Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Văn phòng đăng ký đất đai tại Việt Nam
2.3.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.2.1. Giai đoạn trước năm 2004
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, thực hiện cải cách ruộng đất, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập chung vào hợp tác xã. Cơ quan Nhà nước đầu tiên có chức năng quản lý đất đai của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa là Nha Trước bạ, Công sản và điển thổ. Nha Trước bạ, Công sản và điền thổ là một cơ quan thuộc Bộ Tài chính, được thành lập năm 1946 theo sắc lệnh số 75 ngày 29/5/946 của Chủ tịch nước về cơ cấu bộ máy cơ quan Bộ Tài chính; ngoài ra còn có Nha Địa chính. Trong giai đoạn 1945-1954, quản lý đất đai Việt Nam triển khai tổ chức thi hành Luật Thuế trực thu Việt Nam (1949), Luật Cải cách ruộng đất (1953) và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ.
Chỉ thị số 331-TTg ngày 3/7/1958 của Thủ tướng Chính phủ về việc tái lập lại hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính và UBND các cấp nhằm phục vụ hợp tác hoá nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị. Cơ quan địa chính ở Trung ương là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính. Nhiệm vụ của Sở là tổ chức đo đạc, lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất. Trong giai đoạn chiến tranh, do điều kiện thiếu thốn, đất nước bị chia cắt, hệ thống bản đồ, sổ bộ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại không được cập nhật, chỉnh lý nên không sử dụng được nữa. Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Ngày 1/7/1980 Chính phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980. Trên cơ sở đó, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất. Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất; và do tiến hành chưa chặt chẽ, nên còn tồn tại sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ.
Sau khi có Luật Đất đai năm 1998 công tác đăng ký thống kê vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành; quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp GCN và thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định 201/ĐKTK. Để phù hợp với việc sửa đổi Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như:
Công văn 434/CP-ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách HSĐC;
Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu HSĐC thống nhất cả nước;
Thông tư 346/1988/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCN;
Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp GCN QSDĐ.
2.3.2.2. Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2014
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký QSDĐ Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể: “Đăng ký QSDĐ, lập và quản lý
HSĐC, cấp GCNQSDĐ”;“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người SDĐ hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Đăng ký đất đai gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ.
2.3.2.3. Giai đoạn từ năm 2014 đến nay
Pháp luật đất đai hiện hành quy định Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai 2013 chỉ rõ: ”Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Việc đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai.