8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở
Như đã đề cập ở phần trước, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà chính là sự
kết hợp của cho vay tiêu dùng của NHTM và cho vay theo chính sách ưu
đãi. Do vậy, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở sẽ đồng thời chịu ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay tiêu dùng và các nhân tố đặc thù của loại hình cho vay. Trong nội dung của phần này, tác giả sẽ tập trung vào đi sâu phân tích các nhân tố ảnh hưởng mang tính đặc thù của hoạt động cho vay này.
a. Các nhân tố bên trong
Đây là nhóm nhân tố xuất phát từ phía bản thân các ngân hàng và là nhóm nhân tố quyết định hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở.
-Quy mô nguồn vốn cho vay hỗ trợ nhà ở dự kiến của ngân hàng :
Theo quy định tại Thông tư số 32/2014/TT – NHNN ngày 18/11/2014 thì ngoài sử dụng nguồn tái cấp vốn đăng ký tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để cho vay hỗ trợ nhà ở, các ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ còn phải dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay các đối tượng khách hàng nêu trên. Vì vậy, tùy thuộc vào quy mô nguồn vốn cho vay hỗ trợ nhà ở dự kiến của mỗi ngân hàng mà hoạt
trợ càng nhiều thì hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng đó càng có cơ
hội được mở rộng và ngược lại.
-Mạng lưới hoạt động của ngân hàng:
Một ngân hàng có mạng lưới chi nhánh lớn và hoạt động rộng khắp cả
nước sẽ tạo điều kiện cho khách hàng mục tiêu tiếp cận với sản phẩm của ngân hàng một cách dễ dàng và nhanh chóng hơn, từ đó góp phần phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở.
- Chính sách tín dụng của NHTM:
Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương, định hướng quy định chi phối hoạt động tín dụng do Hội đồng quản trị đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả
nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân. Thông thường chính sách tín dụng có các khoản mục sau: hạn mức tín dụng, các loại hình cho vay mà ngân hàng thực hiện, quy định về tài sản đảm bảo, kỳ hạn của các khoản tín dụng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt quá hạn mức cho vay… Chính sách tín dụng vạch ra cho các cán bộ tín dụng hướng đi và khung tham chiếu rõ ràng về những căn cứ để xem xét các nhu cầu vay vốn. Vì vậy, những nhân tố trong chính sách tín dụng đều tác động một cách mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng nói chung và hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở nói riêng. Chẳng hạn: những quy định về việc cấp tín dụng không có bảo đảm bằng tài sản đối với các khách hàng đáp ứng một số điều kiện nhất định sẽ
giúp mở rộng tín dụng đối với những khách hàng tốt không có tài sản thế
chấp…..
-Chất lượng nguồn nhân lực của ngân hàng:
Đối với các tổ chức cung cấp dịch vụ nói chung và ngân hàng nói riêng thì trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân viên ngân hàng, đặc biệt là nhân viên tín dụng là nhân tố rất quan trọng, quyết định chất lượng cũng như khả
năng phát triển hoạt động tín dụng của ngân hàng. Đặc biệt, do hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở là một loại hình cho vay mới chịu sự kiểm soát rất chặt chẽ
của ngân hàng nhà nước từ đối tượng khách hàng đến thời hạn cho vay, mức cho vay, lãi suất áp dụng… nên kiến thức chuyên môn, trình độ hiểu biết của các cán bộ tín dụng về hoạt động cho vay này là rất quan trọng. Bởi nếu ngân hàng thực hiện cho vay sai đối tượng quy định thì sẽ không được Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ lãi suất, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh. Tương tự, việc ngân hàng từ chối cho vay đối với các đối tượng đảm bảo đầy
đủ điều kiện theo quy định mà bị các đối tượng này kiện tụng, thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng thì sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của ngân hàng đối với Đảng, Chính phủ và xã hội, thậm chí có thể bị xem là không thực hiện chủ trương chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước.
Ngoài ra, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng cũng là một nhân tố
rất quan trọng trong việc cho vay. Nếu cán bộ ngân hàng không có đạo đức nghề nghiệp thì nguy cơ xảy ra rủi ro tín dụng cho ngân hàng là rất lớn.
Một số nhân tố khác như công nghệ ngân hàng, năng lực quản lý, cơ sở
vật chất .... cũng ảnh hưởng đến quy mô hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng thương mại.
b. Nhân tố bên ngoài
- Môi trường pháp lý:
Với nhiệm vụ quan trọng là cải thiện an sinh xã hội, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở chịu sự quản lý, kiểm soát rất chặt chẽ của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, ngành liên quan từ đối tượng cho vay, đối tượng vay vốn đến điều kiện cho vay, lãi suất áp dụng... hay nói cách khác, hoạt
động cho vay hỗ trợ nhà ở chịu sự chi phối rất lớn từ hệ thống các văn bản pháp luật. Hoạt động cho vay này sẽ được mở rộng nếu hệ thống các văn bản pháp luật liên quan thực hiện nới lỏng đối tượng vay vốn, điều kiện vay vốn, thời hạn vay vốn... và ngược lại. Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước được ban hành mới đây là một ví dụ điển hình. Theo đó, kể từ ngày 25/11/2014, ngoài các đối tượng cho vay đã
quy định trước đó, hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở đã mở rộng thêm một số đối tượng cho vay là vay vốn để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp
đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷđồng, xây dựng mới, cải tạo sửa chữa nhà ở của mình, đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội. Không chỉ vậy, Thông tư còn mở rộng thời gian tối đa áp dụng mức lãi suất cho vay được hỗ trợ từ 10 năm trước đây lên 15 năm, nhưng không vượt quá thời điểm ngày 01/06/2031 (trước đây là 01/06/2023)…. Những quy định mới này đã tạo điều kiện mở rộng hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại các ngân hàng thương mại.
Ngoài ra, tính rõ ràng, đồng bộ của các quy định pháp luật tại các lĩnh vực liên quan như quản lý nhà ở xã hội, chuyển đổi công năng từ nhà ở
thương mại sang nhà ở xã hội, công chứng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở. Bởi chỉ khi nào quyền lợi và trách nhiệm của các Ngân hàng thương mại và các bên liên quan đều được bảo vệ, giải quyết khi có tranh chấp xảy ra thì lúc đó quy mô hoạt động cho vay của ngân hàng mới được gia tăng, mở rộng.
- Môi trường kinh tế chính trị:
Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng và môi trường chính trị ổn định, thu nhập và mức sống của người dân được cải thiện sẽ tạo điều kiện phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở và ngược lại.
Đặc biệt, do tính chất đặc thù của sản phẩm, hoạt động cho vay hỗ trợ
nhà ở còn chịu ảnh hưởng rất lớn của sự phát triển hay suy thoái của thị
trường bất động sản thông qua nguồn cung và cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại (sau đây gọi tắt là nhà ở). Nguồn cung nhà ở chủ yếu vào nguồn cung quỹ đất, vốn đầu tư, chính sách ưu đãi của chính quyền địa phương về thuế, miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ vay vốn….. Còn nguồn cầu nhà ở thì phụ thuộc chủ
cung nhà ở theo quy định còn khan hiếm, không đáp ứng đủ nguồn cầu nhà ở
thì sẽ làm ảnh hưởng hạn chế hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở và ngược lại. - Nhóm các nhân tố thuộc về khách hàng:
Các nhân tố này xuất phát từ bản thân khách hàng của ngân hàng khi thực hiện hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở. Cụ thể:
+ Các điều kiện cho vay theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT – NHNN, thông tư số 07/2013/TT- BXD và các văn bản sửa đổi bổ sung.
Như đã phân tích ở trên, điều kiện tiên quyết để được cho vay hỗ trợ
nhà ở là khách hàng phải được xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở theo mẫu đã quy định. Tuy nhiên, đây là có thể được xem là một trong những vướng mắc lớn làm cản trở việc mở rộng hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại Ngân hàng thương mại. Đặc biệt là đối với nhóm các đối tượng phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường (xã) như: người lao động thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã, người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể. Bởi theo Ủy ban nhân dân phường (xã) việc xác nhận chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 8m2 sử dụng/ người là rất khó khăn, Ủy ban nhân dân phường không thể
quản lý hết sở hữu nhà của cá nhân (không có nhà ở tại phường này nhưng còn ở nơi khác thì họ không quản lý được). Nhưng khi đã xác nhận thì phường phải chịu trách nhiệm về vấn đề xác nhận. Điều này đã làm cho UBND phường (xã) từ chối xác nhận hoặc xác nhận không đúng theo mẫu quy định. Tuy nhiên, từ khi bộ xây dựng ban hành công văn số 1550/BXD- QLN về việc đẩy nhanh triển khai thực hiện nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về vay vốn hỗ trợ nhà ở đã góp phần cải thiện đáng kể khó khăn này. Cụ thể: Công văn đã quy định rõ UBND xã (phường) phải xác nhận thực trạng nhà ở (số thành viên trong hộ gia đình và diện tích nhà ở) tại địa chỉ mà người xin xác nhận có đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú và thực tế đang sinh sống tại đó. Người đứng đơn xin xác nhận về thực trạng nhà ở phải
chịu trách nhiệm trước pháp luật, nếu đã có nhà ở khác trong địa giới hành chính của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở mà người
đứng đơn muốn vay vốn để thuê, mua nhà ở. Đồng thời có văn bản chỉ đạo, hướng dẫn UBND xã (phường) tổ chức thực hiện việc xác nhận hộ khẩu và thực trạng nhà ở theo quy định không để trường hợp người dân đến nhưng không được xác nhận mà không có lý do.
+ Khả năng tài chính của khách hàng
Khả năng tài chính của khách hàng là nguồn trả nợ cho các khoản vay của ngân hàng. Thu nhập của người vay là nguồn trả nợ chủ yếu của các khoản vay tiêu dùng nói chung và vay hỗ trợ nhà ở nói riêng. Nếu một khách hàng có thu nhập thường xuyên và ổn định sẽ luôn được chào đón sử dụng các dịch vụ của ngân hàng trong đó có dịch vụ cho vay hỗ trợ nhà ở. Như vậy khả năng tài chính của khách hàng là một sựđảm bảo cho ngân hàng khi cung cấp tín dụng tiêu dùng, nó đảm bảo cho ngân hàng sự an toàn, tránh rủi ro.
+ Tài sản đảm bảo của khách hàng
Do đặc điểm của đối tượng khách hàng vay vốn của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở là chưa có nhà ở hoặc gặp khó khăn về nhà ở nên có thể nói một
điểm đặc biệt trong cho vay hỗ trợ nhà ở là phần lớn khách hàng đều áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng chính nhà ở hình thành trong tương lai. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ trưởng Bộ xây dựng, Bộ
trưởng Bộ tư pháp, Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường đã ban hành thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có hiệu lực ngày 16/06/2014 để hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Lưu ý: Thông tư này chỉ áp dụng đối với nhà ởđược tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
(không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại tổ chức tín dùng hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng.). Chính điều này đã làm cho hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở có rủi ro cao hơn các loại hình cho vay tiêu dùng khác bởi trong giai đoạn từ khi cho vay đến khi nhà xây xong, bàn giao và được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, nếu người vay vi phạm hợp đồng vay, chết hoặc mất tích không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ngân hàng thương mại khó xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ mà nguyên do là chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở làm cơ sở pháp lý. Đây là một trong những nguyên nhân làm hạn chế sự
phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng thương mại. + Đạo đức khách hàng
Đạo đức khách hàng bao gồm các nhân tố liên quan đến uy tín của khách hàng, năng lực pháp lý của khách hàng... Các nhân tố này có ý nghĩa vô cùng quan trọng khi ngân hàng tiến hành xem xét các khoản vay nói chung và các khoản vay hỗ trợ nhà ở nói riêng. Nếu một khách hàng có khả năng tài chính dồi dào, nguồn tài chính dùng trả nợ cho ngân hàng được đảm bảo nhưng đạo
đức của khách hàng này không được đảm bảo thì khả năng trả nợ của khách hàng này là rất thấp. Ngân hàng sẽ không muốn cấp tín dụng cho những khách hàng như vậy.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Ở chương 1, luận văn đã cho thấy được một cái nhìn tổng quan nhất về
hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng thương mại từ mục tiêu, cách tổ chức, triển khai đến các tiêu chí đánh giá, nhân tốảnh hưởng … Đây là cơ
sở lý luận vững vàng đểđi vào phân tích cụ thể tình hình hoạt động thực tiễn của loại hình cho vay này tại Agribank chi nhánh Thành phố Đà Nẵng ở
CHƯƠNG 2
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNTVN –
CN THÀNH PHỐĐÀ NẴNG
2.1 KHÁI QUÁT VỀ AGRIBANK ĐÀ NẴNG 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
- Năm 1988, NHNo&PTNT Việt Nam - Chi nhánh TP Đà Nẵng được thành lập với tên gọi lúc bấy giờ là Chi nhánh NHNo tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng.
- Năm 1992, sáp nhập Chi nhánh NHNo tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng vào Sở giao dịch III-NHNo Việt Nam tại Đà Nẵng vừa có nhiệm vụ quản lý, điều hòa vốn cho khu vực miền Trung và Tây Nguyên vừa trực tiếp kinh doanh trên địa bàn tỉnh Quảng Nam Đà Nẵng.
- Năm 1997 tỉnh Quảng Nam Đà Nẵng được chia tách thành 2 đơn vị
hành chính trực thuộc Trung ương: TP Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam. Phạm vi hoạt động của Sở giao dịch III - NHNo Việt Nam tại Đà Nẵng theo đó cũng thu hẹp phạm vi trong thành phốĐà Nẵng.
- Năm 1998, NHNo&PTNT Việt Nam thành lập thêm chi nhánh NHNo&PTNT Việt Nam tại thành phố Đà Nẵng. Như vậy, trên địa bàn thành phố Đà Nẵng cùng lúc có 2 đơn vị thành viên trực thuộc NHNo&PTNT Việt