- Khái niệm:
Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: Phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp.
Theo TĐGVN số 08 ban hành ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
- Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các BĐS tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
Nguyên tắc sử dụng của phương pháp chủ yếu là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
- Điều kiện thực hiện
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được giao bán trên thị trường thì ta phải tuân thủ một số yêu cầu sau:
+ Những BĐS dùng để so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự với BĐS định giá. Phải thu thập được các thông tin liên quan và phải phù hợp, chính xác, kiểm tra được trong điều kiện thị trường ổn định.
+ Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán BĐS thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường và gắn liền với thời điểm định giá hoặc thời điểm gần nhất.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với điều kiện đặt ra. Các thông tin cần tìm kiếm bao gồm:
+ Vị trí mặt bằng: Hình dáng, kích thước, quy mô lô đất + Đặc điểm mặt bằng: đặc trưng địa lý, địa hình
+ Đặc điểm các công trình liên quan
+ Đặc điểm vị trí, địa điểm: Môi trường văn hóa xã hội, cơ sở hạng tầng + Tình trạng pháp lý: quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền thuê
+ Quy hoạch
+ Thời gian và điều kiện thu thập thông tin: Giao dịch thành công, chào mua chào bán
+ Các điều kiện và tính chất giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định các giá trị của nó
và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được. Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS so sánh có tương đồng với BĐS định giá không, đòi hỏi cần có sổ sách ghi chép đáng tin cậy chính xác và kịp thời. Các yếu tố cần kiểm tra đối với một số loại hình tài sản:
+ Đối với nhà ở dân cư: Tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, thời hạn giao đất, tính chất của các giao dịch, chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua, giá trị tài sản không phải BĐS, tình hình thị trường lúc giao dịch, các đặc điểm tự nhiên...
+ Đối với cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: giá bán, thuê, vị trí khả năng sinh lời, thời gian kinh doanh, chiều rộng mặt tiền, điều kiện bán, hệ thống phòng chống cháy nổ, hệ thống đảm bảo an ninh...
+ Đối với văn phòng: Giá thuê, diện tích sử dụng, địa điểm, vị trí, hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống ánh sáng, hệ thống bảo vệ.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất (3-5). Việc lựa
chọn này dựa trên các yếu tố sau: + Nguồn gốc các giao dịch
+ Đánh giá đặc điểm và tính chất giao dịch
+ Các yêu cầu khi phân tích thông tin: Phân tích định lượng, phân tích định tính.
Bước 4: Xác định các yếu tố giống nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh
được thực hiện điều chỉnh dựa trên các yếu tố sau:
+ Đối thượng điều chỉnh: Là giá bán hoặc quy đổi về dơn vị so sánh chuẩn. + Căn cứ điều chỉnh: Dựa vào sự chênh lệch các yếu tố so sánh giữa tài sản so sánh với tài sản định giá.
+ Nguyên tắc điều chỉnh: Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ những chứng từ điều tra thu thập được trên thị trường khi điều chỉnh theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định các yếu tố so sánh còn lại, lấy BĐS cần thẩm định làm chuẩn, những yếu tố ở BĐS so sánh kém hơn so với BĐS định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐS so sánh, vượt trội hơn thì điều chỉnh giảm, giống thì giữ nguyên.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã
điều chỉnh. Kết quả ước tính này được đưa ra từ việc tổng hợp các giá trị của các phương pháp khác nhau hoặc từ các BĐS so sánh khác nhau.
❖Đánh giá phương pháp so sánh
Ưu điểm: Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong các hoạt động định giá. Vì nó dễ thực hiện, đơn giản, không đòi hỏi các yếu tố kỹ thuật, và có cơ sở vững chắc để được công nhân vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. Đây
Nhược điểm: Công việc định giá dựa hoàn toàn vào các thông tin trên thị trường, các thông tin; chứng cứ thường mang tính chất lịch sử, nên thông tin có độ tin cậy cao sẽ cho kết quả tốt, ngược lại nếu thông tin có độ tin cậy thấp thì sẽ khiến kết quả định giá bị sai lệch. Mặt khác, việc điều chỉnh các kết quả khác biệt và đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan của người định giá.
Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá cho các yêu cầu mua bán, thế chấp, tính thuế BĐS. Phương pháp được áp dụng tốt với các BĐS có tính đồng nhất cao: Chung cư, các dãy nhà xây dựng cùng kiểu, mảnh đất trống.