8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân
a. Hạn chế
- Thời gian cập nhật các sửa đổi bổ sung của Ngân hàng Nhà nước và bộ
ngành liên quan đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở vào các văn bản quy định trong toàn hệ thống Agribank còn chậm. Việc này dẫn đến sự lúng túng, thiếu chuyên nghiệp, giải quyết chậm hồ sơ vay vốn của khách hàng làm ảnh hưởng
đến uy tín của Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Việt Nam nói chung và Chi nhánh Thành phốĐà Nẵng nói riêng.
-Công tác thẩm định xác định khả năng trả nợ của các hộ gia đình, cá nhân của ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn đặc biệt là đối với các đối tượng khách hàng là người lao động tự do, kinh doanh cá thể.
- Đối với trường hợp khách hàng cá nhân, hộ gia đình vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mua, thuê nhà ở thương mại, mức cho vay tối đa của Chi nhánh dựa trên giá trị tài sản đảm thấp hơn mức cho vay tối đa của phương án cho vay hỗ trợ nhà ở. Điều này đã phần nào làm bỏ qua cơ hội cho vay đối với nhiều khách hàng.
-Thời hạn cho vay hỗ trợ nhà ở tối đa theo quy định tại Akgribank là 15 năm là chưa thật hợp lý, gây áp lực thanh toán nợ gốc và lãi vay hàng tháng, khó đảm bảo khả năng trả nợ cho các đối tượng thu nhập thấp.
-Quy định về loại xếp hạng (loại A, BBB) theo quy định xếp hạng tín dụng nội bộ của Agribank trong cho vay không có một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm còn nhiều bất cập, phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của người thẩm định, làm ảnh hưởng đến việc kiểm soát chất lượng tín dụng của món vay.
- Chi nhánh chưa chú trọng quảng bá hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở của chi nhánh thông qua các trang web đặc biệt là trang web của Ngân hàng. Điều này làm hạn chế khả năng tìm hiểu thông tin của các khách hàng có nhu cầu vay vốn nhưng chưa đến điểm giao dịch của ngân hàng.
- Tốc độ tăng trưởng dư nợ và số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhà ở
giảm dần qua các quý tại Agribank Đà nẵng.
- Agribank Đà nẵng chưa có sự quan tâm phát triển đối tượng khách hàng vay vốn mua, thuê nhà ở thương mại.
b. Nguyên nhân
* Nguyên nhân bên trong
- Cho vay hỗ trợ nhà ở thực chất là một dạng của cho vay tiêu dùng nhưng được Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ về lãi suất thông qua nguồn tái cấp vốn để thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của Chính phủ. Trên thực tế, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam nói riêng và các ngân hàng thương mại nhà nước nói chung chỉ được hưởng chênh lệch lãi suất là 0,75% để chi phí cho hoạt động kinh doanh, vận hành của ngân hàng (đối với các loại hình cho vay khác thì chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động thường dao động từ 3 -4%) . Bởi mặc dù Ngân hàng nhà nước hỗ trợ cho vay lãi suất tái cấp vốn chênh lệch với lãi suất cho vay ban hành là 1,5% nhưng thực tế ngân hàng cho vay phải thực hiện trích lập chi phí dự phòng chung là 0,75% theo quy định như các loại hình cho vay khác. Ngân hàng cho vay phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về khoản vay. Do vậy, không chỉ Agribank nói riêng mà các ngân hàng thương mại nhà nước đều rất thận trọng, thẩm định kỹ các đối tượng đề nghị vay vốn về khả năng trả nợ, tài sản đảm bảo, tính khả thi của phương án, dự án vay vốn, điều kiện vay quy định tại các văn bản pháp luật đối với loại hình cho vay này. Chính tâm lý thận trọng, e ngại này của các ngân hàng thương mại Nhà nước và Agribank nói riêng đã làm hạn chế tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng nhà nước. Cụ thể:
+ Một số cán bộ tín dụng thụ động trong việc tìm kiếm khách hàng, chỉ
chờ khách hàng đến với mình mà chưa chủđộng tìm kiếm các khách hàng tốt, tiềm năng để cho vay.
+ Do hạn hẹp về chi phí nên Agribank cũng chưa chú trọng thực hiện
đầu tư nghiên cứu nhu cầu thị trường trong thực tế đối với nhóm khách hàng thuộc đối tượng vay vốn này phần lớn chỉ áp dụng rập khuôn theo các văn bản
quy định của ngân hàng nhà nước, Bộ xây dựng và các bộ ngành liên quan.
Điều này đã làm cho một số quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở như thời hạn cho vay, mức cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo chưa thật sự phù hợp trong thực tế.
Cũng chính vì lý do này mà Agribank nói chung và Agribank Đà Nẵng nói riêng cũng chưa có sự đầu tư thỏa đáng, kế hoạch tiếp thị, quảng cáo cụ
thể đối với hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở, chỉ mới thực hiện việc niêm yết công khai tại các điểm giao dịch các văn bản hướng dẫn của ngân hàng cấp trên, các quy định về thủ tục giao dịch và các giấy tờ pháp lý cần thiết.
- Theo các quy định về hướng dẫn tổ chức thực hiện hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở của hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam thì Hội đồng thành viên cũng chưa thực hiện phân công cụ thể bộ phận, ban nào sẽ thực hiện nhiệm vụ cập nhật, đề xuất ban hành các quy định trong hệ thống khi có các văn bản sửa đổi bổ sung của Ngân hàng Nhà nước, Bộ xây dựng và các bộ ngành liên quan. Đây chính là nguyên nhân chính làm cho thời gian cập nhật các văn bản sửa đổi, bổ sung vào các văn bản hướng dẫn thực hiện của Agribank còn chậm.
- Ngoài ra, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam cũng chưa có các văn bản quy định hướng dẫn cụ thể cách xác định, thẩm
định khả năng trả nợ đối với khách hàng vay vốn là người lao động tự do, kinh doanh cá thể. Ngân hàng chỉ đưa ra quy định chung chung là phân tích
đánh giá khả năng tài chính của khách hàng.
* Nguyên nhân bên ngoài
Nguyên nhân từ phía khách hàng:
-Do đặc thù của lao động tự do và kinh doanh cá thể là thu nhập không
ổn định, rất khó chứng minh nguồn thu nhập do không có bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào có thể xác nhận được chính xác thu nhập của nhóm khách
hàng này là bao nhiêu. Điều này đã gây khó khăn cho ngân hàng trong thẩm
định khả năng trả nợ và đưa ra mức vay vốn hợp lý đối với nhóm đối tượng khách hàng này từđó gây hạn chế hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở.
- Do thói quen của người dân Thành phố Đà Nẵng chưa thích nghi được với lối sống hiện đại ở các chung cư và diện tích đất ở chưa khai thác của thành phố còn rộng nên người dân có tâm lý thích “săn” đất nền để ở thay vì chọn chung cư. Không chỉ vậy, tình trạng nhà chung cư nhanh bị xuống cấp sau một thời gian sử dụng, khu vực chung không vệ sinh và các loại phí dịch vụ như tiền gửi xe, dịch vụ an ninh, ánh sáng, cây xanh và các khoảng khác cao ngất ngưỡng đã làm cho người dân ngại mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại (do phần lớn là nhà chung cư). Từđó kéo theo nhu cầu vay vốn hỗ trợ nhà ở cũng hạn chế.
Nguyên nhân từ phía môi trường:
Sự biến động của nền kinh tế có ảnh hưởng lớn đến hành vi tiêu dùng của người dân trong xã hội. Khủng hoảng kinh tế thế giới cũng như tình hình kinh tế đang rất khó khăn của Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng trong các năm gần đây đã ảnh hưởng trực tiếp: nhiều doanh nghiệp thu hẹp hoạt động sản xuất kinh doanh, gặp khó khăn tài chính thậm chí tuyên bố
phá sản, giải thể, ngưng hoạt động. Điều này đã kéo theo mức độ việc làm và khả năng tạo ra việc làm của các doanh nghiệp suy giảm. Các doanh nghiệp tăng tiết giảm chi phí, sa thải và giảm lương nhân viên. Vì vậy, mặc dù nhu cầu mua, thuê mua nhà ở hoặc xây dựng, sửa chữa nhà ở của người dân là rất lớn, nhưng do sự thiếu ổn định của nền kinh tế đã gây tâm lý e ngại của người dân, họ có xu hướng tiết kiệm nhiều hơn là chi tiêu do đó gây ảnh hưởng tới khả năng phát triển cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng.
Do hệ quả của tình trạng đóng băng thị trường bất động sản của Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng, mặt bằng giá đất nền tại
Thành phốĐà nẵng đã giảm mạnh, đặc biệt là ở khu vực Cẩm Lệ, Hòa Vang giảm mạnh lên đến hơn 50%. Cụ thể chỉ cần 4 triệu đồng người dân đã có thể
mua được 1 m2 đất mặt tiền đường 7,5 m tại Khu Nam cầu Cẩm Lệ…. Do vậy, với dưới 1,05 tỷđồng người dân đã có thể mua đất và nhà ở mặt tiền tại các vùng ven ở đô thị hoặc kiệt lớn tại trung tâm với diện tích có thể lên tới trên 70 m2 lại thêm tâm lý lo ngại sống nhà ở chung cư vốn đã hình thành lâu nay trong tư tưởng của người dân Đà nẵng nên phần lớn người dân ít có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại thuộc diện được hỗ trợ. Điều này đã kéo theo nhu cầu vay vốn trong lĩnh vực này cũng giảm sút theo
Không chỉ vậy, theo thống kê của Thành phố Đà Nẵng thì nguồn cung nhà ở được hỗ trợ còn thấp hơn nhiều so với nhu cầu của người dân. Thành phố chỉ mới đáp được khoảng 35% nhu cầu. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở
cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng làm giảm tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ.
Không chỉ dừng tại đó, các dự án nhà ở đang xây dựng cũng còn nhiều bất cập. Các chủđầu tư dự án chưa thực hiện đúng cam kết chậm tiến độ, thời gian bàn giao nhà ở hoặc nếu đã bàn giao nhà ở thì cũng chưa hoàn thiện cơ
sở hạ tầng với lý do thiếu vốn, chưa thu được tiền của các khách hàng mua căn hộ theo cam kết. Điều này cũng đã gây nên tâm lý e ngại về chất lượng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại trong người dân.
Do trong quá trình triển khai từ văn bản vào thực tế cho vay phát sinh rất nhiều khó khăn, vướng mắc nên hệ thống pháp luật quy định về cho vay hỗ
trợ nhà ở và các văn bản liên quan khác được chỉnh sửa hoàn thiện dần trong thời gian dài. Đặc biệt, đến ngày 16/06/2014 Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTNMT về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai mới có hiệu lực. Việc này đã gây khó khăn rủi ro pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo cho ngân hàng trong việc thế chấp nhà ở
hình thành tương lai trước thời điểm thông tư có hiệu lực làm ảnh hưởng đến việc phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Toàn bộ chương 2 đã tập trung phân tích việc tổ chức, triển khai cũng như kết quả của hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank thành phố Đà Nẵng. Trên cơ sở đó tác giả đã thực hiện đánh giá những kết quả đạt được cũng như các hạn chế và nguyên nhân cần khắc phục. Đây là tiền đề quan trọng đểđưa ra những giải pháp thật hữu hiệu ở chương 3 phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại Agribank nói chung và Chi nhánh thành phốĐà Nẵng nói riêng, khẳng định uy tín của Agrink với Chính phủ, Đảng và Ngân hàng Nhà nước trong việc thực hiện các chủ trương, chính sách.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP VỀ CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT VIỆT NAM – CN TP ĐÀ NẴNG