang) là nƣớc công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu ngƣời thuộc nhóm cao. Các Bang ở Úc quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.Chính sách đất đai của nƣớc Úc quy định tại nƣớc này có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất: Đất tƣ nhân, đất công cộng và đất thuộc sở hữu của ngƣời thổ dân. Về danh nghĩa, đất đai thuộc về Chính phủ các Bang, các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài hoặc có thời hạn đối với mảnh đất cụ thể bao gồm cả không gian và dƣới mặt đất nhƣng không có quyền khai khoáng; Nhà nƣớc có quyền thu hồi mọi mảnh đất vì mục tiêu công cộng và phải đền bù thích đáng.
Về mặt cơ cấu, ở Úc có thị trƣờng đất ở, diện tích thƣơng mại bán lẻ, công nghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp. Tuy nhiên nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ, ví dụ: nhu cầu về đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lƣơng thực, thực phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở... Vai trò của TTBĐS thể hiện ở việc chuyển
dịch đất đai về tay ngƣời sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thoả mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về bất động sản ở Úc đƣợc đáp ứng, thị trƣờng vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo đƣợc. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trƣờng đều đƣợc phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau.
Đối với những khu vực có nhu cầu về đất đai phát triển cao, Nhà nƣớc Bang thành lập TCPTQĐ dƣới dạng mô hình Công ty đất đai. Đây là công ty nhà nƣớc có chức năng tìm kiếm quỹ đất, đầu tƣ phát triển rồi đƣa quỹ đất vào TTBĐS thông qua các phƣơng thức:
- Công ty tự phát triển đất rồi bán;
- Nhà nƣớc giao đất cho công ty quản lý, phát triển đất đai rồi bán nền; - Hợp tác, liên doanh với các công ty khác trong các hoạt động phát triển đất đai, xây dựng nhà rồi bán.
Những công ty này ngoài việc thay mặt nhà nƣớc đƣa quỹ đất ra thị trƣờng (nhà nƣớc giao đất cho công ty quản lý, phát triển rồi bán), còn tham gia TTBĐS với tƣ cách vừa mua, vừa bán; công ty này trợ giúp thị trƣờng với vai trò trung gian giữa Nhà nƣớc đại diện cho pháp luật với ngƣời mua, ngƣời bán trên thị trƣờng;
Chế độ dự trữ và phát triển đất đai là một cách làm mới, là yêu cầu khách quan của việc cải cách chế độ đất đai. Mỹ và nhiều nƣớc Châu Âu gọi cơ chế dự trữ đất đai này "ngân hàng đất đai" (land bank). Ở các nƣớc Âu Mỹ "ngân hàng đất đai" phát triển tƣơng đối sớm, đều có lịch sử mấy chục năm, thậm chí trên 100 năm.
Hệ thống pháp luật về đất đai ở Úc rất phức tạp, có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tƣ phát triển đất đai. Tất cả các bang của Úc đều cho phép phân chia hợp pháp theo chiều ngang hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên một mảnh đất. Pháp luật luôn đƣợc thay đổi để đáp ứng các nhu cầu của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới. Gần đây, Úc đã cấp phép chủ sở hữu đất đai cho các làng xã, cộng đồng. Bên cạnh đó cũng có các quy định của pháp luật về việc bán, thế chấp đất đai, quy hoạch và dịch vụ của chính quyền địa phƣơng hỗ trợ việc chiếm giữ và phát triển đất đai. Trong khối lƣợng đồ sộ về chính sách pháp luật của nƣớc Úc thì Luật Thu hồi đất có ảnh hƣởng trực tiếp đến việc phát triển đất đai, theo Luật này có hai hình thức thu hồi đất, đó là:
- Thu hồi tự nguyện: Úc là nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng nên việc thu hồi đất tự nguyện đối với loại đất sử dụng cho mục đích công cộng và một bên tham gia thỏa thuận là Nhà nƣớc thì việc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất bị thu hồi và ngƣời thu hồi sẽ thỏa thuận giá giá đền bù trên tinh thần đồng thuận và thị trƣờng; không bên nào có quyền hơn bên nào, không có sự áp đạt giữa các bên.
- Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nƣớc có quyền chiếm đoạt vì các mục đích công cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nƣớc. Thông thƣờng, Nhà nƣớc đạt đƣợc đất đai này thông qua đàm phán; quá trình đàm phán thu hồi diễn ra nhƣ sau:
Nhà nƣớc cung cấp cho các chủ đất một văn kiện trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng. Văn bản này gồm các nội dụng chính nhƣ: Cơ quan muốn thu hồi đất; miêu tả chi tiết mảnh đất; nêu rõ mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi; và giải thích tại sao mảnh đất đó là phù hợp với mục tiên công đó. Chủ sở hữu của mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trƣởng Bộ Tài chính xem xét lại vấn đề này nếu chủ sở hữu vẫn chƣa hài lòng, chủ sở hữu có thể yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài này không thể xem xét đƣợc tính đúng đắn của quyết định của Chính phủ những cơ quan trọng tài có thể xem xét các vấn đề liên quan khác.
Nhà nƣớc phải thông báo cho thị trƣờng về quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ, sau đó Nhà nƣớc ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí, chủ sở hữu đƣợc nhận thông báo khuyên tiến hành các thủ tục tiến hành bồi thƣờng. Chủ đất thông thƣờng có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 06 tháng, sau khi đã có quyết định thu hồi. Ngay sau khi có quyết định thu hồi, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nƣớc bồi thƣờng. Các yếu tố sẽ đƣợc tính toán trong quá trình bồi thƣờng bao gồm nhƣ: Chi phí di chuyển và tái định cƣ. Nguyên tắc bồi thƣờng là công bằng và theo giá trị thị trƣờng. Theo quy định, giá trị thƣờng của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng tiền cho lợi ích đó, nếu nó đƣợc bán bởi một ngƣời muốn mua bán nhƣng không rất cần bán và đƣợc mua bởi một ngƣời mua muốn mua nhƣng không rất cần mua.
2.2.2. Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm phía Nam của Bán đảo Triều Tiên, có diện tích 99,392
khoảng 470 ngƣời/km2 và đƣợc coi là quốc gia đất chật ngƣời đông. Riêng Thành phố Seoul có khoảng 10 triệu dân. Hàn Quốc xuất phát điểm là đất nƣớc nghèo, bị chiến tranh phá hoại, bị chia cắt và đất nƣớc luôn trong tình trạng sẵn sàng với chiến tranh, hiện nay Hàn Quốc là một quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng trong đó Nhà nƣớc đóng vai trò quan trọng.
Chính sách đất đai trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay chủ yếu tập trung vào các nội dung mở rộng nhu cầu thị trƣờng, quản lý đất đai theo quy hoạch và theo hƣớng thân thiện với môi trƣờng. Ngoài ra còn một số chính sách pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của Hàn Quốc là: Luật Thu hồi đất và Bồi thƣờng đất phục vụ cho các mục đích công cộng, Luật Chuyển nhƣợng, Luật Bảo vệ đất công, Luật Dịch vụ Môi giới bất động sản, Luật Quản lý và Phát triển bất động sản, Luật Đất đai cho ngƣời nƣớc ngoài, Luật Định giá bất động sản và Thẩm định giá bất động sản, Luật Khuyến khích phát triển quỹ đất. Luật pháp của Hàn Quốc quy định đất đai của Hàn Quốc đƣợc chia thành bốn nhóm chính gồm đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp và đất bảo tồn thiên nhiên. Hàn Quốc có 03 loại hình thức sở hữu đất đai, đó là sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu nhƣng Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất trong các trƣờng hợp sử dụng để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nƣớc, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do nhà nƣớc thực hiện,... và khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án, chủ sở hữu đất đai đƣợc bồi thƣờng; việc tạo lập quỹ đất tại Hàn Quốc đƣợc thực hiện thông qua hai hình thức, đó là là nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sở hữu và thực hiện thu hồi đất theo Luật Thu hồi và Bồi thƣờng đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
- Nguyên tắc bồi thƣờng về đất đai và tài sản trên đất đƣợc thực hiện theo sáu nguyên tắc chính sau:
1/ Ngƣời thực hiện dự án có trách nhiệm thực hiện bồi thƣờng thiệt cho chủ sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất;
2/ Trƣớc khi khởi công thực hiện dự án đầu tƣ phải hoàn thành việc bồi thƣờng cho từng chủ sở hữu;
3/ Phƣơng thức bồi thƣờng chủ yếu đƣợc thanh toán bằng tiền mặt, trừ khi có quy định cụ thể khác;
từng chủ sở hữu;
5/ Các khoản thanh toán bồi thƣờng đƣợc thực hiện toàn bộ một lần; 6/ Sau khi hoàn thành thỏa thuận và thanh toán bồi thƣờng, nếu có phát sinh lợi ích sẽ không đƣợc xem xét lại.
- Các khoản bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất đƣợc gồm:
1/ Bồi thƣờng về tài sản: đất đai, công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất hợp pháp;
2/ Bồi thƣờng thiệt hại về sản xuất, kinh doanh;
3/ Hỗ trợ di dời, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định việc làm...;
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Hàn Quốc thực hiện rất nghiêm theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất dùng vào mục đích chỉnh trang, phát triển khu dân cƣ, khu đô thị, khu công nghiệp phải đƣợc duyệt trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất cung cấp cho các nhà đầu tƣ phải là quỹ đất sạch thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất. Pháp luật ở Hàn Quốc rất quan tâm đến việc phát triển quỹ đất của nhà nƣớc để phát triển và cung cấp, phục vụ cho các mục tiêu phát triển xã hội; thực hiện nhiệm vụ này nhà nƣớc giao cho Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (Tổng Công ty) đảm nhiệm.
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc đƣợc thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sát nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) có mục tiêu là ổn định đời sống và nhà ở của ngƣời dân và sử dụng đất hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lƣợng cuộc sống ngƣời dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Sau khi sát nhập Tổng Công ty là doanh nghiệp nhà nƣớc hạch toán độc lập, trực thuộc Bộ Đất đai, giao thông và Hải dƣơng, có vốn chủ sở hữu thuộc nhà nƣớc, trở thành tập đoàn xây dựng phát triển đô thị và nhà ở lớn nhất Hàn Quốc, cung cấp các dịch vụ về đất đai và nhà ở hàng đầu ở Hàn Quốc. Tổng Công ty có nhiệm vụ thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng mới và cải tạo các khu đô thị, khu dân cƣ, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng; xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý; đầu tƣ xây dựng, cải tạo và kinh doanh các công trình cơ sở hạ tầng ký thuật, xã hội và nhà ở phục vụ mục tiêu phát triển đất nƣớc; bồi thƣờng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của quốc gia;... Tính đến thời điểm hiện nay, Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó lực lƣợng ký sƣ là 3.855 (chiếm 57,5%).
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại Seoul và có 15 chi nhánh tại các địa phƣơng. Trong quá trình hoạt động, Tổng Công ty đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam.
Do Tổng công ty thành lập sớm, có lộ trình từng bƣớc, nên đến năm 2009 vốn đã lên đến 33,3 tỷ USD. Vốn cho các hoạt động của Tổng công ty (nhƣ thực hiện bồi thƣờng, thu hồi đất...) đƣợc vay ngân hàng theo chỉ định của Chính phủ. Tổng Công ty có nhiệm vụ: phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng mới và cải tạo các đô thị, mạng lƣới đô thị, khu dân cƣ, khu công nghiệp, đầu tƣ xây dựng, cải tạo và kinh doanh các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội và nhà ở phục vụ các mục tiêu phát triển đất nƣớc, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của quốc gia,... Hiện nay, Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó kỹ sƣ là 3.855 ngƣời (57,5%), trụ sở chính tại Seoul và có 15 chi nhánh tại các địa phƣơng. Tổng Công ty đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia (trong đó có Việt Nam).
Từ năm 2009 đến nay, Tổng Công ty đã và đang thực hiện 516 dự án phát triển đô thị và khu dân cƣ; 97 dự án phát triển công nghiệp, dự án phát triển nhà (trong đó xây dựng 1.218.000 nhà ở xã hội cho thuê; 1.136.000 nhà ở để bán và quản lý 549.000 nhà ở xã hội cho thuê). Trong thực hiện các dự án, Tổng Công ty đƣợc tiến hành và thực hiện từ khâu quy hoạch đến bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, đầu tƣ xây dựng thực hiện các dự án và cung ứng sản phẩm đã đầu tƣ xây dựng gồm: xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch chi tiết), thiết kế xây dựng, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án, tổ chức thực hiện bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện đầu tƣ xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật – xã hội, nhà ở, khu thƣơng mại, trƣờng học và thực hiện giao, bán đất, công trình hạ tầng kỹ thuật – xã hội và nhà ở cho các đơn vị, tổ chức, cá nhân quản lý và sử dụng. Do thực hiện toàn bộ quy trình từ khâu lập quy hoạch, lập dự án đến khâu thực hiện đầu tƣ xây dựng thực hiện dự án và cung ứng đất, công trình sản phẩm dự án đến ngƣời quản lý sử dụng nên các dự án khu đô thị, khu dân cƣ, công trình do Tổng Công ty thực hiện đƣợc chỉ đạo thống nhất, tổ chức thực hiện đồng bộ, không bị chia cắt manh mún và có hiệu quả kinh tế cao.
2.2.3. Trung Quốc
Theo số liệu thống kê năm 2008, Trung Quốc có tổng diện tích đất nông nghiệp 65.691,8 ha, chiếm 69,1%; đất phi nông nghiệp 3.298,9 ha, chiếm 3,5 %;
đất chƣa sử dụng và đất khác chiếm 26.078,6 ha, chiếm 27,4%. (J.Wang et al./Land use Policy (2012)).
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Quản lý đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nƣớc. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị, thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất