8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.2. Quy trình và nội dung của công tác bảo đảm tín dụng trong cho vay
cho vay HKD của NHTM
a. Hoạch định chính sách bảo đảm tín dụng trong cho vay HKD
- Lựa chọn hình thức BĐTV bằng tài sản hoặc không bằng tài sản
Mỗi hình thức bảo đảm tiền vay cụ thể có những nguyên tắc riêng nhất định, những nguyên tắc này mang tính định hướng, buộc các bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm phải tuân thủ theo khi tham gia vào quan hệ tín dụng.
Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận lựa chọn hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản hay không bằng tài sản. Trường hợp khách hàng vay bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp, bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba thì việc áp dụng hình thức nào thuận lợi nhất cho quá trình sản xuất kinh doanh của
khách hàng HKD đồng thời phải đảm bảo an toàn tín dụng cao nhất cho ngân hàng sẽ được chọn. còn trường hợp khách hàng HKD vay vốn không bảo đảm bằng tài sản ngân hàng cần xem xét một cách linh hoạt về các điều kiện cho vay kèm theo các điều khoản hạn chế trong hợp đồng
- Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng tài sản
Mỗi biện pháp bảo đảm tiền vay cụ thể có thể có những nguyên tắc riêng nhất định. Những nguyên tắc này mang tính định hướng, buộc các bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm phải tuân thủ khi tham gia vào quan hệ tín dụng bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
+ KH vay phải cầm cố, thế chấp tài sản hoặc phải được bên thứ ba bão lãnh bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
+ Ngân hàng và KH vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm, việc áp dụng biện pháp nào thuận lợi nhất cho quá trình sản xuất kinh doanh của khách hàng đồng thời phải bảo đảm an toàn tín dụng cao nhất cho ngân hàng sẽ được chọn.
+ Ngân hàng bỏ vốn ra đầu tư cho khách hàng vay thì đương nhiên ngân hàng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay để phòng ngừa khi rủi ro phát sinh có thể thu hồi được nợ một cách hiệu quả nhất.
- Xác định danh mục tài sản bảo đảm
Mỗi ngân hàng xây dựng một danh mục TSBĐ tiền vay riêng phù hợp với chính sách tiền vay của mình để lựa chọn tài sản. Vì vậy tùy theo chính sách hoạt động, đặc điểm kinh tế tại địa bàn kinh doanh cũng như của từng loại tài sản mà ngân hàng cho vay có thể lựa chọn những loại TSBĐ tiền vay phù hợp với tiêu chí của mình đồng thời đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng. Tuy nhiên, tiêu chí chọn TSBĐ tiền vay của ngân hàng phải tuân theo quy định của pháp luật. Có những loại TSBĐ tiền vay pháp luật cho phép
khách hàng làm TSBĐ nhưng tính thanh khoản thấp, khó quản lý, dễ hao hụt và hỏng hóc,...thì ngân hàng có thể không chấp nhận nhằm bảo đảm vốn đầu tư chắc chắn có thể thu hồi lại được trong trường hợp phát sinh nợ xấu vì ngân hàng cho vay có quyền lựa chọn TSBĐ tiền vay để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh.
- Xác định tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm
Tùy từng loại tài sản cụ thể, ngân hàng quyết định tỷ lệ cho vay tối đa với giá trị tài sản để bảo đảm ngân hàng có thể thu hồi được nợ gốc, nợ lãi và chi phí khác từ việc xử lý tài sản bảo đảm khi có rủi ro xảy ra.
Đối với tất cả các loại TSBĐ đều được ngân hàng xác định tỷ lệ cho vay tối đa theo cách: Giá trị của TSBĐ đã được định giá sẽ bao gồm mức cho vay tối đa, lãi vay trong hạn, lãi vay quá hạn, các chi phí phát sinh khác và phần chênh lệch giá giữa thời điểm định giá và thời điểm xử lý tài sản.(A)
Giá trị của tài sản = Mức cho vay tối đa + Lãi trong hạn + Lãi quá hạn + Chi phí+ A
Khi giá trị tài sản bảo đảm không đổi, khi lãi trong hạn + lãi quá hạn + chi phí phát sinh khác + A chiếm tỷ trọng càng tăng thì tỷ lệ cho vay tối đa càng thấp và ngược lại
Nếu nền kinh tế phát triển ổn định và tăng trưởng tốt thì tỷ lệ cho vay tối đa càng cao vì khi có rủi ro xảy ra TSBĐ dễ dàng xử lý và ngân hàng thu hồi được nợ nhanh
Với nền kinh tế diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản đóng băng, hàng hóa tiêu thụ chậm,... thì ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay tối đa thấp hơn vì khi rủi ro xảy ra tài sản sẽ rất khó xử lý để ngân hàng có thể thu hồi nợ
NHTM quyết định mức cho vay trong giới hạn giá trị TSBĐ tiền vay và phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định.
- Ban hành các văn bản hướng dẫn như hướng dẫn định giá tài sản, quy trình, thủ tục thực hiện …
Trong nhiều năm qua, các TCTD Việt Nam đã từng bước hoàn thiện cơ chế quản lý TSBĐ tiền vay và đưa ra các chính sách cũng như các văn bản hướng dẫn thực hiện công tác định giá TSBĐ. Việc định giá sao cho đúng, phù hợp với giá trị trường và không ảnh hưởng đến quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng là vấn đề rất quan trọng. Bên cạnh đó còn ra đưa quy trình thực hiện công tác BĐTD trong cho vay sao cho hợp lý.
b. Tổ chức thực hiện
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn
- Cán bộ ngân hàng tiếp nhận và chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể để khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có thể hiểu đầy đủ các thủ tục pháp lý cũng như trách nhiệm và nghĩa vụ của bên vay với NHTM, kiểm tra kỹ lưỡng nhằm bảo đảm giấy tờ đầy đủ, hợp lý, hợp lệ.
Thu thập thông tin và thẩm định khách hàng HKD
- Cán bộ ngân hàng tiến hành thu thập tài liệu, thông tin cần thiết về khách hàng HKD
- Đánh giá năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự của HKD vay vốn.
- Đánh giá tính hợp pháp của mục đích vay vốn
- Phân tích đánh giá khả năng tài chính của khách hàng.
- Phân tích đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án/ phương án vay vốn
Thông qua việc thu thập thông tin và thẩm định khách hàng, NHTM lựa chọn các hình thức bảo đảm tiền vay cho phù hợp với từng khách hàng HKD:
Đối với hình thức BĐ tiền vay không bằng tài sản thì quy trình thực hiện đơn giản hơn so với hình thức BĐ tiền vay bằng tài sản, chủ yếu là thẩm định năng lực tài chính của khách hàng nhưng bên cạnh đó ngân hàng đề xuất các điều khoản hạn chế ràng buộc HKD vay vốn, các điều khoản này tùy thuộc vào từng ngân hàng.
Trường hợp 2: Khách hàng HKD vay vốn bảo đảm bằng tài sản
Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ
Cán bộ ngân hàng là đầu mối tiếp nhận và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tài sản bảo đảm. Trong quá trình này, cán bộ ngân hàng có trách nhiệm xác minh sơ bộ tính pháp lý, mức độ khả dụng tài sản có phù hợp với điều kiện nhận bảo đảm tại ngân hàng và quy định pháp luật.
Tài sản bảo đảm phải đủ loại và đủ số lượng theo yêu cầu; Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan; Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ; Các loại giấy tờ cụ thể trong bộ hồ sơ TSBĐ.
Bước 2: Thẩm định tài sản
Thẩm định tài sản bảo đảm là một khâu hết sức quan trọng, nó là khâu quyết định mức cho vay. Căn cứ để thẩm định TSBĐ bao gồm:
- Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng HKD cung cấp
- Cán bộ ngân hàng khảo sát thực tế, khẳng định lại các thông tin thu thập được từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp.
- Các cơ quan có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ liên quan tới TSBĐ - Các nguồn thông tin khác: chính quyền địa phương, công an, tòa án, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác…
Quy trình thẩm định tài sản phải đảm bảo tập trung làm rõ những vấn đề sau:
(ii) Tính hiện trạng của tài sản: Tài sản có thực sự tồn tại hay không? Về số lượng, chất lượng như thế nào?
(iii)Tính pháp lý của tài sản
+ Xem xét tính hợp pháp của tài sản bảo đảm, có thuộc loại tài sản bị cấm hay không?
+ Tài sản có đang cầm cố, thế chấp ở một tổ chức tín dụng khác không? + TSBĐ có đang bị tranh chấp về mặt pháp lý hay không?
(iv) Tài sản dễ bán không, thẩm định khả năng phát mại của tài sản như tính thanh khoản của tài sản đó như thế nào? Thị trường tiêu thụ hiện tại như thế nào? Dự đoán trong tương lai, có nhiều loại tài sản khác thay thế hay không?
(v) Định giá tài sản
Một là, tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm.
Hai là, đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
Ba là, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
Bốn là, việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.
Năm là, đối với tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ: căn cứ số tiền của khách hàng còn được thanh toán (quyền đòi nợ gốc) còn trong hạn thanh toán được xác nhận bằng văn bản của các bên liên quan gồm
Sáu là, giá trị tài sản cầm cố, thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận.
Các phương pháp định giá TSBĐ:
- Phương pháp so sánh: là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp này áp dụng thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường
- Phương pháp chi phí: là phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tụ cần thẩm định giá. Phương pháp này áp dụng cho những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng…
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp chuyển đổi một dòng thu nhập hằng năm thành một tổng số vốn. Phương pháp này được sử dụng hạn chế, áp
dụng cho một số đối tượng tài sản, thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm chứng.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó
- Phương pháp lợi nhuận: là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư. Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời, thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, nhà hàng hoặc là những tài sản khác mà việc so sánh với các tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yêu phụ thuộc vào khả năng sinh lời.
(vi) Khả năng quản lý tài sản bảo đảm của ngân hàng (vii) Khả năng giảm giá của tài sản
(viii)Dự báo các rủi ro có thể xảy ra và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó
Bước 3: Lập và kí kết hợp đồng bảo đảm
Sau khi thẩm định, hai bên đã thỏa thuận được các điều kiện về tín dụng, bộ phận tín dụng có nhiệm vụ soạn thảo hợp đồng bảo đảm tiền vay trình giám đốc hoặc người được ủy quyền ký. Hợp đồng được lập thành 04 bản chính, phòng công chứng giữ 01 bản, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm giữ 01 bản, khách hàng giữ 01 bản, ngân hàng giữ 01 bản được lưu ở phòng tín dụng. Tùy theo từng hình thức và loại tài sản bảo đảm mà hợp đồng bảo đảm có thể nằm trong hợp đồng tín dụng hoặc có thể lập thành hợp đồng bảo đảm riêng.
Đối với tài sản bảo đảm hình thành từ tương lai, khi tài sản đã đưa vào sử dụng các bên phải lập phụ lục hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ tương lai, trong đó mô tả đặc điểm và xác định giá trị tài sản.
Hợp đồng cầm cố thế chấp có thể là hợp đồng kinh tế hoặc hợp đồng dân sự, điều này phụ thuộc vào bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng, vì hành vi cầm cố thế chấp tài sản nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng.
Tùy theo hình thức bảo đảm mà hợp đồng bảo đảm tiền vay phải có những thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật như công chứng hợp đồng bảo đảm hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Sau khi lập hợp đồng BĐTV các bên tiếp tục thực hiện thêm các bước sau: + Thực hiện công chứng, chứng thực
+ Đăng ký giao dịch bảo đảm: Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện theo quy định của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm:
(i) Việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu;
(ii) Việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên thỏa thuận bên cầm cố, bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản;
(iii) Việc cầm cố, thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng;
(iiii) Bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba nếu có yêu cầu;