Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam
2.3.4. Hình thức phát triển quỹ đất
Pháp luật về đất đai kể từ năm 2003 đã cho phép hai chủ thể đƣợc tham gia thực hiện việc phát triển quỹ đất để thực hiện dự án đầu tƣ, đó là Nhà nƣớc và Nhà đầu tƣ nói chung.
2.3.4.1. Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Việc thu hồi đất để tạo ra quỹ đất sạch thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 16 và Điều 118 Luật Đất đai 2013. Theo đó thì có 03 trƣờng hợp Nhà nƣớc tổ chức thu hồi đất là: Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; Thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất.
Với hình thức này, việc bồi thƣờng khi thu hồi đất, mức bồi thƣờng sẽ đƣợc tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013).
Về trình tự thực hiện thu hồi thì tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, nguồn đất cung cấp cho việc phát triển quỹ đất mà có các trình tự khác nhau. Ví
dụ nhƣ đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, trình tự gồm năm bƣớc, từ lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho đến xét duyệt, ban hành quyết định thu hồi đất, quản lý, sử dụng quỹ đất đã tạo đƣợc. Trong khi đối với trƣờng hợp nguồn đất cung cấp cho việc phát triển quỹ đất là đất do vi phạm pháp luật đất đai hoặc ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì trình tự chỉ cịn ba bƣớc. Tuy nhiên, cho dù trình tự phát triển quỹ đất theo hình thức Nhà nƣớc thu hồi đất là rất khác nhau nhƣng trong quá trình phát triển quỹ đất việc Nhà nƣớc ra quyết định thu hồi đất là một việc bắt buộc phải thực hiện. Sau đó đơn vị đƣợc giao thực hiện nhiệm vụ phát triển quỹ đất có trách nhiệm xác định mức thiệt hại của ngƣời sử dụng đất để thực hiện phƣơng án chi trả bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ (nếu có). Quỹ đất đã tạo lập đƣợc giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.
2.3.4.2. Tự thỏa thuận giữa chủ sử dụng đất và chủ đầu tư
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt thì nhà đầu tƣ đƣợc nhận chuyển nhƣợng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Bảng 2.1: Diện tích đất đƣợc tạo lập theo hình thức thỏa thuận
STT Tỉnh/Thành phố Diện tích
(ha) STT Tỉnh/Thành phố Diện tích (ha)
1. Hịa Bình 499 10. Thanh Hóa 496
2. Điện Biên 3.702 11. Tây Ninh 69
3. Sơn La 40 12. Đồng Nai 1.555
4. Hà Giang 13.698 13. Bình Dƣơng 12.339
5. Tuyên Quang 24 14. Long An 3.888,4
6. Phú Thọ 1.402 15. Hồ Chí Minh 372
7. Quảng Ninh 21.335 16. Đắk Nông 70
8. Bắc Ninh 261 17. Gia Lai 5.769
9. Nam Định 184 18. Ninh Bình 81
Tổng số 65.784,4
Đến pháp luật đất đai năm 2013, chủ đầu tƣ đƣợc nhận chuyển nhƣợng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣng phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã đƣợc phê duyệt và công bố, trên địa bàn triển khai dự án khơng cịn quỹ đất đã đƣợc giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trƣờng hợp các dự án thuộc lĩnh vực, đại bàn khuyến khích đầu tƣ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trƣờng hợp chủ đầu tƣ thực hiện phƣơng thức nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ đƣợc thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Trừ trƣờng hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà ngƣời đang sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhƣợng, cho th, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, chủ đầu tƣ đƣợc phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, Nhà nƣớc thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tƣ thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ. Nhƣ vậy, đến pháp luật đất đai năm 2013 việc nhận chuyển nhƣợng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất có quy định chặt chẽ hơn, tránh hiện tƣợng nhận chuyển nhƣợng tràn lan, lãng phí tài nguyên đất đai.